纯干货！限购新政下西安买房问题最全解答！

纯干货！限购新政下西安买房问题最全解答！

2017年7月6日，西安市房管局发布了《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》，对“6.28房产新政”进行了进一步的明确和细化。

7月7日早9:55分，由西安市房管局发布主题为“市房管局就6月28日我市住房交易政策调整进行解读 ”的直播，邀请西安市房管局产权市场处科长唐辉和西安市房管局产权市场处副科长陈嫄，共同解读西安市住房交易政策及购房有关要求。

房管局对“6.28”调控直播解读

丨网络直播截图丨

主持人：先由请西安市房管局产权市场处科长唐辉，西安市房管局产权市场处副科长陈嫄介绍一下6·28政策出台的背景，及主要目的。

房管局产权市场处科长唐辉：去年10月份开始，西安的房地产市场出现了量价齐升的情况，为此西安市出台了三次限购，其核心目的就是为了打击炒房行为，抑制投资投机购房需求，引导合理消费，控制房价。

主持人：很多网友搞不清楚4·18和6·28政策中关于交易时间上（5年，2年）等问题，请两位嘉宾解释一下。

房管局产权市场处副科长陈嫄：对于4月18日之前购买的新建商品房，对于是否网签，可以在房管局首页输入身份证号来查询网签合同的备案时间，已取得房产证并达到5年的，即可上市交易。对于4月18日之前购买的二手住房，大家看一下房产证登记时间，超过2年即可上市交易。对于4月18日之后购买的房屋无论是新建商品房还是二手住房，都必须拿到房产证满2年才可上市交易。

主持人：通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，是否也要满足2年才可以交易？

房管局产权市场处科长唐辉：通过以上方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受条规定【2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易】限制。以前述方式取得的住房再次上市交易（买卖、赠与），需取得《不动产权证书》后满2年。

主持人：本市户籍范围有多大？临潼、高陵、蓝田是否算西安户籍？

房管局产权市场处科长唐辉：现在西安市十区两县，包括高陵、蓝田，都算本市户籍。此外以下情况也可视同本市户籍执行相关政策：本市集体户籍或西咸新区户籍居民家庭；因就学将户籍迁出，能够提供原户籍登记在我市相关证明材料的；驻陕部队的现役军人，能够提供部队团级以上单位开具证明的；入伍前户籍属我省的现役军人，能够提供原户籍证明的；符合我市军转安置条件的现役军人，能够提供市军转办证明材料的。

主持人：非本市户籍居民家庭购房时，具体来说有什么要求？

房管局产权市场处副科长陈嫄：6月28日起，非本市户籍居民家庭购买商品住房或二手住房时，需提供在本市缴纳的个人所得税或连续2年的社会保险证明，时间起算点，以购房前一个月往前推24个月。比如有网友今年7月份要购房，就需要提供2015年6月—2017年6月，连续2年缴纳社保的凭证，养老、医疗、工伤、失业或生育保险任何一种均可。补缴的社保不算。

主持人：退休人员如何界定？

房管局产权市场处科长唐辉：已退休或社会保险缴纳年限届满的，提供退休前2年的社会保险或参保年限届满的证明即可。

主持人：有网友问，陕西人返乡置业，或陕西周边人来西安创业者是否也按新政执行？

房管局产权市场处科长唐辉：自《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》下发之日起，便要严格按照政策执行。在6月28日以前，已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房，按原政策执行。未提交合同网签信息，但已签定购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。

……

对我市房市新政有任何问题，

都可以拨打热线来咨询：

029-87617706

西安限购“碟中谍”问题

之《四海为家》后台留言

一、“6·28”之前已签购房合同，已支付房款（含定金、首付款），但未网签的问题：

Q1：我6.22交了首付款，未网签， 7.1办理毕业生落户，预计这个月底会迁回西安。这种情况，政策会如何影响？

《四海为家》：2017年6月28日以前，未提交合同网签信息，但已签定购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。

Q2：6.28以前交过定金的受政策影响不？

《四海为家》：不受。已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。

Q3：你好，我在5月份交了首付，然后银行办贷款，但是开发商也没有递交网签手续，没西安户口该怎么办？

《四海为家》：2017年6月28日以前，已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。

Q4：您好，我外地户口，5月20全款购房，开发商在6月28以前以提交网签申请，但至今尚未完成网签，此次限购我这种情况会不会收到影响？

《四海为家》：不受影响。

Q5：我是外地户口，6.21日在开发商那里交往了首付款并签了个草签合同，没有拿到备案合同，在银行做了面签，现在怎么办呢？

《四海为家》： 6月28日以前，已签定购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。

二、西安市户籍界定等相关问题

Q1：宝鸡户口本请问受限购影响吗？

《四海为家》：宝鸡户口不属于西安户籍，应视为外地人购房。

Q2：我是西安本地的，但上军校由于户口注销了！现在在西安买房，限购政策对军人有影响吗？

《四海为家》：具备以下情形的，视同本市户籍居民家庭执行相关购房政策：因就学将户籍迁出，能够提供原户籍登记在我市相关证明材料的；驻陕部队的现役军人，能够提供部队团级以上单位开具证明的；入伍前户籍属我省的现役军人，能够提供原户籍证明的；符合我市军转安置条件的现役军人，能够提供市军转办证明材料的。

Q3：西安某高校教师，有集体户口，请问是否在限制名单？谢谢您！

《四海为家》：户口没有问题，可参考四海为家7月6日稿件《西安限购实施细则公布！12条直打投资投机！不伤及无辜！》

Q4：我是户县户口，属于西安市户籍吗？西安市户籍，包含周边区县吗？

《四海为家》：属于。西安市户籍包含十区两县。

Q5：如果是现役军人，不是本地户口，要在西安买房子呢？

《四海为家》：符合我市军转安置条件的现役军人，能够提供市军转办证明材料的，视同本市户籍居民家庭执行相关购房政策。

三、外地人购房系列问题

Q1：两年前刚存够在大上海买房子的首付，还没落实买，就来了个交社保必须满五年，于是我被限购了。经过两年的思考，觉得还是回到我大西安发展，日子会过的轻松些，7月10号就离职了，现在才发现我又被大西安限购了？

《四海为家》：限购是为了打击投资投机行为，回西安落户一样可以买房。

Q2：我是外地人，和开发商签订分期付款协议，已经付完80%房款，余款7月10号付完，咨询开发商并没有走网签流程，要付完款才给走，这怎么办？

《四海为家》：通常按揭贷款付了首付款，开发商就应提交网签申请了。像你这样算是全款购房却因分期付款被卡住的，参照细则，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。

Q3：我是外地人，在6.27日跟银行签完按揭合同，交了40%（二套）的首付款，会被限购吗？

《四海为家》：不会。

Q4：我是外地户口2013年3月交首付款，在灞桥区买的房子，房产证还没有办下来，现在想再咸阳世纪大道沿线再购买一套！有社保！还能购买吗？

《四海为家》：今年内如果还没有买过，可以买一套。

Q5：是不是只要社保没有交满2年的外地户口，就不能在西安买房吗？

《四海为家》：是的。6月28日起，非本市户籍居民家庭购买商品住房或二手住房时，需提供在本市缴纳的个人所得税或连续2年的社会保险证明，时间起算点，以购房前一个月往前推24个月。比如今年7月份要购房，就需要提供2015年6月—2017年6月，连续2年缴纳社保的凭证，养老、医疗、工伤、失业或生育保险任何一种均可。补缴的社保不算。

四、落户系列问题

Q1：我想知道已经购买了90平米以下的商品住房，如何落户？是不是落不了了？

《四海为家》：请参考四海为家7月5日稿件《西安限购细则7月7日公布 审核执行5大原则》稿件中的外地户口西安落户细则。

Q2：您好请问本科落户西安具体应该找那个部门落户呢？

《四海为家》：找就近的公安分局或派出所的户籍部门咨询，需要提交相关手续。

五、二手房交易问题

Q1：二手房6月28之前已经在中介签订了3方合同，并已经付了款，这种情况怎么处理？

《四海为家》：2017年6月28日以前，已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房，按原政策执行。未提交合同网签信息，但已签定购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。

Q2：那外地人买二手房呢？

《四海为家》：6月28日起，非本市户籍居民家庭购买商品住房或二手住房时，需提供在本市缴纳的个人所得税或连续2年的社会保险证明，时间起算点，以购房前一个月往前推24个月。

六、购房者已付定金或首付，开发商五证不全问题

Q1：外地户口，2016年交的首付款，但预售证上个月才下来，未网签怎么办？

Q2：交了定金，可开发商没有预售证，怎么办？

Q3：今年4月底交的首付款（9月底交房），但当时销售方让签的是购房协议，说是交房的时候再签订购房合同及银行贷款方面的文件，现在新政策一出来，该怎么办？

Q4：我是2015年交的首付款，但预售证上个月才下来，我是外地户口，现在还没有网签，我该怎么办？

Q5：13年买房交了首付款，因为开发商的欺骗拖延，预售证一直没下来，上个月预售证才下来，房子15年交房，目前都入住一年多了，这种怎么算

Q6：你好，麻烦问一下，我的问题如下 6月24号在西安北郊买了一套房（套），然后交了30%首付（因资金不多在开发商的楼盘五证不全的情况下买的），我是陕西人不是西安户口，这个新政策出来，我该怎么办？现在是不是首付款都不可能退了？

《四海为家》：小编就“开发商五证不全”问题致电了房管局，房管局称，现在提交合同网签必须提前在商品房买卖合同网签平台上填写《西安市家庭购房申报表》，开发商五证不全，资格不够没办法网签。风险较大，建议致电房管局电话，具体问题具体咨询。

七、还有一些留言值得关注。

Q1：为什么西安政府不像重庆学习，在房价上涨过快时增加土地供应，同时出台文件。取得土地后一年内必须开工，否则收回。

Q2：本来年初房价很平稳，结果4月政策出来，房价涨了有2000/平米，不少楼盘本来发愁卖的，现在不仅涨价还抢不到，稳定房价没看到，倒觉得房价刷刷往上涨。

Q3：听说现在建行的首付比例提高到百分之四十，交定金之前预算是百分之三十，刚交完定金首付预算提高到百分之四十了，这可怎么办？希望有关领导能酌情处理。

Q4：我就想知道像我这样总部在外地，西安办事处工作的人，在西安已经呆了好几年了，社保在总部，我们真心想买房好难啊！

Q5：西安80以上的企业都不交社保，好不容易交社保的单位都是工作满一年才给交，而且部分只交医疗，我就是这样的。难道就不要买房子住了吗？！

以上留言请重点关注《四海为家》前两天的稿件解读：

1.《西安限购细则7月7日公布 审核执行5大原则》

2.《西安限购实施细则公布！12条直打投资投机！不伤及无辜！》

一夜之间，人民都在讨论西安“房事儿”。

截止7月7日，本轮调控从“逐渐限”到“频收紧”，从“区域上递增”到“立体式围堵”。跌跌撞撞半年之久，当市民都竖着耳朵，等着听房价下跌的“欢声笑语”，等来的却先是一声又一声的“围追堵截”。

以“6.28限购政策”为“史上最严”代表作（对4.18之前购买的商品房、二手房进行了追溯性限售），其看点为：政府可以追溯性地限制居民房屋交易，可以出其不意地宣布“冻结某一期限内的房产交易”。

由此，房子回归居住功能，这意味着政府将随时进入监督、强制管束状态，势必要把投机性需求这个“脓疖”挤出市场，只保留楼市刚需及改善居住本质属性。

于在西安“已动手”的炒房客而言，剑悬头顶，夜不能寐。“6.28新政”后，也就意味着当私有资本进入不动产领域后，或将失去预期，其流动性随时面临被冻结状态。

于“看好”西安的外地投资客而言，在西安投资不动产失去了随意性，新政下，伴随着不可控的流动性，买房投资意思不大了，风险倒是很大。

一个炒房客群魔乱舞、开发商攫取暴利的时代将要结束。

一个房子将成纸面财富的西安时代已然到来。

直击投资投机者，稳准狠！可以说西安市场几乎已经没有任何空子可以钻。整个市场已经没有炒房客生存的空间。

然而，我们从另一个角度也可以看出新政之“无可奈何”：

1.本地居民对自己财产处置的权利受到了限制，比如新政后，长期角度而言，遇到重大变故时很难变现。

2.非本市户籍居民在西安工作，有现实情况无法落户或缴纳社保的，但的确又有刚需置业需求时，却被一刀切在了门外。

★★四海为家之聚焦西安篇★★

◆聚焦 西安限购细则7月7日公布 审核执行5大原则

◆热点 2380亿！段先念的两个责任一个情怀

◆真相 百盛关店真相 元凶不是电商

◆ 一期6096亩投资126亿 要逆天了

◆变脸 小寨300亩“里坊”要还原盛唐生活

◆新区 千真万确，少了户县多了鄠邑区

◆交通 西安要修2.5环了 好处不仅是比2环多半环

◆选择 回到2006论2016：地产商卖后悔药比卖楼赚钱

★★四海为家之青年住房篇★★

◆1 8 平 承载你人生初次奋斗的地方

◆新屋种不让你当房奴

◆2 9 平竟然还有衣帽间？

◆新模式“租+”模式站上风口

★★四海为家之买房年代秀★★

◆60年代 “穴居族”后裔对于房子的渴望

◆70年代 买房这件事 我有五千万

◆80年代 50万买房就因获赠一部手机

◆90年代 我的刚需就是装逼啊

★★四海为家之VR黑科技篇★★

◆别只操心马云的“败家”，进入自己未来的家

◆西安人有福了 全球的VR在这里

◆VR＋AI 人工智能售楼员真的来了

◆TA要来抢你的饭碗了

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