关于“浐灞CB3-4-98号地块”的故事波澜曲折，用“激荡”来形容一点都不为过。
✫ 2014年10月
浐灞CB3-4-98号地块，因无人举牌后流拍……
✫ 2017年1月20日
彼时的西安楼市明星板块关注的当属位于浐灞的CB3-4-98地块，因为这是继融创18.5亿拿东二环陕建机厂地块后（见【四海为家】2016年12月15日文章“137.4亩卖了18.5亿 西安标王背后的推理剧”），真正意义上的西安公开招拍挂地块。
该地块继上次流拍后调整了部分指标，缩小了商业面积，降低了容积率再度进行挂牌出让——起始总价为2.92亿元，起始亩单价253.14元/亩，起始楼面价1898.59元/㎡，经过10轮报价，最终因竞争过于激烈超限价而停止挂牌。
地块虽流拍了，但却在“有地才有江湖地位”的西安土地市场释放了积极的信号：年初的浐灞或者也不急着卖这么便宜！
✫ 2017年3月
CB3-4-98地块重新公告，相比于年初挂牌出让，竞买保证金由原来的1.46亿元提高至此次的1.8亿元。
✫ 2017年4月18日
CB3-4-98号地块因“在2014年烫手”，“在今年年初超过限价而熔断”等特殊原因，彼时的竞拍受到各方瞩目。
115.35亩商住用地，限价5.32亿元，经19轮竞拍，最终以5.37亿元超过限价再度熔断。
从国家及西安政府的政策导向来看，我们知道，在2017年及以后未来的土地市场交易中，公开竞拍的比例在西安将会越来越大，市场会更透明，竞争会愈加激烈。
那么此时的“再度熔断”这或许是另几种信号的释放：
1. 西安土地市场之争“白热化”，而控制楼市价格过快上涨，抑制过热土地市场，以落实房价 、地价 “双控” 是政府的核心任务。
2. 优质地块会向资金实力雄厚的品牌房企倾斜，造就“地王”也得有实力！
✫ 2017年7月26日
终于！CB3-4-98号地块“出嫁”了！
经过114、256轮的激烈角逐，起拍价格4.35亿元，最终，碧桂园以65508万元的限价溢价率150%、12303㎡商业自持面积、140635.5㎡住宅现房销售面积、义务教育设施代建费2300元/㎡，即综合亩单价870万/亩，楼板价6500元/㎡（另有一种包含了资金成本的算法是7477元/㎡），摘得这幅地块。
丨黄色框内为地块1 【四海为家制图】
此时的各方都是什么状态？
碧桂园：端起酒杯共同庆祝“西安再拿地”！“明天的那两块我们也志在必得！”（写此文时是昨天，此句是我意淫的，没曾想应验了一半。）
CB3-4-98号地块周边的项目：心照不宣不约而同手拉手发朋友圈，你看，我们现在高层8500，洋房12000，未来这个地块预计要买到1.5万/平，浐灞的潜力无限……不买就后悔去吧……
地产媒体圈：“未来谁拥有土地，谁才能活的更久！” “楼面价接近近7000元，房价过10000元了，浐灞的房价将正式进入万元时代！”“7.26必将载入西安土拍史！”……
网友lee：对土地市场而言，房企间互相竞争，更容易导致集体性的非理性行为。在存在熔断机制的情况下，当土地上涨幅度在接近临界值时，肯定会导致开发商担心对手抢地而恐慌性地故意抬价，从而引致触碰熔断临界值的情况。所以，请问，熔断机制怎么就适合做控房价的工具了？这不是步步为营式地抬高地价吗？
由此，综合各界的观点，可以认真的预测几件事和一个字
■ 浐灞的土地市场是“真的热起来”了。
■ 此次土拍效应必然会助推该区域商品房市场价格的再度走高。
■ 当然，还有以“碧桂园”为代表的一线房企对西安市场的信心指数再度升高。
■ 以及土地与商品房市场阶梯式的螺旋助推会促使西安的房地产市场快速进入上行通道！
■ 还有一个字：
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「氵弓 长」
为CB3-4-98号地块申冤
我们从CB3-4-98号地块的关键词“熔断”说起。
土拍，说白了其实质就是开发商买地。
以前按照市场原则应该是价高者得。
但如今用的新模式：根据西土出告字〔2017〕96号《出让公告》，“本次国有建设用地使用权出让通过网上挂牌出让与现场竞价、竞配相结合的方式进行，最终竞得人需要经过现场竞价、竞配结果确定。”是的！这就是本次CB3-4-98号地块再次挂牌“熔而不断”的机制创新，竞买人只需通过网挂系统取得竞买资格后，无论是否在网挂系统报价，均有资格参加现场竞价、竞配。
这种新模式叫做“限地价竞配件”，先限定地块的合理上限地价，开发商报价达到这个价格后改为现场投报配建公租房面积，谁投报的面积大，谁就最终以限定地价拿到土地使用权。这种模式完善了商品房住宅用地“招拍挂”出让方式，改变了过去“价高者得”的房地产用地拍卖方式。
海妹觉得这个模式有一点可贵和一点想不通：
一是，这个交易游戏中，有一个规定词叫做“限价”，旨在告诉大家，这块地只收这么多钱，多于这个价是“不卖”的。
于是，大家就知道了，土地是不怎么赚钱的，目的是要控制房价。
二是，由于西安土地市场太“挤”，竞拍者太多，有出让障碍或者造成土地流拍，导致稀缺，也实属正常。但想不明白的是，土地流拍几次就会造成该地块稀缺，土地都稀缺了，还能控制房价吗？
为碧桂园喝彩
就在今天上午，浐灞生态区竞商业自持、竞现房销售、竞配套教育代建费的3宗土地中，第2宗编号为CB3-6-152号地块，最终被碧桂园以9.326亿元地价、25800平米商业自持、185661.4平米住宅现房销售、2570元/㎡教育配套代建费的代价摘得！即：综合亩单价721.7万/亩，楼板价6847元/㎡。当日参与竞拍的企业还有中海、万科、保利、金地。
丨黄色框体为二号地块【四海为家制图】
碧桂园今年以来，在攻城拨寨独占鳌头，在西安也相当惊艳，从凤凰城的销售可见，呈现的楼盘一片赞誉声。
有没有发现，今年以来，不知不觉间，西安楼市俨然已经划分为新旧两种势力的对抗，一种是以万科、恒大、中海为首的传统强队，一种是以融创、碧桂园为首的新生力量，比拼的是产品和服务能力，以及可持续发展过程中，对市场和购房者的敬畏程度。
在这个逻辑之下，当看到大牌房企在拿地补货方面则依然保持强劲的态势时，隐隐生出些担心来，如果只是片面的规模增长，忽略了品质的保障，终究会是饮饮鸩止渴，无论你在是多大的品牌，在西安市场，口碑比名气更加实际，企业发展比规模外，更应比楼盘质量、比客户满意度！
浐灞第三块土地成交
就在发稿前，海妹得知信息，第3宗编号为CB6-2-2222的土地在刚刚成交。这一次，同样参与竞拍的碧桂园没有如愿以偿，本土房企陕西荣德置业以黑马姿态，成功拿地。
CB6-2-2222地块，位于西安浐灞生态区南三环以北、田马路以西，与融创天朗·融公馆一路之隔，地块净用地面积41446.55平方米（折合62.170亩，不含代征道路15.223亩，代征绿地20.557亩）。土地用途为居住、商服（共用宗），容积率不大于1.5不小于1.2，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%。其中出让住宅用地38131.22平方米（折合57.197亩），出让商服用地3315.33平方米（折合4.973亩），设为共用宗。
陕西荣德置业以33209万元的地价、商业自持面积4973平米，住宅现房销售面积56609.9平方米，义务教育设施代建费1270元/平米竞得，即综合亩单价655万/亩，楼板价6552元/㎡，摘得这幅地块，溢价率150%。
参与竞拍的开发商还有碧桂园、金地、中海、金辉等品牌房企。
从昨天下午到今天下午，浐灞区域的3块地拍卖，吸睛无数。
一方面是因为“限地价竞配件”的新模式，一方面是竞拍结果的楼面价接近每平米7000元，地块所建房子的价格显然已经迈入万元大关，算是浐灞区域房产开发的一个重要信号。
碧桂园也因为成功抢下了命运多舛又备受关注的CB3-4-98号地块，成功自我宣传了一把。今日上午又一举拿下CB3-6-152号地块，似乎下午的CB6-2-2222地块也不会旁落。有业内人士就爆料，碧桂园也寄希望于通过大举拿地，快速坐上西安市场的老大地位，据说今年在西安的销售目标是300亿。
不知道黑马荣德是否算是搅了碧桂园的好事，但浐灞土拍新模式以及拍地竞争带来的市场变化，却是更多人愿意看到的。
再回顾我们今天的主题“土地和房价”。当这个话题被讨论的如此火热时，这让海妹想起了4月份，住建部和国土资源部，两部委联合发布的关于用地供应管理和调控房价的声明（见【四海为家】2017年4月10日文章“房价控不住问责地方官 都看好的疯涨会结束”）。
在西安，竞拍拿地会成为常态，争抢之下造成的楼面价高涨也会成为常态。有点担心的是，面粉价格越来越贵，做出来的面包价格必然更贵，但一定会好吃吗?
★★四海为家之聚焦西安篇★★
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◆真相 百盛关店真相 元凶不是电商
◆ 一期6096亩投资126亿 要逆天了
◆变脸 小寨300亩“里坊”要还原盛唐生活
◆新区 千真万确，少了户县多了鄠邑区
◆交通 西安要修2.5环了 好处不仅是比2环多半环
◆选择 回到2006论2016：地产商卖后悔药比卖楼赚钱
★★四海为家之青年住房篇★★
◆1 8 平 承载你人生初次奋斗的地方
◆新屋种不让你当房奴
◆2 9 平竟然还有衣帽间？
◆新模式“租+”模式站上风口
★★四海为家之买房年代秀★★
◆60年代 “穴居族”后裔对于房子的渴望
◆70年代 买房这件事 我有五千万
◆80年代 50万买房就因获赠一部手机
◆90年代 我的刚需就是装逼啊
★★四海为家之VR黑科技篇★★
◆别只操心马云的“败家”，进入自己未来的家
◆西安人有福了 全球的VR在这里
◆VR＋AI 人工智能售楼员真的来了
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四海为家2017-07-28 09:50:42
