今天（8月31日）下午2时许，绿城管理集团、基石长盛、西安长岛置业三方“两两”战略合作协议在世园大公馆接待中心举行。至此，在西安逡巡已久的绿城通过一种别样的方式，进入了浐灞。以其为核心的“三主”模式，将引起业界和市场的高度关注。
大家所熟知的绿城，口碑主要在两块，一是产品，二是物服。绿城管理集团全程为“绿城房地产建设管理集团”，是上市公司绿城中国（03900.HK）全资子公司，以轻资产模式对外输出绿城品牌、管理和资源，通过商业代建、政府代建及资本代建三大业务模式，提供专业的房地产委托开发服务。绿城管理的业务模式，缘起于2008年9月绿城创始人宋卫平提出的依托“绿城品牌和团队”实现业务创新的理念。在物业服务上，侧重生活品质服务，非简单的基础管理。和绿城地产开发板块几乎同时进入陕西。
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三者之间的合作，细究起来很有意味。合作目的是代建和管理世园大公馆后续待开发的3#、4#地块。今天的签约仪式分两个层面：基石长盛和绿城管理集团签署战略合作协议，西安长岛置业与绿城管理集团签署代建合作协议。明眼人不难看出，绿城管理集团其实才是三方战略合作的“主角”。
“基石长盛”是一家基金公司，拥有较为雄厚的资金实力，近年来主要侧重与在房地产和能源方面进行投资，与绿城管理集团的合作，显然是看中了其产品打造力和生活服务带来的资产的保值和增值保障。
大公馆3#、4#地块由绿城代建、实行物业服务，在产品打造、聚人气、房价上，未来很有想象空间。根据目前西安房产的态势及浐灞核心区的发展空间看，以绿城的市场口碑和号召力，理论上走势不会差，只会比项目现状更好，资金的投入产出比也会会更有信心。这或许是基石长盛和绿城合作的核心。
西安长岛置业是世园大公馆截至目前的开发主体，与绿城管理集团签署“代建”合作协议，是什么意思呢？未来在项目中居于何种地位？这其实应该是今天签约仪式上最值得关注的焦点话题，但谁都没说明白。
先了解一下什么是“代建”。据绿城管理集团官网显示，其“代建4.0体系”是对房地产开发代建模式的一次创造性变革与标准升级。内容主要包括品质信用协定（QR协定）与价值分享计划（VS计划），说白了就是给项目和业主带来更大附加值。见下图（可点击放大查看）：
据楼市君从绿城一位高管处私下了解到：长岛置业成为了绿城管理集团在这个项目上的“甲方”，大公馆项目的3#、4#的开发、管理都将是绿城管理集团进行。那么，目前已经建成和在建的部分怎么办？“还是由长岛置业来完成”。后期这块的物业服务是不是由绿城来接管？“还得看情况，预计后期统一接管的可能性比较大”。
根据上述信息推断，西安长岛置业目前似已进入“看守”时间，在完成前期部分的使命之后，“人员将逐步撤出”，成为该项目的“投资方”，绿城管理集团和基石长盛将成为世园大公馆项目的后续部分的真正意义上的运营主体。
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在当前浐灞迎来新的态势的背景下，世园大公馆为何此时“易手”？绿城为何此时“杀入”浐灞？
绿城进入西安已久，先前在临潼的养老度假小镇因区域规划调整而搁浅之后，绿城介入了陕西全运村建设，但这对于志向高远的来说，远还不够。尤其是绿城管理集团的生活服务业务，亟需落地。今天的签约仪式上，绿城方面负责人透露，后续还将介入灞河新区紫楹台项目，在长安、西咸新区有所动作，明年或许是西安认识绿城的真正开始。
世园大公馆的开发方长岛置业，守着世博园边“浐灞的地块”，从规划理念、产品定位看，项目前期已建部分为别墅和高层，档次并不低，但因现实的、看不见的各种原因，房价虽长期处于低迷状态，但市场接受度不高，一期交房时，业主还不甚满意，一路走来似较为艰难。此前已有传闻曾和富力地产等不止一家房企试图联姻。对长岛置业和其他“有难处”的房企来说，有时“适当放弃”或“换个身份”，未免不会成为最后的赢家。
浐灞核心区近年来利好不断，欧亚论坛、自贸区板块、领事馆区等，已被各品牌房企视为除西咸新区外西安主城区最后的“逐鹿场”，7月26-27日，距大公馆项目北侧不远的两块地采用“竞地价+竞配套”方式挂牌，引得8家品牌房企激烈争夺，最终碧桂园以楼面地价7477-7900元/㎡的较高代价收入囊中，引发市场高度关注，也因此使人对浐灞核心区的土地价值和人居价值前景有了新的认识。
综上而言，各有所需，互补共赢，应是合作诉求所在。绿城不失时机找到了一个合适的“着陆点”和“展示场”；长岛置业则有望就此“解脱”，坐享“投资”红利；有绿城背书，基石长盛可大胆注资，分享价值获利。
从三方合作模式看，“地主+金主+霸主（市场领袖）”也将成为未来房地产局部市场的一个特点，这种模式比之过去单纯两家或多家房企间的合作要更好，在这之前，西安已有个别出现，但“金主”不够显性，往往藏在某一个“大”房企的身后。而“三主”模式下的产品和价格，也将不可避免成为行业“领军者”！
绿城自出道以来，一直是被看做是中国房地产界的“另类”，其产品和服务及创始人宋卫平在业界和业主群体中有着较好的口碑和认同度。据悉，绿城目前在范围内有约130个自建开发项目、170个代建项目。此番介入大公馆后续土地的代建、服务，将可能逼迫区域内同行在产品和服务上“狠”下功夫，将对改善型升级置业和高净值人群入驻浐灞提供新的契机，未来的市场竞争也或将更加激烈。
编辑=秦木 编审=徐红
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西安楼市2017-09-01 08:30:44
