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购房合同必读丨那些忽悠人的事没门了

四海为家 2017-04-25 10:42:09

相信这样的问题,很多购房者没少遇见过。

最近市场火爆,房价也是蹭蹭蹭往上涨,大家花更多的钱买了房子,一定不想权益受到伤害。海妹今天就给大家科普下,购房签合同应该注意什么~

购房签合同应注意以下

☑ 核查五证:

因为办理“商品房预售许可证”需要提交其余四证即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。所以先需要到房管局核实预售许可证真假,如没有或伪造,购买后都将有隐患。

☑ 核查合同中的土地性质及年限:

购买住宅时一定看清土地性质及年限。出让和使用年限是否是70年,目前法律只规定了住宅到期自动续期,非住宅一般应是缴费续期。规划用途也请注意,如果是商业、工业用地请多留心,因为这还关系到以后水电气等费用的缴纳价格。

☑ 核查房屋面积的约定:

合同领域约定优先。在合同中分别约定套内建筑面积和分摊面积的多少,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内面积均发生误差的处理方法。

通常情况下,如果双方没有进行约定,则按《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中对房屋建筑面积误差的相应规定进行处理。根据误差值的大小,通常分为2种情况:面积误差比值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持。面积误差比值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。如果买受人同意继续履行合同,房屋实际建筑面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际建筑面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

☑ 核查合同中概念模糊:

现实中,开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题,在最短时间内解决”,当合同里出现这种模糊的概念约定时,后期若产生纠纷购房者无法用法律维权。因此,应尽可能要求开发商把具体的时间、具体的解决方案以及部分口头承诺落实在合同里。

☑ 核查合同的主体:

有时代表开发商签约的人并不是法人代表,或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者,这些都有可能在后期产生问题。在签约前查明签字的人是否是法人代表,如果不是,则是否持有“授权委托书”。

☑核查价格条款:

房屋价格及付款方式应明确、准确,如缴纳定金、首付款及剩余房款的时间、数额,分期付款的步骤、时间、数额等。对于需要办理货款的购房者,应明确如果不能获得贷款银行审批情况下的处理方式,可先到银行查询个人征信。可以约定在己方不能贷款时,解除合同,收回已支付的款项而无需承担违约责任,避免因银行贷款原因而承担损失。

☑ 明确房屋具体标准约定:

检查房屋质量。在签约时,应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容,并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件,检查是否有开发商对质量问题的责任。房屋的户型、朝向、装修要求、门窗规格、数量、使用材料、房屋交付时间,要尽可能约定详细,避免模糊约定。

此外,如“高档门窗”、“知名品牌电梯”等,购房者对房屋标准要求约定的越明确,对购房者也就越有利。

☑明确物管、服务及收费情况等条款:

事实上,有些开发商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务,并接受相关约束,这就是对购房者的不利。所以签合同前要核查明确物管、服务及收费情况等条款。

☑ 仔细核查补充协议:

签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是,开发商提供的补充协议一定要看清楚。有的开发商会主动向客户出示一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔等。这是开发商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。购房者应看清楚补充协议的条款,较好的办法是找一个律师来咨询。

☑明确车库、地下室、花园等约定:

为了签订购房合,开发商往往承诺赠送或低价出售车库、阁楼、花园等,这些口头承诺一定写入合同。车库、花园等一定要实际勘察,另外,要注意人防车位是不能办证的。

☑ 明确交房和办证问题:

交房和办证都应该约定开发商的违约责任。因交房而导致办证的,购房合同里有约定。

☑ 核查收款收据:

购房时应当注意的是,开发商应当向你出具正式的,由税务部门印制的商品房销售发票,而不能用普通的收款收据代替。

以前,买房时在小开发商和品牌开发商之间选择的话,通常会建议大家选品牌开发商,因为无论从实力还是对声誉的重视程度,大开发商都相对好一些。

如今,范围内,一线品牌开发商的房子质量遭到投诉的事例络绎不绝,在西安也不例外,相比较于业主维权事件的殚精竭虑,开发商的信任危机对于这个行业来说,显得更加触目惊心。

依法办事,依合同维权,似乎已经成为一件迫不得已的事情,但当市场普遍缺乏诚信,购房者成为弱势一方的时候,一份公平合理的购房合同又显得至关重要。

既然花钱了,还是依靠购房合同让自己心里踏实吧。

★★四海为家之聚焦西安篇★★

◆真相 百盛关店真相 元凶不是电商

◆ 一期6096亩投资126亿 要逆天了

◆变脸 小寨300亩“里坊”要还原盛唐生活

◆政策 西安温和限购真相 只能新购一套房

◆新区 千真万确,少了户县多了鄠邑区

◆交通 西安要修2.5环了 好处不仅是比2环多半环

◆土地 137.4亩卖了18.5亿 西安标王背后的推理剧

◆投资 陕西企业家输给了软环境!

◆选择 回到2006论2016:地产商卖后悔药比卖楼赚钱

◆数据 房价预警丨比去年1月涨了901元

◆限购北京限购的狠 不要变成西安限购的痛

★★四海为家之青年住房篇★★

◆1 8 平 承载你人生初次奋斗的地方

◆新屋种不让你当房奴

◆2 9 平竟然还有衣帽间?

◆新模式“租+”模式站上风口

★★四海为家之买房年代秀★★

◆60年代 “穴居族”后裔对于房子的渴望

◆70年代 买房这件事 我有五千万

◆80年代 50万买房就因获赠一部手机

◆90年代 我的刚需就是装逼啊

★★四海为家之VR黑科技篇★★

◆别只操心马云的“败家”,进入自己未来的家

◆西安人有福了 全球的VR在这里

◆VR+AI 人工智能售楼员真的来了

◆TA要来抢你的饭碗了

◆虚情一定假意?龙湖这次用了反证法!

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