12家品牌房企！耗时111！366轮激烈争夺！8月29日，西咸新区沣东新城昆明池畔177亩优质土地，被碧桂园力压同行以近18.8亿元收入囊中。据测算，该地综合楼面价达到6343元/㎡，创下沣东新城截止目前的年内地价新高。
此次土拍是继2016年11月胡家庙陕建机厂地块（融创摘得）、2017年7月26日-27日浐灞三宗地再拍卖（碧桂园摘得其中两块）之后，又一宗公开采用新规则竞拍的国有建设用地。
而随着该地块的成功交易，或将对沣东新城地产格局加剧裂变产生助力，而按照地产行业的地价对房价的影响“惯例”，该地块辐射范围内现有在售项目的价格或将更加坚挺。
01
地价创沣东之最
看看最终被碧桂园（佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司）“抢”得的FD4-5-1地块的具体情况：
宗地简况：
1、地籍编号：FD4-5-1
2、宗地位置：沣东新城镐京大道以北、沣东八路以西
3、净地面积：118397.36㎡（折合177.596亩），其中：住宅用地112597.35㎡（折合168.896亩），商业用地5800.01㎡（折合8.7亩）
4、用地性质：居住70年、商业40年，设为共用宗。
5、容积率：不大于2.5不小于2.0
6、建筑密度：不大于26%
7、绿地率：不小于35%
8、综合地价：187763万元，综合亩单价1057万/亩，综合楼板价6343元/㎡
|FD4-5-1地块区位示意图|
“西土出告字【2017】118号”显示，这177.596亩中不含代征道路48.667亩，不含代征绿地28.420亩。该地的起始价为70000万元，折合约394万元/亩，楼板价达到2365元/㎡。这一起始价已经高于上半年西安不少地块的实际成交价了。
公告还要求“本次竞拍须具有中国房地产开发企业具有二级以上（含二级）开发资质的公司，除法律、法规和政策性文件另有规定及经核实有闲置土地的单位外，均可参加竞买”。即符合资质要求且没有闲置地块的房企均可参加竞拍，但“本次挂牌不接受联合竞买”。
本次地块竞拍，通过网上挂牌出让与现场竞配相结合的方式进行。当报价超过限价后首先竞住宅现房销售面积，住宅现房销售面积达到上限后转为竞配建廉租住房易地配建费。与此前相比，少了对商业配套的竞价要求，或因地块本身已包含8.7亩商业用地。
顺序是，竞价达到设定的限价104300万元后，再通过竞住宅现房销售面积，上限为274849㎡；然后，再竞廉租房易地配建费，起始面积为13700㎡，增幅为50㎡或50㎡的整数倍；最终配建面积高者为竞得人。
|FD4-5-1地块竞价过程|
最终竞拍结果是：地价达到上限104300万元，折合约587万元/亩，楼板价3524元/㎡，溢价率49%；住宅现房销售面积要求达到上限，廉租房易地配建费83463万元，约1850元/㎡。综合地价达到187763万元，综合亩单价约1057万/亩，楼板价达到6343元/㎡，为年内沣东新城成交土地单价之最。
这一楼面价，也仅次于碧桂园7月26日-27日在浐灞摘得的综合楼面地价，当时这两块地的楼面地价达到约7800-7900元/㎡。
02
12家房企争夺，只为看好未来？
2017年西安土地市场迎来较为活跃期，品牌房企纷纷进军西安之后，土拍市场硝烟不断。尤其是尝试采取新规则竞拍以来，每一块土地的最后归属都经历了一个惊心动魄的过程。
浐灞CB3-6-152经过8家房企126轮竞价、浐灞CB3-4-98地块经过8家房企114256轮的角逐，最终结果才揭晓。而沣东新城FD4-5-1地块则经过111366轮争夺才尘埃落定，可见竞争是何其激烈！
来看看参加本次现场竞拍的有哪些房企，就知道为何如此惊心动魄。
参拍的12价房企分别为：中冶置业、华夏建设、高科房产、中建投资、中信房产、中粮地产、沣东地产、碧桂园、宝天（万科）、保亿置业、保利地产、雅居乐等，这些房企要么是首进西安，如中粮、华夏建设等；要么暂时手上没地，如中冶、雅居乐等，而土地是房企的根本“生产资料”，没地怎么能行？
因为对土地的渴望非常强烈，加上对沣东新城发展前景的看好，虽然目前地块周边生活配套匮乏，但因属于昆明池范畴，未来发展前景却十分诱人，“一张白纸可以画最美的图案”，于是沣东新城FD4-5-1地块在各家房企眼中依然是“香饽饽”一个，各房企依然为此展开“发疯”争抢，都希望将该地收入囊中。
|FD4-5-1地块现状|
从区域城市功能规划看，地块所在板块为集中居住区，未来的商业中心和社区商业建成后，生活功能或将更加完善。目前生活配套虽匮乏，但学校、地铁等公共配套，已有基础。
一是地块位于镐京大道与汉城一路十字，属于昆明池板块，而昆明池目前已初步蓄水。昆明池遗址公园建成后，将是市民休闲的好去处，人居环境也将稳步提升。
二是地块东侧紧邻刚刚建好的沣东第六初级中学，2017年9月1日将正式开学；地块南侧不远处的沣东中加国际学校和沣东第六小学，沣东第六幼儿园等已投入使用。
三是地块距规划的地铁3号线延伸段和地铁5号线不远，目前有公交365、沣东通勤1号线。
上述现状及未来条件，构成了地块的核心价值。
|沣东第六初级中学实景图|
与FD4-5-1地块相邻的已有三个地产项目，商品房价格已经在9500-11000元/㎡。
距该地块最近的是仅一路之隔的中建•昆明澜庭项目，总占地270亩，分三期开发，目前在售二期，产品包括洋房、小高层，房价在9500元/㎡（高层）-11000元/㎡（洋房）。
地块的斜对面为润景怡园安置小区，由中建西投公司建设，目前已经建好，即将交房入住。
往南稍远一点是沣东地产建设的湖光山色项目，今年首次开盘价高层在9000元/㎡，洋房在10000元/㎡，其价格令业界和市场吃惊。项目再次开盘在即，有消息显示价格或将再度探高。
从碧桂园的产品营造力、物业服务内容和品质以及品牌度，加上地块的容积率所限制，未来的产品规划、房价定位，在市场上究竟会引起什么样的反响，值得期待。
03
沣东地产格局分化或因此加剧
自西安接管西咸新区后，城市发展“利好”消息不断。地铁1号线二期三期启动，斗门水库（昆明池）进入蓄水期、地铁5号线启动建设之后，2017年6月份17个新项目的签约，使得沣东新城再次成为各界关注的焦点。
先是，在2017丝博会暨21届西洽会上，揽得总值620多亿的产业项目，万科沣东企业公馆、保利西北总部（大剧院）及保利电商港项目、新加坡奥斯乐集团的奥斯乐创新研发教育基地、西电智慧工业园项目、斯莱克西安研发基地、沣东环普自贸文化创意产业园等纷纷签约。
接着，华侨城集团总投资670亿元的9个项目签约，在北至连霍高速，南抵沣东农博园周边，西至沣河，向东包含整个镐京遗址在内，规划范围约16.25平方公里，拟合作建设包括欢乐谷都市旅游度假区、斗门历史文化名镇、沣河诗经里文旅小镇、春风十里田园综合体等9大主题项目，将打造文化旅游带动新型城镇化范例。
据沣东新城官方数据显示，截至目前沣东新城已引进重大项目130个、其中世界500强18家、中国500强企业30多家、高科技企业30多家……
而在今年沣东成为房地产大热板块，作为大西安2049战略空间中公开的大西安三条轴线的西轴线（复兴大道）所在地，5月份以来，沣东的土地供应引领全市当月合计供应土地9宗，多位于复兴大道、沣泾大道和科源一路附近。而6月绿地在沣东摘地千亩，更加奠定了沣东土地的价值基础和热度。
沣东新城近年城市建设将围绕“三大战场”进行“三大战役”攻坚战，受前期产业投资项目和本次地块竞拍影响，预计在未来五年，沣东局地城市面貌，如昆明池板块、沣东大道板块、沣泾大道一线、三桥-和平村板块的城市面貌和价值将得到进一步的展现，上述板块的地产格局也将得到进一步的强化。按此发展态势，10年左右再看沣东上述板块，或将和现在的浐灞核心区媲美。
此次FD4-5-1地块土拍是继东二环胡家庙陕建机厂地块、浐灞生态区三宗地之后，又一宗采用新规则公开竞拍的住宅用地，也是碧桂园今年以竞拍的方式拿下的第三个地块。
碧桂园近期的强势发力令人侧目相看。7月，在重重包围中以23.69亿摘浐灞核心区两宗曾熔断的地块276.604亩，同时在高新、大明宫西侧均有项目或将亮相。2016年以来碧桂园在西安已有3盘面市，未来几年的表现力将进一步抢眼。
编辑=秦木 编审=徐红
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西安楼市2017-08-31 08:26:49
