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还在西安炒房?一不小心就成了持有5年以上的房东

地产房剑     2017-05-18 08:11

[摘要] 对于投资客而言,除了房价上涨预期幅度外,时间成本和资金成本以及关于房价上涨幅度的不确定因素,也是一定会考虑的因素。4.18西安楼市新政中的相关规定,无疑会让那些准备短期在西安炒房的投资客失算。

对于投资客而言,除了房价上涨预期幅度外,时间成本和资金成本以及关于房价上涨幅度的不确定因素,也是一定会考虑的因素。4.18西安楼市新政中的相关规定,无疑会让那些准备短期在西安炒房的投资客失算。

过去几个月,西安房价出现大幅上涨。具体到每个楼盘,少则上涨1000-2000元/平米,高则上涨3000元/平米以上。

这已经是不争的事实。购房者甚至笑言,现在9000元/平米以下已经很难在西安买到房子了。

关于这轮西安房价上涨,我们暂且抛开上涨的原因,不管是外地购房者集中涌入西安炒高房价,还是非理性的人为炒作,或者是个别大牌地产商的带动……总之,这轮西安房价上涨是非理性的上涨,是没有道理的上涨,这种大幅上涨并非是与之相匹配的楼盘品质的提升。

在这,我们来探讨一下经历这轮非理性的房价上涨后,目前在西安投资买房投资是否还划算,或者说是目前在西安投资买房的风险所在。

在探讨目前在西安买房投资是否还划算这个问题之前,我们先看一下2017年4月18日出台的西安楼市新政中的一条规定:

在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房,需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易(买卖、赠与)。

(备注:西安的住房限购区域包括行政区新城区、莲湖区、碑林区、雁塔区、未央区、长安区、灞桥区以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域范围内。)

按照西安市场上期房项目的建设周期、办理产权证周期,目前购买的期房2年后才能交房、从交房到拿到产权证大约还需要2年时间,再加上拿到产权证2年后方可交易,这意味着现在在西安投资买房,5、6年后才能交易(买卖)。

这一条政策,让那些打算短期投资出手的投资客失算了,现在在西安买房投资,一不小心就投资成了房东,一下子最少需要持有5、6年时间。

投资客的付款方式分为两种:按揭和一次性。

对于按揭客户来说,需要计算的是最少5、6年的持有时间里贷款利息支出,是否能跑赢未来5、6年时间西安房价上涨幅度,这还不算增值税等支出。目前在执行的20年期房贷基准利率为4.9%,按照持有5年时间计算,支出的贷款利息占到贷款额的24.5%,在加息成为大概率事件的情况下,这部分支出还将上升。按揭投资客户此时需要计算持有5、6年时间,是否划算。

对于一次性付款的客户来说,更简单了。站在资金成本的角度,5、6年持有时间中,西安房价上涨的幅度,是否会跑赢其它投资渠道的回报率,是要重新计算的。

总结为一句话那就是:目前在西安投资买房,赌的是未来5、6年西安房价的涨幅。

对于西安城市发展、西安楼市发展长期的看好,这是毋庸置疑的。但具体到未来5至6年西安房价到底会有多大的涨幅,我相信没人敢给出确定的数字的,因为这中间存在着太多的不确定性。这种不确定性既来源于楼市政策的不确定性,也来源于城市规划和城市发展的不确定性。

况且这种关于未来5至6年西安房价的涨幅,是在过去几个月大幅上涨提前透支了西安房价未来涨幅的情况下来预估,更难了。

因此,投资客需要三思而后行。

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