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这三个“中心“隐藏的机会刚出现,现在抓住正当时!

西安楼市 2017-07-22 11:37:38

日前,陕西政府出台了关于促进西安、咸阳、西咸新区“两市一区”一体化发展的举措通知,被认为是“迟到十年的好消息”。

同期,大西安2049发展战略以座谈会的形式首次非正式公开,其范围不但包含“两市一区”在内,而且还对功能板块及发展路径作出详细规划。

无需多言,两者之间是有着必然联系的。大西安战略不仅是西安的事,也是陕西重点之一。“两市一区”一体化,诚如永康书记所言,至此,大西安发展有了足够的格局和体量。

年初,西安表示要举全市之力促进西咸新区发展,现在,省府通知透露出要举全省之力促进大西安建设,无疑让人对大西安的发展速度有了更多期待。

毫无疑问,“两市一区”一体化,对推动西咸新区、咸阳发展极为有利,也正因有了这“一区一市”的更进一步发展,对西安来说才更有意义,也是大西安的狭义价值所在。

在这样的背景和趋势下,我们再看西咸新区尤其是沣东新城的发展态势,便和过去有了一些不同。在未来较短时间内,沣东新城的发展有望更快。其人居及商业价值也须从新审视。

|西咸新区-沣东新城城市布局|

|西咸新区-沣东新城用地布局|

01

为什么说沣东的发展将会提速?

一、沣东新城处于两市发展的重要粘合地带。沣东届于西安和咸阳两市的城区中间,呈南北走势,犹如一块粘合剂,把西安和咸阳两大城区沾粘咋一起。是西安西进、咸阳东扩的前沿地带,它的率先发展,首先将使两市在城市面貌上更好“一体化”。

二、沣东新城基础较好。大部分原属西安市辖区,其南与高新区、东与西安城西、西与咸阳城东接壤,绝大部分区域位于原西安市范围内,三桥板块、王寺板块等,发展基础较好,在五个新城中起步、配套设施最完善。

三、大西安新中心商务区的主力板块所在。“大西安新中心”虽然是西咸新区的定位之一,但绝不是指区域全部,而是一个“带”,以沣泾大道交通轴线为走向的南北发展带(即:大西安新轴线——“科技创新引领轴”),串联绿地501板块、西咸新区政务区板块、能源金融贸易区板块等。

|沣东新城官网宣传之一|

四、沣东是“陕西自贸区”中心板块的主要构成所在。“陕西自贸区”约60余平方公里,东起高新区唐延路锦业路,中间经沣东新城沣泾大道,往北到秦汉空港。一带一路背景下的陕西自贸区的发展,不仅是大西安的重要看点,也将是大西安乃至陕西甚至西北的经济引擎。

五、绿地、华侨城等一批实力名企参与建设。在2017年世博会暨西洽会上,西咸新区吸引了1000多亿投资,落在沣东新城的超过60%;华侨城2000多亿西安中,有800亿9个项目落在沣东。此外,阿里巴巴、海航集团、苏宁集团、万科集团、华润集团、宝能集团、匈牙利郭氏集团等国内外名企也都应声集结,纷纷抢滩入驻。

|沣东新城官网宣传之二|

在已成型的大西安2049发展战略中,大西安三大轴线之一的“创新引领轴”贯穿沣东新城南北。按照“重点发展、优先发展”的政策语言解读,“创新引领轴”将是未来西咸建设的重点片区、形象片区,提速建设有其必然。

02

从目前的基础看,沣东新城的三桥板块、和平村板块、世纪大道板块等人居因多年的沉淀,已经具备较好的基础,华润、中海、新城控股、恒大、蓝光、阳光城、国润、经发等本外埠品牌名企的进驻,进一步助推板块的人居升级和商业配套的提升完善。而沣东、中建等则抢先入驻昆明池板块拓荒。

至此,沣东新城内的人居格局已经初步形成。房价态势也已进入新的阶段,目前的价格基本分两个层级,一是在6000元/㎡左右水平,这类楼盘基本是中小开发商打造的刚需刚改盘,分布在三桥和世纪大道板块,而另一个水平是在7500-11000元/㎡,多为品牌房企较有品质的楼盘。如阳光城西西里、蓝光公园华府、中海昆明路九号、国润城、湖光山色、昆明澜庭等。

人居的发展,必然会催生商业中心的诞生。如华润万象城之与三桥、新城控股进入西安之后个吾悦广场之与和平村,它们的出现,预示着沣东商业格局也揭开了新的一页。

|商业意向图|

如果说万象城和吾悦广场必然会成为板块商业中心或者区域商业次中心的话,那么按照沣东新城“大西安新中心中央商务区”承载地的规划发展态势,沿沣泾大道分布,同16号地铁重合,在这个未来有望成为的轴线上,未来将有可能催生三个“商业中心”。

|大西安2049战略空间格局规划图|

一是绿地501摩天塔效应下的商业中心。主要由绿地总投资超400亿元建设的涵盖501米高的超5A级写字楼、国际会议中心、五星级酒店、商务酒店、服务式公寓、高端国际百货、商业街、中高端住宅等多种业态聚集,加上华侨城369及其他配套的100-150米高层建筑,具备诞生中高品质居住区和商业中心的基础。

绿地501已经奠基,建设已经开始。未来这里将有望形成错落有致的“天际线效应”,形成以高端国际百货为首,中高端百货聚集之态。无疑这里将形成新的商务商业中心,将会成为整个大西安对外最荣耀的名片。

二是昆明池—华侨城商业中心。依托昆明池生态资源,未来至少2-3个商业体将会环伺周边。这是昆明池片区居住之外的另一价值的体现。

|昆明池意向图|

华侨城巨资投入的800亿就投在昆明池片区,打造华侨城大型文化旅游综合项目,总占地达16.25平方公里,分别为镐京国家大遗址保护、斗门历史文化名镇、欢乐谷都市旅游度假区、沣河诗经里文旅小镇、国际低碳城、春风十里田园综合体、丝路国际会议中心、七夕花海公园项目、369米超高层等9大项目。

这种以旅游生态为主的新型商业体相信在短期内会继续吸引更多业态进来。加之未来16号线和地铁5号线的便捷交通,这里将成为一个具有大西安标签的生态旅游风景区,有望形成旅游休闲商业中心。

而有形成钻石商圈先决条件的是沣泾大道与世纪大道交汇处商业中心。

03

沣泾大道与世纪大道为什么有形成钻石商圈先决条件?这张图已能初步说明问题(可点击放大查看):

|西咸新区能源金融贸易区规划图|

首先是交通条件。

一是地面交通。沣泾大道是未来沣东新城和西咸新区最闪亮的一条南北向交通轴线,双向8车道,将是南北交通大动脉,是沣东乃至西咸未来举足轻重的景观轴、样板轴。世纪大道是目前东西走向贯穿西安、沣东、沣西、咸阳的主交通轴线。

二是地铁交通。地铁1号线二期三期沿世纪大道从三桥后卫寨站往西延伸,途径沣东、沣西,到达咸阳城区,是首条连接西安和咸阳的城际地铁线。地铁1号线在沣泾大道和世纪大道交汇处,与规划的南北走向的地铁16号线交汇。作为西咸新区南北向相主干线,地铁16号线南起新西安南站,沿昆明池西侧向北,途经镐沣遗址、能源金融贸易区,跨渭河经秦汉到泾阳县城,其价值与西安文化传承轴(未央大道-长安路)并行的地铁2号线等同。

两条超级大道构成了双城融合的大动脉、大骨架,使得大西安城市发展更加快速,西安与咸阳链接更加通畅,区域间信息互通更加便利。作为城市价值的主干道,对西咸一体化发展作出了巨大贡献,其重要的历史地位不言而喻。

四条交通轴线在地面或地下交汇,地段的发展价值无疑被得到足够的重视。从地铁枢纽及主干道枢纽交汇高度叠加效应上来看,有形成钻石商圈先决条件的首先为地铁1号线与16号线交汇处的上林路站。

其次是区域功能。

地段所在是西咸新区政务区范畴,向北是西咸新区办公区、陕西自贸区(西咸)办公区、能源金融贸易区,是大西安新中心商务区(CBD)的核心所在。我们推测,其半径10公里周边范围内,将可能打造成为中央商务代表区。

这个地方将是对能源金融贸易区乃至整个西咸新区,吸引西安市、咸阳市及周边郊县人流的重要汇集地。它所带来的吸引力,也极其有可能落到这个交汇点上,或成为这个点形成的商圈辐射带。

|沣东奥体中心规划图|

从区域发展态势看,在沣泾大道(上林路)与世纪大道十字,无疑具备发展超级商业中心的潜力。

这里目前的现状是,居住区已经有庞大规模和相当基础,政务办公已经开启,西咸人才中心等已经进驻。

阳光城集团在此盘踞十年,阳光城居住区拟规划建设规模达到7000多亩,后因城市发展需要,被西咸新区收回一部分,缩减到4000余亩,截止目前已开发5个组团,形成规模达数百万方的居住区。加上国润城、白桦林·印象、奥林匹克花园、大沃城等中小规模楼盘,沣泾大道与世纪大道十字板块,未来人口数量非常庞大。

具体看,沣泾大道(上林路)与世纪大道十字东北角与东南角已有住宅项目完成建设(奥林匹克花园、大沃城),基本以社区商业为主,这两处诞生大型商业中心的可能性极小。

而西北角(步长制药)及西南角(国润城150万方城市综合体)两处,均还有待开发及商业规划部分。与其他楼盘为纯居住功能不同的是,国润城是按照城市综合体进行规划建设的,除了居住功能外,还有商业、办公等,目前,国润城综合体推出十字口6#楼200-300㎡临街商铺,值得关注。

如果说,在2016年之前,不太看好这里的发展的话,那么,现在还质疑,无论是居住还是商务、商业,那么就可能错失最后的机会。

04

从上述三个具备发展成为“商业中心”的地段及载体看,应该说各有特色,从发展态势看,沣泾大道与世纪大道十字范畴,居住区已经形成规模,商务办公区规划宏大,且已进入建设阶段,有望率先发展成为沣东新城、西咸新区乃至大西安的新形象区域代表之一。

以过去的发展速度和效率,西安用不到20年建成了高新区(一期二期)、经开区(新中心),10年左右建成了曲江一期,浐灞生态区基本成型,在已经有7年基础之上的沣东新城及西咸新区,在新的条件和力度下,未来的发展提速是必然的,或许3年、5年,我们就将看到实质性变化。

世界向东、西安向西!在国际性视野和前瞻性发展理念指导下,这里将会打造成具有国际风范、现代时尚、独具魅力的商务中心和“一带一路”上科技、文化、自贸、经济交流的活力中心,将呈现田园城市、最美城市天际线;将形成未来城市新的商业高度,诞生钻石商圈的代表之作。

编辑=秦木 编审=徐红


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