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西安楼市为何调控加码?权威解密背后的考量

西安楼市   2017-05-10 10:07

 

4月18日,西安楼市加码调控出台,似在情理之中,却又出人意料。

今天(5月9日)下午,陕西省房地产研究会王圣学会长应邀解密西安限购再启的“官方考量”,以及对西安楼市的后市研判,值得购房置业人士重点关注。

王会长是2016年西安市政府组织的房地产专项调研组成员,西安近两次限购政策新闻发布会现场发言人之一。

王圣学会长从三个方面解密了西安楼市限购再启的原委,全文概要如下:

01

关于调控怎么看

4月18日的“楼十条”,相比上次的“楼十二条”(2016年12月31日),在时间上来得比较早。早的原因是从一线城市东部沿海城市的房价、地价“上涨潮”已经不可避免地漫延到了西安,为防止出现更难掌控的局面,此时出台“楼十条”有“打预防针”的考虑。

国家对房地产的调控为什么不在房产税上做文章?一是不具备条件。目前房产登记信息系统还没有形成联网,信息不对称,买办法开征。二是从上海、重庆两地的试点看,效果不太理想。最重要的是世界经济复苏艰难,还看不到繁荣迹象。中国经济刚稳定,过早开征房产税对经济发展影响大,抛出房地产税,可能对宏观经济影响严重,有可能步日本后尘。

不少专家建议采用“釜底抽薪”的办法,希望国家开征房地产税,是个馊主意。事实上,目前的条件和客观情况是不允许开征房地产税的。因此两会的发言人说,2017年没有房地产税立法计划。

西安为什么要在这个时候出新的调控政策?既有主观部门的意思,防患于未然;又有西安现实的特殊情况。前段时间,房价涨得有点快。引起住建部等主管部门的关注,督促西安注意这事。

春节前,西安城区成交均价7000多元/㎡,全市成交均价6000多元/㎡,现在城区住宅成交均价是8000多元/㎡不到9000元/㎡,宏观数据上看还算正常。西安房价水平在范围内,总体上还可以。与成都、武汉等城市相比,也还不高。

从统计数据看,也还没那么严重,一季度网签不到600万㎡,每个月不到200万㎡。2016年房管局数据是全年成交2500万㎡,统计局数据是2200万㎡,数据差异是因统计口径不同,但月均成交200多万㎡是成立的。从投资和销售看,没到“疯狂”的程度。

但是热点板块、热点楼盘上涨过快,有点“疯”。政策出台,既有受影响的因素,又与西安部分大开发商的趁机哄炒房价有关。因此带来的前段时间房价上涨过快,打破了以前“超稳定”形成的稳定局面,市场有局部恐慌,外来投资量虽不大,但后续还在增加。

调控政策的出台,从中央层面讲,楼市是国民经济增长的重要方面,涉及面广,影响大,不能出大问题,要稳定市场。西安的政策是温和的,符合情况的。

02

近期西安房价为何疯涨?

西安最近几年的房价,与同类城市相比,属于超稳定的低迷状态。为什么会这样?去年(2016年)参加政府委托的房地产行业调研之后,找到了问题所在:

1、开发区主导的经济发展模式,导致都有权出让土地,名义上是国土局统一管理,实际上是各区都批土地,“多头批地”导致开发无序。

2、单位自建房\大学自建房量过大,政府还搞团购。这在南京、合肥等城市没有或量很小。

3、保障房规模过大。经济适用房公租房限价房、廉租住房等量过大。一直呼吁除了廉租住房、公租房外,其他房都应取消。廉租房给经济贫困群体盖,政府的责任,不做不行;公租房给大学生、农民工等城市新增劳动力服务。其他都不应该盖。

4、城改房问题多,小产权房规模过大。

5、近几年,基建人口增长慢。武汉五年增加人口250多万,每年50多万;天津每年增加40多万,西安是每年4、5万!

6、经济活力较差,收入较低,楼市成交量低。近2年成交量高,居前五,其中一多半是外地人为办户口买的。

近来为何“疯长”?

既是前几年超稳定低迷状态的回升,同时也与以下因素有关:新一届市上领导班子动作大,加快大西安建设,到2020年经济总量过千亿,按照2016年6400亿来看,每年要新增1000亿,数字很大。放开了落户政策,放开了“双创”人员的支持力度,自贸区挂牌并运营,“国家中心城市”无悬念……西安迎来腾飞的机会,楼市是国民经济的主导之一,顺势而上,情理之中。

还有一个因素是,西安“城市品牌效应”正在显现。这是前些年不太注意的。

03

未来趋势如何?

原材料上涨、人工成本上涨,房价原地踏步不太可能。市民对品质、配套的要求越来越高,成本也会越来越高,都需要买单。再加上现在各区都在大张旗鼓地搞发展。这样的背景下,发展得更快一些,房价上涨也在所难免。

那么,会不会像上海、南京那样“疯涨”?

不会!原因:一是西安区域经济发展与疯涨城市所在区域相比,差距还比较大。二是利好消息动作才开展,要形成对楼市的直接的根本的影响,还有个过程。三是西安人口目前950万左右,要到2017年底可能会接近1000万……

从各种因素来看,西安房价还不会像京广沪深厦门南京等地那样的疯涨。前期的局部“疯涨”既有市场原因又有炒作原因。

所以,展望未来,还有很大的空间。随着咸阳的加入,将拓展到乾县、三原等地。西安城市空间进一步加大,具备了国家中心城市建设条件,潜力很大。

因此,在未来,对房价炒作过头的,扰乱市场秩序的,危及楼市稳健发展的,出头就将会被打击。

04

王圣学会长关于西安4·18调控原因解密,虽说来得稍微晚了些,但从中不难发现调控政策的出发点和政府方面的考量,对西安调控政策的理解,对西安楼市未来的发展,可从中得到很多启发。

从2016年12月31日的“楼十二条”及2017年4月18日的“楼十条”看,西安楼市调控“预防为主”的目的明显。稳健发展,是西安发展大局对西安楼市的要求,也将是西安楼市的主基调。偏离了,则将可能引发调控政策的持续加码。

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