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西安再出“房十八条”,等同“调控”,但与前次有本质不同!

西安楼市 2017-05-19 22:44:01

这次“受伤”的不是购房人,而是开发商和营销机构!

5月17日,西安市房管局“为深入贯彻落实”《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》(市政发【2017】32号)文,即“4月18日西安楼市新政”精神,出台“房十八条”,其目的和意义不亚于再次出台“调控”。

首先,本次“房十八条”主要针对“销售环节”乱象。通观西安市房管局出台的“房十八条”,可谓条条都有针对性,对房地产企业、房产代理公司及房地产从业人员在目前楼盘销售中存在的各类涉嫌违规违法的行为,都做出了明确的要求和规范做法。如果严格按此执行,那么房地产销售将更加规范、理性,买房将更加透明、轻松。

如果说2016年12月31日的“楼十二条”和2017年4月18日的“楼十条”是面向房地产行业和购房人,更多地被解读为是针对“需求端”而被弱化了对“供给端”的重视,那么,本次“房十八条”则是明确指向“供给端”的销售环节,可谓抓住了要害,打中了七寸。

其次,房源供应将充足有序,及时披露消除恐慌。“房十八条”要求,商品房预售申请“须将符合预售条件的楼幢一次性申报,严禁以分批、拆零等方式拖延上市销售时间”、按照规定明确“开盘销售时限等情况,并严格依照确定的开盘时间对外进行公开销售”、“严格执行商品住房项目上市供应、销售计划备案制度”,“上市计划应包含项目名称、坐落、总建筑面积、楼幢数、总套数、申报预售许可时间等事项”。

要求房企“每年元月10日前,房地产开发企业应将本年度商品住房上市供应及销售计划报房地产管理部门备案。未按规定报送上市计划的,年度内不得申请办理商品房预售许可。”

有关部门将及时公布可售房源计划。各级房地产管理部门要通过门户网站或其他方式,定期向社会公布已取得商品房预售许可的开发项目有关信息,及时披露预售项目名称、坐落、可销售楼幢、申报销售价格及抵押、司法查封等信息,增强交易透明度。

此举将有效缓解商品房阶段性供应不足,因所谓“房荒”导致的“涨价”等行为将得到有效控制。同时披露房源上市计划,购房人对区域内在什么时间节点,有哪些房子可买,将做到心中有数,而不至于因信息不对称产生恐慌,开发商制造紧张气氛的空间将被进一步压缩。同时前段时间出现的房价无序上涨或快涨现象有望得到压制。

第三,楼盘销售现场管理将更加规范和公开。“房十八条”要求,实行商品房销售现场公示信息达标制度。除了要公布《企业营业执照》、《房地产开发资质证书》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》或《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》外,城中村改造项目,还应公示城改部门批准销售的函件。委托代理销售的,还应公示商品房销售委托书、房地产经纪机构备案证书。

更为重要的是,要求公布“所有房源销售价格及销控表”,包括每套商品房建筑面积、套内面积、销售价格及是否已售出等情况;公布“项目规划总平面图、楼幢建筑平面图、已批准预售的楼幢(预售楼幢号与规划不一致的,应作特别说明)、房屋对应土地使用年限、房屋规划用途、房产测绘成果报告、户型详图、停车位配比、前期物业服务及其他影响购房决定的不利因素等;以及商品房合同范本等其他文件。

还要求公布“抵押权人同意销售抵押房屋的证明材料”、“商品房预售资金监管银行名称和监管账号”、“房地产开发企业给销售代理机构的授权委托书及委托范围、权限”、“所有驻场销售人员照片、姓名、上岗证书”、以及公布房管、物价、工商等监管部门的举报电话。

值得注意的是,公布楼层平面图十分重要,现在很多项目不公布此图,连楼书中都没有。在引发业主闹纠纷的情况中,交房后发现从图上看卫生间、厨房是明的而实际采购不足或者直接是暗的。

对此,各级房地产管理部门将在项目开盘销售前,对房地产开发企业销售现场进行检查,并拍照留像,对不符合公示要求的,责令限期整改,暂停网签销售。

第四,对销售行为要求更严更细,开发商弹性操作空间更小。“房十八条”重申,未取得商品房预售许可,不得排号、预订,严禁采取排号、定房、内部认购、发放会员卡等各种方式收取任何预定款性质的费用;不得进行预售广告宣传;不得对外开放销售场所;不得参加任何形式的房地产展销活动。

“房十八条”再次要求,楼盘在“取得商品房预售许可后,必须在10日内将所有房源一次性对外公开销售,严禁采取分幢、分层或分批、分次开盘的方式进行销售”,取得预售证之后,也“严禁以内部认购、排队、排号等方式蓄客,通过集中选房、网上选房或发布不实销售价格和销售进度”,更不得鼓吹涨价在即、开盘售罄等方式恶意炒作,营造紧张气氛,制造虚假热销场面,诱使购房人抢购,趁机哄抬房价。

“房十八条”规定,楼盘在收取预订款性质费用的,应按照可销售房源与需求购房者 1:1 的比例确定交款的购房户数,不得收取超出房源数量购房者的预订款。凡高于可售房源多收取购房者预订款的,视同为未取得商品房预售许可的违规销售行为,依法严肃查处。

“房十八条”对“捂盘惜售”作出明确规定,这些行为:“1、达到商品房预售条件,不及时申请办理预售许可的;2、取得《商品房预售许可证》之日起,10日内未公开销售的;3、同一个《商品房预售许可证》采取分幢、分单元、分层开盘的;4、采取其他方式对已取得预售许可的未销售房屋不进行公开销售的”,被视为“捂盘惜售”,将面临处罚。

第五,对违规行为处罚更加严厉。“房十八条”明确的处罚有:1、责令限期整改。未改正的,暂停网签销售和预售许可等相关手续的办理,并作为不良经营行为,记入信用档案,按照相关规定予以行政处罚。2、对典型违法违规企业,通过媒体予以公开曝光。3、向工商、物价、开发资质、金融等监管部门通报,对违规企业实施联合惩戒。

第六,对楼盘营销代理公司的行为要求更具体。“房十八条”明确要求,实行商品房代理销售的,应当委托已在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在销售场所显著位置公示;额外提供的延伸服务项目,需事先向当事人说明,并在委托合同中明确约定。

要求房地产经纪机构和执业人员在开展经纪业务时,不得炒卖房号,不得在代理过程中赚取差价,不得通过签订“阴阳合同”违规交易,不得发布虚假信息和未经核实的信息,不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,诱导或迫使购房人接受商品或服务价格。

第七,对商品房买卖合同签订行为进一步规范。房地产开发企业或经纪机构在与购房人洽谈并签订商品房买卖合同时,要提前告知购房人有关购房政策,并按规定收取、留存购房人应该提供的相关材料;协助按揭贷款购房人查询个人征信状况;在收取预订款前,向购房人出示、说明商品房买卖合同文本内容,并遵循平等自愿、诚实守信的原则与购房人商定合同条款;通过网签平台与购房人签订商品房买卖合同,并自签约之日起30日内申请登记备案;从网签平台打印交款通知书,交由购房人通过预售资金监管专用POS机、监管银行营业网点柜台等方式交存购房款。

在洽谈和签订商品房买卖合同时,房地产开发企业和经纪机构不得有下列行为:1、诱导、教唆、协助购房人伪造资料规避限购政策;2、无正当理由拒绝购房人选择住房公积金贷款购房;3、未进行征信审查,收取预订款或向购房人承诺可按揭贷款购房;4、采取“电商”等合作模式,通过第三方在网签合同约定价款之外加价出售房屋或者价外收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”等费用;5、实行“零首付”购房,或提供“首付贷”等场外配资等;6、在合同中约定代为收取房屋专项维修资金;7、另设其他账户以其他方式直接收存购房人房款(包括预订款、首付款、按揭贷款等);8、以补充约定条款等形式减轻、免除应承担的责任或不合理地加重购房人责任、排除购房人主要权利。9、其它违法违规行为。

“房十八条”还要求房地产开发企业要加强对销售人员的专业培训,确保销售人员熟知项目规划设计、工程建设等情况以及房地产市场管理、信贷税收等方面的知识,不做不符合项目实际或违反政策的误导和虚假宣传。对房地产开发企业和经纪机构违反国家法律法规政策和本通知有关要求,存在虚假宣传、诱导欺骗购房者、不履行信息披露义务、捂盘惜售、哄抬房价等扰乱房地产市场秩序行为的,房地产管理部门将依职权严肃查处,予以公开曝光,并联合相关部门实施联合惩戒。

西安市房管局还要求各级房地产管理部门要加强商品房销售行为的监管和指导,加大日常巡查检查力度,督促监督房地产开发企业和相关代理销售机构严格按照国家法律法规政策,依法组织开展商品房销售活动。强化日常执法巡查、检查机制,加强与工商、物价等部门的联动,及时对辖区内房地产交易环节违法违规行为进行查处,努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。

西安市房管局这次的“房十八条”,如能在实际执行中得到常态化彻底的贯彻,那么,西安房地产市场秩序将有望得到根本性改观,不仅能做到房源供应有序,价格清晰,同时房价的涨幅也将得到有效的控制和有序。楼盘销售、买房置业,将变的更加规范、透明、轻松。西安楼市有望真正意义上迎来清流!

“房十八条”文件如下:

内容:!西安311个楼盘价格调查!看看你买的房涨了多少?西安5万房主办不下房产证,这些原因提醒你买房要谨慎!为什么说西安楼市到了一个新的拐点期?注意!房产证换不换不动产证,还是有差异!

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