[摘要] 流言能反映人心，一个关于4.18限购的“流言”能够引发楼市集体刷屏，人心跌宕。而这一次4.18西安楼市限购落地，更让开发商、投资客冷汗直冒！
流言能反映人心，一个关于4.18限购的“流言”能够引发楼市集体刷屏，人心跌宕。而这一次4.18西安楼市限购落地，更让开发商、投资客冷汗直冒！
三月过招
4月18日，国家统计局近日发布了2017年3月份70个大中城市住宅销售统计数据。数据显示，3月份西安新建住宅价格同比增长9.5%，环比增长了0.8%。这一组不咸不淡的大数据，再加以解读便成为了三个现象：
其一，审批加速。政府为了抑制房价过快增长，突击调控，43盘扎堆“领证”,13990套房源“解渴”楼市，把“无证难卖”，便成了“房多求买”，一时间货值供应量激增。
其二，土地高烧。土地市场高烧不断成交量涨713%,136.1万㎡成交量创近一年,单月成交纪录。要知道过去西安土地流拍率很高，如此成交暴涨反映了开发商的急迫心态。
其三，商办抬头。办公市场成交量环比增长50.5%。2月西安楼市商业成交量为4.8万㎡，同比增长93.5%，成交总金额为11.32亿元，环比增长4.8%，同比增长75.2%。
NO.2楼市过热
季度的西安楼市火急火燎，诸多楼盘一经推出便销售一空，也有楼盘两次加推，火遍楼市，更有楼盘连夜调价，遭到房管局查封，还有楼盘为了清算房源、现场签约，售楼部加班到了凌晨四点......
每个售楼部的周末和节假日都人满为患，即便是周内也是人气充沛。笔者最近去了西咸几个楼盘，颇多感受。关注多高的品牌盘也就罢了，连品质一般、广告稀少的城改盘也是人气鼎盛，似乎，在政府一系列利好之下，西安楼市服用了“回春丹”。
关于西安房价最近上涨，坊间流传一种新看法，就是西安的房价跟股市一样，就像是“补涨”。什么是“补涨”？我们把楼市当股市，结果总体水平预期上涨，结果没涨，比如在副省级城市里西安的房价就是垫底；而大盘整体上升了，又涨了起来，比如从去年开始，一路价格上涨。当然，这里面有一个关键的词汇：利好！
从天时地利人和的层面来看，西安城市的经营的基本面发生了巨大改观，资产的价格马上就有了反应，看涨。按照杜邦分析法，假设西安的城市还算优质，只是经营的太差，那么公式的逻辑应该是：
经营太差（产业的质量），周转率太低（城市的效率），杠杆太小（外埠企业参与少），那么这座城市的ROE（净资产率）就很低。反之，如果三项全优，也就是天时地利人和，那这座城市就会变成一个资产富矿，一个大的投资IP，市盈率就会变得越来越高，资产的价格也就越来越高，房价就高了！
西安楼市季度固定资产投资超过300亿元，销售面积超300万，房管局备案近500万。全市房价平均价格7800元/平米，城六区价格没有破8000元，高新区曲江中心地段接近一万，西安房价从未如此肆无忌惮过！
NO.3新政暴击
正是在无良开发商、中介机构的“饥饿营销”和炒作之下，终于逼迫政府出手整治，一份《西安市政府进一步加强管理保持房地产平稳健康发展若干意见》激起炒房客眼泪无数。《意见》出台，本次限购加码，与2016年31号的“十二条”相比，笔者总结为8大变化：
，护航人才落地，弥补户籍政策短板。转变公租房保障方式，实行实物保障与租赁补贴并举的新型住房保障制度。扩大公租房保障范围，多渠道解决中低收入家庭、新毕业大学生和外来务工人员的住房问题。通过实物配租和货币补贴等方式做好“人才安居服务”。
第二，扩大限购范围，瞄准重点房价灾区。原《十二条》主要针对主城六区，现在加上长安区行政管理区域，便成了城七区。这还包括高新区、经开区、曲江、浐灞、航天、港务区等开发区规划区域范畴在内。
第三，限制资产流动，严令资产持有时间。一方面，在限购范畴之内区域所购买的商品住房及二手房，须取得房产证两年之后才能交易（买卖、赠与）。另一方面，加强商品房买卖合同备案管理机制，加强房源转让交易税务稽查，严打“阴阳合同”等方式的违法操作行为。
第四，房贷有保有压，抑制改善居投过度。为保障首套房家庭，商业贷款首套房首付不低于30%，二套房不低于40%，购买非普通住房的（两种定义：1.商住及其他、2.例如北京楼市“非普通住房”，大于等于144㎡，容积率小于1或过户价高于当地市场指导价的住房），首付款比例不低于50%，三套房不能贷款。
第五，严打捂盘惜售，公示房源销售情况。一方面是，每年年初备案销售计划、上市供应、房源价格，并向社会公布，未按规定抄送，年内不得申请办理商品房备案。一方面，而分批、拆零等方式拖延上市时间，10日内将所有房源一次性对外销售。另一方面是，不得以内部认购、排号等方式制造紧张气氛。
第六、税收严管房价，地方财政广开税源。一方面是，三个月内不允许上调房价，实际销售时不得超过备案价格（放缓了推盘节奏）。另一方面，如过调整销售价格，不得高于同区域、同品质楼盘售价，并经土地增值税清算稽查后方可重新申报调整（调价可以，房源先得交税，厉害）。
第七、挤压库存房源，掌握土地使用情况。按季度实施项目施工进度和土地利用动态巡查，监督建设单位按照合同约定时间开工、施工和竣工。对于取得土地使用权1年内未开工建设，超出竣工时间1年以上的（挤压原有土地库存），不得参与新的土地竞买。
第八、供给数据化调节，松紧有章可循。严格落实住宅用地供应“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
NO.4购买利好
以上八条影响，从土地、房源、安置、人才、税务管理等多个方面，数据化给出了“限购”红线，同时未来或将造成两个利好，直指购房群体！
其一，政府有意放缓楼市热度，都在客观上给足了购房者机会。明码标价，全部备案、三个月内不允许涨价，征缴土地增值税、取证后立即全开等要求，都是在要求开发商必须放缓涨价步伐。但还是一句老话，抑制过快增长不等于降价，对于房价暴跌的期待永远都是梦想。
其二，限制了资产的流动性，有利于打击投资客进入市场。一方面，西安楼市房产证办理速度较慢，一般正规商品房取证都在三年之后（也有个别买房就拿证），而新政要求两年之后才能交易，实际上就是打压中短线炒房团；另一方面，提高首付比例，也是提高融资门槛，增大了投资客的进入风险。
此次限购加码，可谓力度空前，楼市或迎来拐点！
备注：本《意见》下发之日起，已签订购房协议并递交商品买卖合同网签信息的，仍按原政策执行。本《意见》，西咸新区可参照执行。
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