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从升级限购到预防涨价 调控后的楼市会有三大变化

四海为家 2017-09-15 08:33:16

西安的楼市调控,从来没有像今年这么厉害过:一而再,再而三地出政策;不仅限制外地人买房,也限制本地人买房;越限房价越涨,越涨越要限制。

一场在政府、房企和购房者之间展开的三方大战,貌似纠缠不清,实际上已经显现了越来越清晰的脉络。

▷丨先来看看政策走向:

12017年1月1日

丨限购出台

丨政策重点:本市及非本市户籍家庭在城六区范围内只能新购买一套住宅(含新建住房和二手住房)。

丨解读:政策较为温和,没有立刻对市场产生明显影响

22017年4月18日

丨扩大限购,收紧信贷

丨政策重点:西安“楼十条”

1.限购范围从城六区扩大到城七区;

2.限购区域商品住房及二手房需取得《不动产权证书》满2年方可上市交易;

3.首套房商贷首付不低于30% ;二套房不低于40%;第三套停贷;

4.公积金贷款首套房首付比例不低于25%;5、进一步规范房企房地产开发、销售等环节行为。

丨解读:调控力度加大,起到稳定和引导市场,打击投机购房的作用。

32017年5月19日

丨严控销售规则

丨政策重点:

1.房企每年元月10日前向房管部门备案当年度上市供应及销售计划;

2.加强预售行为监管,无证不能售房;

3.取证后在10日内房源需一次性公开销售;

4.严禁排号等;

5.房企和经纪机构不得有伪造资料,拒绝公积金贷款购房、零首付等行为。

丨解读:调节市场秩序、规范销售行为,对原有营销策略带来巨大冲击

42017年6月28日

丨最严限购,遏制炒房

丨政策重点:

1.沣东新城被纳入调控范围;

2.限售时间延长至5年;

3.外地人在限购区域内买房需提供连续两年以上的个人所得税和社保证明。

丨解读:限购再次升级,对投机购房行为产生较强遏制,对于稳定市场,贯彻住房居住属性理念有重要意义。

52017年9月13日

丨限购升级,保护刚需

丨政策重点:以家庭为单位,暂停向已拥有2套及以上住房(含新建商品住宅及二手房)的本市户籍家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同);拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭售房。

丨解读:限购进一步升级,投机购房基本上没戏了,调控下一步将转向价格,稳定市场秩序将是政府管理的首要目标。

▷丨再对比看一看这些年西安的调控趋势:

说明,西安对房地产市场的调控仍然是收紧的态势,接下来的时间不仅不会放松,还会根据房价的波动继续进行干预。这轮限购政策的时效周期会延续到2018年上半年。

注意了,限购脉络是从最初的可以买一套,到扩大被限制的区域,再到买了后能不能交易,继续发展到外地人能不能买,最终是外地人和本地人符合条件的都不能买。这就是说,通过层层筛选,其实只有一部分可能在西安买房。

具体是哪些人呢?

西安人——不为住房发愁的人不能买,为住房发愁的人可以买。

外地人——和西安没啥关系的人买了没用,想在西安发展的人可以买。

9·13限购政策出台后,西安市住房保障和房屋管理局针对新建商品住房销售价格申报管理再作规定:

限购升级已进行80%

一、各房地产开发企业在西安市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内新建的商品住房,均必须进行价格申报。

二、市物价局是新建商品住房销售价格管理的实施机关,市房管局、市国土资源局、市以以统计局、国家统计局西安调查队配合市物价局做好新建商品住房销售价格申报管理工作。

三、开发企业申请商品房预售许可时,应先向市物价局申报预售价格;已办理商品房预售许可,需要调整预售价格的,也应先向市物价局申报,具体要求由市物价局另行通知。

四、未向市物价局申报住房销售价格或不符合申报要求的,我局暂不受理商品房预售许可及调价申请。

五、开发企业在销售商品房时,应严格执行“一房一价”、“明码标价”等有关要求,严禁在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用;严禁以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格。

其实,这是9·13新政关于“严格商品住房价格管控”的执行办法,核心是贯彻执行新政中“物价部门要会同房管、统计、国土等部门,根据我市城镇居民家庭人均可支配收入增幅、房价涨幅等指标对其售价进行测算,指导开发企业合理定价”的要求,重点防范的是“房价出现过快增长,报价明显高于周边同品质在售项目成交价格,且不接受价格指导的高品住房项目”。

至此,西安这一轮调控政策,既限购又限价,假如政策是在上半年出现疯狂涨价的时候就有的话,可能就不会出现许多楼盘莫名其妙每平米涨个四五千元的情况了。

俗话说,亡羊补牢,为时不晚。双限政策在之前已有政策的铺垫下,进一步升级和严格是不争的事实。而未来也势必在以下3个方面引发明显变化,值得各方重视。

☑变化一:购房者身份变化,投资别堵门口,刚需请直接往里走。

“全款的请往里走,按揭的别堵门口,公积金的把车挪走。”

这曾经是很多人心中2017年买房最伤心的事。随着新的限购政策出台,可以改成“刚需请往里走,投资的别堵门口,投机的把车挪走”。

6·28限购政策出来时,市场上有相当多的吐槽声,很多人觉得这个政策和西安的人才引入政策相违背,会让想来西安发展的人望而却步。殊不知,今年上半年的楼市交易火爆,很多一部分原因是外地客的涌入造成的,而这些外地客,和西安大发展希望引入的人才并非一批人,相当多的人都是和西安豪无关联冲着西安房价便宜来买的。曲江一个楼盘一周卖了50套房,统计结果出来老总吓了一跳:30个河南人,20个北京人。

连续两次针对外地客户的限购政策,让投机投资者要么买了以后得在手里拿5年才能交易,要么根本不能卖,大大削弱了这些人“捞便宜”的积极性,就没有出手的欲望了,这对于西安真正有满足居住而购房的需求的人来说,是个好事。

另外,西安上半年房价疯涨中出手卖房的,大多也不是刚需客户,这些人观望判断的时间相对较长,但经过这一轮市场的冲击,也都认识到买房的必要性,此时政策加之支持,刚需买到房子的机率也大大提高了。

☑变化二:产品结构变化,小户型告别“低总价高单价”时代

2011年2月份西安首次出现限购政策时,很多人开始认可“一次到位”,市场上的两房产品不如总面积100平米左右的小三室受欢迎。进入2017年,市场变成改善型为主,3房成为的购买主力,100平米以内紧凑型三房以及140平米以上舒适型四房成为新宠。

貌似对小三室的追求没有变化啊。这样认为就错了,以往情况下,开发商在卖房时,采取控制总价的原则,只要购房者(重点是投机投资客)对总价不敏感,小面积的房子总价不高,但单价不低;大户型的房子,总价高但单价相对低。

新的限购政策赶跑了投机投资客,大量的刚需人群进入市场,首次置业的客户,一般购买的面积不会太大,对价格也会敏感,这时候对小面积房源采取高单价低总价的方式行不通了,低单价低总价才对应他们的需求。而在改善型为主的市场,能买更大面积房源的人,经济实力相对较好,对总价的抗性不会太大,高单价高总价的房子,依然不会滞销。对此,已有开发商表态要重新规划产品了。

未来市场小面积户型的价格有可能降低,刚需能捡到便宜了。

☑变化三:夫妻关系变化:争取购房资格会催生离婚热

一对西安的小夫妻名下各有一套房,又看中了一套房想买,按新的限购政策,是不具备购房资格的。实在想买,怎么办?答案是,离婚。

千万别觉得这是在开玩笑。在上海,这样的事比比皆是,相比较于购房带来的资金,离婚就可以立马拥有购房资格从而通过买房实现财富梦,让很多夫妻选择了离婚。小编的一位好朋友在上海工作,为了买房夫妻两人离婚了,岳父岳母也离婚了,但都没有影响到彼此的感情和生活。

并非小编三观不正,这轮新政对购房者来说,有没有买房资格将是关注的问题,而为了获取购房资格,面临要房子还是要感情的选择,随着大西安发展的利好不断增加、房价不断上涨,将会成为更多夫妻要面对的考验。或许,这不再是一个道德问题,而是一个理财问题。

对此,有开发商在预测这种现象会高发的同时,也建议民政部门提前做好准备,每天限制办理的数量,能避免这种事情发生的太多。

★★四海为家之聚焦西安篇★★

◆聚焦 西安限购细则7月7日公布 审核执行5大原则

◆热点 2380亿!段先念的两个责任一个情怀

◆真相 百盛关店真相 元凶不是电商

◆ 一期6096亩投资126亿 要逆天了

◆变脸 小寨300亩“里坊”要还原盛唐生活

◆新区 千真万确,少了户县多了鄠邑区

◆交通 西安要修2.5环了 好处不仅是比2环多半环

◆选择 回到2006论2016:地产商卖后悔药比卖楼赚钱

★★四海为家之青年住房篇★★

◆1 8 平 承载你人生初次奋斗的地方

◆新屋种不让你当房奴

◆2 9 平竟然还有衣帽间?

◆新模式“租+”模式站上风口

★★四海为家之买房年代秀★★

◆60年代 “穴居族”后裔对于房子的渴望

◆70年代 买房这件事 我有五千万

◆80年代 50万买房就因获赠一部手机

◆90年代 我的刚需就是装逼啊

★★四海为家之VR黑科技篇★★

◆别只操心马云的“败家”,进入自己未来的家

◆西安人有福了 全球的VR在这里

◆VR+AI 人工智能售楼员真的来了

◆TA要来抢你的饭碗了

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