[摘要] 截至今天，4.18西安楼市新政正式满月。
截至今天，4.18西安楼市新政正式满月。
回顾4.18西安楼市新政的几个关键点：首付提高、长安纳入限购、拿到产权证2年后才允许交易、拿到预售证后开发商不得随意涨价、严查炒卖“期房”……这一切政策最主要的目的就是为了抑制过去几个月西安房价过快上涨的势头蔓延。
那么，在新政策执行这1个月时间里，对市场的影响如何？西安楼市又发生了什么样的变化？本文试图予以总结。
（备注：此文仅讨论住宅市场的情况，不包括商业、写字楼。）
01
市场新增供应依然不足
春节后这轮西安房价上涨，有一个非常重要的因素就是市场供应不足。在市场成交依然处于高位，市场新增供应不足的情况下，西安的商品住宅库存去化周期急剧下滑，至2017年4月底已经降到了5.6个月。
2017年前几个月西安住宅市场出现的市场供应不足，一方面与此前在高库存情况下制定的去库存主导方向有关，另一方面与春节后这两三个月纯新盘尚未入市、老盘新品又没有推出所导致的“青黄不接”有关。
从4.18西安楼市新政的内容及之后的市场情况来看，房管部门更多的措施依然是在从需求端抑制，新增供应端则并没有明显的措施。
数据显示，从4月18日到5月15日，西安新增住宅供应面积93.72万平米，共计8930套。而同时间段内，西安商品住宅市场成交量则为257.43万平米，共计22856套。
▲4.18政策后新批预售情况
从数据上可以看出，4.18西安楼市新政后的这一个月，西安商品住宅市场供需依然失衡，供需比为0.36，严重低于1.2的合理供需比。
同时，从西安市场上各楼盘案场反馈的信息来看，无房可售依然严重，特别是在高新、曲江二期更为严峻，让购房者和开发商都措手不及。
因此，增加市场供应已经成为当前西安住宅市场最迫切、最紧要的要求。从目前来看，短期内市场供应紧张这一问题还难以得到解决，多个纯新盘的入市时间表均集中在今年下半年的9、10月份，到那个时候预计这个问题就会得到缓解。
对于购房者而言，千万不要等一些楼盘真正快开盘时才去看，一定要提前行动瞄准意向楼盘中的房源，以免到时候又是措手不及。
02
市场成交开始降温
从目前来看，4.18西安楼市新政从需求端抑制市场成交效果已经显现。
4.18西安楼市新政出台当周及随后几周，西安商品住宅市场成交量分别为73.89万平米、133.99万平米、20.93万平米、28.62万平米，相对应的成交套数分别为6755套、11378套、2081套、2642套。
从成交情况可以看出，4.18西安楼市新政出台当周及次周，西安住宅成交量暴增，单周成交量甚至突破100万平米。而随后的近2周，市场成交量骤降，周成交量仅有20多万平米。
近2周市场成交的骤降，一方面与4.18西安楼市新政中的首付提高、限购等政策对需求端的成交影响有关，另一方面也与当前市场上可售房源不足有关。
可以判断的是，上述双重因素的影响，在5月份西安住宅市场的成交量将继续处于今年前几个月中的低位，较4月份会初现环比大幅下跌。
另外，与2016年5月份西安商品住宅成交197.47万平米（备注：房管局产权市场处发布的数据）相比，2017年5月份前2周仅成交49.55万平米的情况下，2017年5月份商品住宅成交量较2016年5月份出现同比下滑，也没有多大的悬念了。
03
重拳整顿市场秩序
4.18西安楼市新政后的这一个月时间里，在市场上影响的应该是西安房管局重拳出击整顿房地产市场秩序，涉及到新房、二手房、经济适用房。
这其中，西安市房管局对西安万科违规售楼行为的查处，在产生一定的影响力。
4月25日晚间，西安万科开发的“万科东方传奇”、“万科城市之光”项目涉嫌无证销售，万科下属公司在西安市范围内所有开发项目的销售被暂停，暂停受理其新项目的商品房预售许可申请。同时，创典、世联、合富辉煌这3家营销代理公司涉嫌违规代理销售上述未取得《商品房预售许可证》的项目，现暂停其在西安市的一切房地产销售活动。
虽然说西安房管局这条短命的处罚只执行了3天，但其所产生的影响力在产生震惊。
在对万科及3家代理公司做出处罚的同时，西安房管局公布了一份西安市未取得《商品房预售许可证》项目名单，这其中不乏央企、名企。
随后的4月29日，金辉集团在西安开发的金辉 世界城项目同样因涉嫌违法违规销售被西安房管局通报查处，并暂停该项目网上签约业务。
而这，还没有完。
在对新房市场违规销售、代理公司违规代理进行查处的同时，西安房管局也同步对房产中介市场整顿。
5月15日，西安房管局发布了一份“黑名单”，91家房产中介门店因没有在房管局备案取得房产中介资质被通报，6家房产中介门店因违规出租经济适用房被通报，97家房产中介门店中不乏玛雅房屋、海汇房产、21世纪不动产等在西安市场占有率较大的房产中介旗下门店。
站在市场规范的角度来看，房管局对市场秩序的整顿，有利于西安楼市的健康稳定发展，有利于保护正规企业、正规楼盘、购房者的合法权益。
04
市场调整期，开发商干啥？
对于西安市场上的大多数开发商而言，经历2017年前几个月后，2017年完成全年任务已经毫无压力，甚至将原本计划在下半年推出的房源在这几个月已经拿出来卖了。
地产房剑（微信号dcfj2013)从多个目前无房源可售的楼盘案场获悉，多个楼盘预计下批次房源推出要到今年下半年9、10月份了。
这意味着，在接下来几个月市场调整期，不少楼盘将面临空闲档期。在这几个月时间里干点啥，也就成为不少房企需要思考的问题。
除了积极拓展新项目、提升市场占有率外，具有远见的地产商会选择利用这几个月时间来提升产品、提升服务。特别是从产品的增值服务上，思考一下企业还能为业主做点什么。这一点，在西安做的不错的的地产商包括融创、华远等。
对于地产从业者而言，切不可被过去几个月市场的火爆迷失了方向，毕竟这种火爆属于可遇而不可求。在这几个月空闲的时间里，刚好有时间思考产品的创新、营销的创新，并且通过企业品牌的提升增强客户对企业的认知。
只有练好内功，才能有备而来迎接下个阶段市场的挑战。
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