[摘要] 西安商品房的库存量自2016年下半年以来结构性差异明显，即“住小商大”、“住减商增”。
在5月25日召开的陕西省十二届人大常委会第34次会议开幕会上，陕西省住建厅副厅长张阳向大会报告了全省房地产去库存及市场调控工作。其中关于西安的房地产情况是：
“截至2017年4月底，西安市商品房（含车库）可售面积4211.97万㎡，其中：商业办公楼累计可售面积2716.85万㎡，占商品房库存的64.5%，比2016年底增长49.66%；商品住房（宅）可售面积1495.12万㎡，占商品房库存的35.5%，比2016年底下降9.05%，去化周期8个月。”
这一情况显示，西安商品房的库存量自2016年下半年以来结构性差异明显，即“住小商大”、“住减商增”。
2016年西安商品房成交量为2200万㎡（另一数据是2500万㎡，统计口径差异所致），其中住宅成交量1800多万㎡。西安市统计局日前发布的数据显示，2017年1-4月，全市商品房销售面积613.46万㎡，同比增长40.1%。其中，住宅销售560.23万㎡，增长37.2%；商业营业用房销售17.89万㎡，增长29.6%；办公楼销售25.17万㎡，增长1.6倍。如算上已交大定（即虽尚未完成商品房备案网签，但实际已“销售”）的量，成交量应在200万㎡/月左右，前4个月商品房成交量应在800万㎡上下。
2016年商品住宅的大量去化，加上2017年前4个月继续呈两位数的幅度递增，西安商品住宅的库存进一步锐减，而部分开发商申请房源预售证时，采取分割、拆零等形式，导致商品住宅新增可售房源结构性供应不足（改善型产品供不应求、区域供应不均衡）的问题开始显现。
西安是否就此会出现住宅“房荒”？
政府似早有预见，已采取措施防范。
一是，分别于2016年12月末和2017年4月18日发布两次“限购”政策，以控制“需求端”来缓解供应压力。如果说2016年末的“楼十条”是“预防为主”，那么，2017年4月“楼十二条”显然是“谋定而后动”。此间还有评论认为，西安一边要“去库存”，一边还“限购”，岂不怪诞？殊不知，西安住宅“去库存”早已名存实亡。
二是，5月17日西安市房管局发布“房十八条”，则是规范“供给端”，促进新增商品住宅增量供应。政策要求房企在预售申请商品房预售时，“须将符合预售条件的楼幢一次性申报，严禁以分批、拆零等方式拖延上市销售时间”、按照规定明确“开盘销售时限等情况，并严格依照确定的开盘时间对外进行公开销售”、“严格执行商品住房项目上市供应、销售计划备案制度”。同时严查“捂盘惜售”。目的是促进供应，稳定市场。
西安商品住宅后续供应情况怎么样？
从2016全年及2017年住宅土地成交情况看，将充足稳定。2016年西安成交住宅用地123宗，成交面积466.92万㎡；2017年一季度住宅用地成交529.55万㎡。2016下半年来土地成交活跃的势头持续保持，房企拿地热情不减，2017年一季度土地成交面积环比2016年4季度上涨28.57%。
同时房企正加快建设步伐，房地产开发投资也同步增长。1-4月，全市房地产开发投资444.10亿元，同比增长24.9%，比上年同期提高35.7%。
按照容积率3计算，2016年全年及2017年一季度住宅待开发住宅建筑面积累计超过3000万㎡。排除其中部分已售补土地手续项目，上述拿地项目正陆续进入开发时间，已有迹象显示，近年8、9月份，或将有30-40个楼盘集中上市，后续供应量应稳定充足。
房源库存量是个动态数据，是相对的而不是的。但总体可以肯定的是西安楼市全盘“去库存”时代已经终止，房价“低迷超稳定”特征不再。已进入量价高度敏感、买房及时把握机会的周期。
在西安楼市调控新政和西安市房管局规范销售行为的双重效应下，未来楼市或将出现局部板块依然存在竞争激烈、同类产品客源争夺白热化、不同板块价格涨势不一等情况，刚需置业不宜观望，投资置业审慎抉择。
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