买二手房 请绕过这些大写的“坑”！

最 近，

西安发生的这件事，

不能不知道。

这是肿么了？

看到真相吓一跳

最近楼市很热闹

新房，价格高，

限购，房源紧俏……

只能告诉自己不要哭，

这样不漂酿……

二手房也不错，

现买现住，

价格实惠，

配套成熟……

不过，

听说中介那里有很多坑，

“预备，跳……”

在需求更迭的2017年，西安市场出现了新房供给减少，价格走高，而且越来越豪宅化的趋势。

刚需购房者向二手房市场转移，但交易中，被各种“套路”坑害的事件屡见不鲜：

· 全权委托书 很无奈

这一头跟业主说：“卖房手续烦人，您签全权委托书，我们全部代办，而且会优先推介房源。”另一头，告诉买家：“业主出差在外地，已经全权委托我们代理，跟我们签也是一样的，证件都齐全。”碰到中介这样说，你信还是不信？

· 设局“逼定” 紧张感

看二手房时有木有遇到过这种情况？套房都不算太好，勉强凑合，中介再推第二套，感觉各方面都不错时，中介下午就来电：第二套刚卖出，套也有好几个人约看，此地段房源紧俏，手慢无，马上过来谈套。

· 让你“砍价” 玩心理战

看中一套房，中介报价100万，你费了好大力气，谈到90万，这笔生意是不是很值？别以为自己赚了，其实90万就是业主真正的报价。

· 货比三家 该信谁

在A中介看房不合意，通过B中介找到心仪目标，拒绝A中介时，对方表示，您看中的那套也我们这儿可以谈，先缴诚意金，保证能比他价格低，而且中介费给你打折。

· 各种收费 等着你

一些房产中介不光收取正常的服务费，还能使出种种牟利手段，如“两头吃价”、“假扮房主”、“催交定金”等，各种巧立名目的收费全来了。

看完这些，

是不是很蒙？

防火防盗防中介！

先收一收怨恨，

海妹已帮你做好功课~

核实房屋产权情况及性质

❖ 要核实房屋所有权人身份。

房产证是所有权的标志，房产证上登记的所有人才是有权卖房的人，如果非本人卖房，则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。（看到上述证件的原件）

❖ 尚未取得房产证的房屋，无法办理过户手续，谨慎购买。

卖方可能在自己未取得产权证前就想出售，这时虽然可以签约，甚至可以交房，但未取得产权证前不能过户，而原来预计取得产权证的时间未必真能按时取得，在此期间，可能涉及的各种政策变化，风险较大。尽量不要购买此类房产。

❖ 要核实房产性质，确认是否可以上市交易。

商品房，可以正常上市交易，但经适房等其他性质的房产，上市交易可能会有年限限制，有些性质的房产甚至限制交易，或者交易时要交额外的费用。建议购房者到房产证的发证机关核实清楚再予以考虑。

买入二手房应征得房产共有人同意

房产证上没有登记其他共有人，是否就代表由登记所有人单独出售就没问题了呢?

答案是否定的。

如果是婚后购买的房产，即使登记在一个人名下，通常也认为是夫妻共同财产的。

登记产权人出售房产签订合同，配偶以不知情共有权被侵权为由要求确认合同无效，这种情况引发的纠纷很常见。

有的是真的不知情，有的是因为房价上涨后以此为由反悔。

为了避免麻烦，建议有这种因素的房产，要求卖方夫妻双方共同参与签约，或配偶一方出具知情同意的书面文件。

房产如果有贷款或抵押要确保解押

很多二手房是有抵押贷款的，设定抵押的房产可以签约买卖，但没解押前不能过户。

这种情况下，很多卖方需要买方的首付款来偿还贷款解押。

交易时要设定条款，确保款项用于解押。

是否设定抵押或是否被法院查封保全，可以向房管登记部门核实。

要 考 虑

限购政策、贷款政策、税费标准

对交易的影响

要确保买方有购房资格。

购房前买方要去房管部门确认自己是否有购房资格。

要根据双方房产情况核实可能的税费数额。

同样一套房子，卖方是否住房及房屋年限、买方是否住房都可能影响税费的减免及标准。

对此，签约前计算清楚，对相关情况作明确约定或承诺。

如需贷款购房，也要考虑贷款政策对贷款比例及利息的影响。

买方拥有的房产数额或曾经贷款次数可能对是否能取得贷款及贷款比例、利息有影响，在购房时根据自己情况在相关部门核实清楚。

购房时要核实

房屋本身的基本情况

土地使用权的年限：一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房龄决定了剩余的土地使用权年限，对房价有影响。

房屋的面积：房屋的面积只能以房产证标明的面积为准。

房屋的基本情况：要看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患，房屋的设施设备是否齐全。要考察水、电、气、暖是否通畅。另外，可以在不同时间段多次看房，观察采光情况。可以找楼下住户核实是否有漏水情况。

学区：如果购买的是，要向周边学校核实房子中的学籍。很多是限制一套房中一定年限内孩子的入学名额的，有上学需求的，除了亲自核实外，要在合同中由卖方书面承诺。

房屋及相关设施是否欠费：物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时一定要核实清楚是否有拖欠。

建议要求原房主在交房前全部清结，而且要特别提醒，以往有经验的买主会就这些问题扣留部分房屋价款的尾款，确认没有问题后再支付给原房主。现在房管部门会通过第三方资金监管的形式来保障购房者的资金安全，购房者千万不要嫌麻烦而忽视它。

合同中的重要条款有哪些？

房款的支付：建议采取分期支付的方式，一般是签订合同支付一部分、交房支付一部分、办理过户手续支付一部分、取得产权证书支付一部分。

此外，建议特别保留一部分，确认房屋没有其它争议、未缴纳费用和遗留问题后支付。

再次提醒，采取资金监管的方式，对买方更安全。

交房、过户：何时交房、收房，何时各自提供过户需要的文件到交易中心办理过户手续，这些内容双方应在合同中明确。

违约责任：在合同中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的，明确不按时付款、交房、过户按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度，另一方有权提出解除合同，可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约。

明确归属：很多二手房原房东都已装修或入住，所以涉及一些房屋的装修和房屋的附属物的归属问题。建议在签订合同时把这些情况在协议中明确。

户口问题：购买二手房时，很多人不注意，结果购房后才发现前房主，甚至前前房主的户口都没迁出去。

建议在合同中明确原房主的迁出义务，保留部分尾款，待迁出后支付，同时约定一个违约金标准。

交易过程注意保留证据

签订合同只是完成了交易的步，避免后面发生纠纷，购房者要注意保留每个环节的证据。

原房主交房时建议双方做两份书面确认文件，对交房时间、相关设施情况，共同签字，各自保留。

购房者付款时别忘记让对方明确出具收条，且依据合同条款，在收条内容中明确是付哪个环节的房款。

过户是最重要的环节，建议双方带证件亲自到交易中心提交，确认手续都没有问题后，就该房管部门核发新的房产证了，建议不管是否委托中介参与，一定要亲自参与此环节。

西安市住房保障和房屋管理局为方便市民办事，在城南、城北、高新设有办事大厅及办证点。

1. 城南办事大厅

地址：含光南路255号（西安女子医院南隔壁）

电话：85330274 85330484

2. 城北办事大厅

地址：文景路和凤城六路十字东北角（西安中学西门北隔壁）

电话：8924152989241525

3. 高新办证点

地址：高新区锦业路1号都市之门A座

电话：88333761 88333755

提醒大家，就近办理相关业务，避免扎堆影响效率。

二手房和新房毕竟不一样，你看上了小区不一定能看上房子，看上房子了又不一定喜欢那个楼层，一切都满意搞不好付款条件还不符合房主的要求……

还可能会发生一件闹心的事，不想放在正文中去说，就是被看中的这套房子里，有过非正常死亡的事件，俗称“凶宅”，通常卖方甚至中价会隐瞒真相。总之，购买二手房确实是考验个人时间、精力、决策和谈判能力的全能事件。

鉴于此，即使中介公司的口碑好像不那么好，但考虑到对于多数忙碌且无太多购房经验的城市人来说，想买二手房，中介还是必不可少的。

除了参考四海为家以上提供的注意事项，选择时，建议一定要选择规模较大、有一定发展历史，有品牌知名度的中介公司；其次，看该公司有没有公开的交易保障承诺，承诺是否落实在纸面上，以及这些承诺的历史兑现情况。

好了，最近市场确实太热了，赶紧去挑想要的房子吧。

★★四海为家之聚焦西安篇★★

◆真相 百盛关店真相 元凶不是电商

◆ 一期6096亩投资126亿 要逆天了

◆变脸 小寨300亩“里坊”要还原盛唐生活

◆政策 西安温和限购真相 只能新购一套房

◆新区 千真万确，少了户县多了鄠邑区

◆交通 西安要修2.5环了 好处不仅是比2环多半环

◆土地 137.4亩卖了18.5亿 西安标王背后的推理剧

◆投资 陕西企业家输给了软环境！

◆选择 回到2006论2016：地产商卖后悔药比卖楼赚钱

◆数据 房价预警丨比去年1月涨了901元

◆限购北京限购的狠 不要变成西安限购的痛

★★四海为家之青年住房篇★★

◆1 8 平 承载你人生初次奋斗的地方

◆新屋种不让你当房奴

◆2 9 平竟然还有衣帽间？

◆新模式“租+”模式站上风口

★★四海为家之买房年代秀★★

◆60年代 “穴居族”后裔对于房子的渴望

◆70年代 买房这件事 我有五千万

◆80年代 50万买房就因获赠一部手机

◆90年代 我的刚需就是装逼啊

★★四海为家之VR黑科技篇★★

◆别只操心马云的“败家”，进入自己未来的家

◆西安人有福了 全球的VR在这里

◆VR＋AI 人工智能售楼员真的来了

◆TA要来抢你的饭碗了

◆虚情一定假意？龙湖这次用了反证法！

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