[摘要] 在西安，提起“经济适用房”你会想到什么？福利、保障、便民…？
在西安，提起“经济适用房”你会想到什么？福利、保障、便民…？
为了合理规范我市经适房政策，使居民住房保障落到实处，《西安市经济适用住房退出管理实施细则》正式对外发布，细则出台后将更加明确我市经适房产权规范，加大对“应退未退”经济适用住房的整治力度，解决经适房小区转租、出租等问题，下面就和小布一起来看看细则的具体内容吧。
5月27日，《西安市经济适用住房退出管理实施细则》正式对外发布，该细则将从6月15日起开始施行，有效期5年。细则明确，购买经济适用住房满5年，购房人在补交差价款后，可取得完全产权并退出经济适用住房保障，也可上市交易。购买经济适用住房不满5年，原则上不得上市交易，房屋产权不得变更、转移。
1未取得完全产权前 经适房只能自住
细则明确
经济适用住房在取得完全产权前，经济适用住房购房人拥有房屋有限产权，只能由购房人及其共同申请的家庭成员自住，不得出租、出借、闲置和擅自改变房屋用途。除购房按揭外，经济适用住房不得进行任何抵押。
购买经济适用住房满5年
经市住房保障管理部门审核同意，购房人在补交差价款后，可取得完全产权并退出经济适用住房保障，不动产登记部门在房屋登记簿中取消经济适用住房的房屋性质记载，重新核发不动产权证书；购房人在补交差价款后，房屋可上市交易，不动产登记部门按照普通商品住房交易相关程序，办理房屋产权转移登记手续，房地产交易环节的相关税费按规定缴纳。
购买经济适用住房不满5年
原则上不得上市交易，房屋产权不得变更、转移。购房人因特殊原因确需转让的，可由市住房保障管理部门按照原购买价格回购。回购资金从市保障性住房建设管理专项资金中列支。回购的经济适用住房，由市住房保障管理部门按规定统筹使用。
1）经适房退出管理包含哪些方面？
据市房管局住房保障处有关工作人员介绍，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、套型面积和销售价格，面向中低收入住房困难家庭销售，具有保障性质的政策性住房。
经济适用住房的退出管理，是指经济适用住房取得完全产权、上市交易和政府回购的管理。
经济适用住房取得完全产权，是指购买经济适用住房满5年（从签订购房合同之日起计算，购房人按照本细则规定补缴土地等差价款（简称“差价款”）后取得该套住房占有、使用、、处分的全部权利，住房性质变更为普通商品住房的活动。
经济适用住房上市交易，是指购买经济适用住房满5年，购房人按照本细则规定补缴土地等差价款取得完全产权，同时将该套住房转让给第三人的活动。
经济适用住房的回购，是指购买经济适用住房后，购房人因特殊原因自愿退出经济适用住房保障，或购房人违反经济适用住房管理规定，政府按照一定价格回购经济适用住房的活动。
2）取得经适房完全产权或上市交易办理有哪些程序？
提出申请：申请人向市住房保障管理部门提出申请，并提供房屋所有权证（不动产权证书）、购房合同、身份证明、全额购房发票、购房证等材料。
受理审核：市住房保障管理部门按照本细则规定受理审核，经审核符合申请条件的，出具经济适用住房差价款缴纳通知书，载明应缴差价款金额、指定银行账户和缴款期限等信息；经审核不符合申请条件的，驳回其申请并书面说明理由。
准予批复：申请人在缴款期限内一次性足额缴纳差价款后，向市住房保障管理部门提交缴款凭证。市住房保障管理部门出具准予取得经济适用住房完全产权的批复。申请人未在缴款期限内一次性足额缴纳差价款的，视为自动放弃本次申请。
变更转移：申请人持市住房保障管理部门出具的准予批复、差价款缴纳凭证和房屋所有权证（不动产权证书）、身份证明等相关材料，按照有关规定向不动产登记部门申请办理房屋权属变更或转移登记手续。
3）经适房差价款该咋补交？
细则规定，经适房差价款缴纳标准为原购买经济适用住房价格的15%，计算公式为：应缴差价款=（房屋建筑面积-按商品房价格购买的建筑面积）×原购买经济适用住房合同单价×15%。
据市房管局住房保障处有关负责人举例说，王某在2010年7月以每平方米3500元的价格购买了一套80平方米的经济适用房（其中有20平方米按当时优惠商品房价格购买），现在王某要取得该房产的完全产权，那么他应该补交的差价款为：（80-20）x3500x15%=31500元，也就是说，王某在补交31500元后，将取得该经适房的完全产权，退出保障，该房产也可上市交易。
该负责人表示，按照之前的退出办法，购房人补交的差价款=（房屋建筑面积-按商品房价格购买的建筑面积）x市场评估价x15%。按照这种算法，比如现在王某所住的经适房周边商品房均价为6000元，则王某要补交的差价款为6000x（80-20）x15%=54000元。
根据新的办法，王某应补交的差价款前后相差22500元。购买经适房已经6年了的宫先生表示，细则的出台确实照顾了大多数房屋所有人的利益，大大减轻了购房者的经济负担，这种退出办法补交的差价款，绝大多数家庭都能接受得了。
2 离婚析产等原因 转移变更产权不受购房年限限制
细则明确
因法定继承、离婚析产、法院判决、法院裁定、法院调解等原因，经济适用住房产权确需发生转移变更的，不受购买年限限制，经市住房保障管理部门审核后，如受让人取得经济适用住房购房资格，可为其办理房屋产权转移变更登记手续；如受让人未取得经济适用住房购房资格，应按本细则规定缴纳差价款取得完全产权。
经济适用住房购房人申请取得完全产权或者上市交易，应同时符合以下条件：申请人为经济适用住房房屋所有权证（不动产权证书）登记的权利人，且经其他权利人书面同意。签订经济适用住房买卖合同满5年。无法规、规章规定及合同约定的不得受理其取得住房完全产权或者上市交易申请的情形。法规、规章和规范性文件规定的其他条件。
按揭贷款购买经济适用住房并设定抵押的，还须经抵押权人书面同意。
3 未退出保障再次购房 不予办理网签备案手续
细则规定
因各种原因被要求退出经适房保障的，由市住房保障管理部门下达经济适用住房回购通知，告知回购理由、回购价格及迁出期限。原经济适用住房购房人应在规定期限内迁出并与市住房保障管理部门签订回购协议，配合办理房屋产权转移登记，住房保障管理部门应在其移交住房并完成房屋产权转移登记后10个工作日内付清回购款。原经济适用住房购房人未在规定期限内迁出的，并拒不配合办理房屋产权转移登记的，市住房保障管理部门可申请人民法院依法强制执行。
经济适用住房建设单位向未经审查、不符合购房条件的家庭违规出售、出租经济适用住房的，市住房保障管理部门责成其限期收回；不能收回的，责成其补缴违规时间节点经济适用住房与同地段类似商品住房的差价，并依法对建设单位进行处罚。
已购买经济适用住房的家庭（申请人及共同申请人）再次购买其他房屋的，应按照本细则规定退出经济适用住房保障。未退出经济适用住房保障的，房屋管理部门不予办理其新购房屋网签备案手续。
1）申请政府回购经适房办理有哪些程序？
提出申请。申请人向市住房保障管理部门提出回购申请，并提供房屋所有权证（不动产权证书）、购房合同、身份证明、全额购房发票、其他权利人书面同意意见等材料。
受理审核。市住房保障管理部门按照本细则规定受理审核，经审核符合回购条件的，入户勘察了解房屋状况，确认供水、供电、供气、供热和物业管理等费用缴纳情况，查询房屋权属状况。
核定价格。市住房保障管理部门按照本细则核定回购价格并告知申请人。
签订协议。市住房保障管理部门与经济适用住房产权人签订回购协议。
产权转移。市住房保障管理部门持回购协议及其他相关材料向不动产登记部门申请办理房屋产权转移登记手续，将回购房屋产权登记至市住房保障管理部门名下，并在房屋登记簿及不动产权证书上注记“经济适用住房”字样。
2）政府回购经适房怎样计算折旧价？
细则规定，购买经济适用住房后有以下情形之一的，市住房保障管理部门有权回购，回购价格按照原购买价格每年扣减2%折旧后的价格计算（折旧年限以交付使用之日起计算，不足整年的，按1年计算）。
同时，取消其住房保障资格，计入个人不良信用档案，5年内不得再次提出住房保障申请；属于国家机关公务人员的，提请其所在单位或行政监察机关对其进行行政或纪律处分；对出具虚假证明的单位或个人，提请其上级主管部门或其他监管部门追究相关责任人的责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
这些情况包括：提供虚假资料、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的；私自转让、出租、出借或改变经济适用住房使用性质且二次警告拒不改正的；购买经济适用住房后又购买其他住房且拒不退出的；法律、法规规定的其它情形。
仍以王某为例，王某的房子至今整7年，当时的购房总价为20x3500x（1+15%）+60x3500=290500元。以每年2%扣减后的折旧后价格为：290500x（1-2%x7）=249830元。也就是说，政府在支付249830元后，将回购该套经适房产权，而对于屋内装修等附属物，则不再需要另行支付费用。
4 未经批准 任何中介机构不得代理买卖出租经适房
细则规定
未经市住房保障管理部门批准，任何中介机构不得代理买卖、出租未取得完全产权批复的经济适用住房，房屋租赁管理机构不予办理房屋租赁备案，不动产登记部门不予办理房屋权属变更和转移登记，并将有关情况及时通报市住房保障管理部门。
经济适用住房退出管理工作中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为的，依法追究其行政责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究其刑事责任。
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