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现在起,西安楼市正迎来买房的好时机?

西安楼市 2017-09-21 15:48:31

西安从现在起迎来买房的好时机?这得从宏观面和西安的基本面来看。

从宏观面看:

1、消化周期正被延长

统计数据,2017年1-8月份销售面积是98539万㎡,平摊月销售面积是12317万㎡。截至8月份,商品房待售面积是62352万㎡,同比大幅减少12%。库存商品房正在快速消化,如果不增加供应,容易导致供不应求的局面。管理层已采取手段加大对开发商开工要求,敦促出售房子,缓解供需矛盾。未来消化周期应该会提升,房价上涨的可能性不大。这从主要城市的目前的动作看,包括西安在内,已经开始。

2、房贷比反弹正被遏制

房贷比反映了购房的热度。房贷比高烧不退,说明居民买房热情依然强烈,在旺盛的需求下,新房库存量降至新低,如果不加以遏制房价很容易会反弹。从表中可以看出,的房贷比为41.01%,相比2016年10月楼市火爆时低了,这说明接近一年的房地产调控效果已经显现。

3、M2同比一GDP同比支持继续收缩

8月份的M2增长是8.9%,二季度的数据为6.9%,如果三季度的增长保持不变,那么目前的M2同比一GDP同比即为2%。M2同比一GDP同比降到历史低位,这说明楼市在未来一段时间内会经历难熬期。随着GDP增长尚处于合理区间,未来房地产调控仍然不会放松,资金面(M2同比一GDP同比)继续收缩的可能性大。

4、成交量下滑趋势明显

从统计数据看,虽然前8个月去化量较大,但在7、8月份呈下滑趋势。房地产的规律显示,成交量先于房价一个月下跌,量价先行,这同时告诉我们,如果房价要反弹,那么成交量首先要上升。

5、GDP增速没有降到6.5%之前,调整会继续

2017年二季度GDP增长是6.9%,相比去年的6.7%已经相当高了,GDP增长率越高,政府越有调控的耐心,可以预见,未来GDP增速没有降到6.5%之前,目前的一些调控手段不大可能会放开,楼市将继续会调整。

从宏观面情况,未来成交量全面入冬在所难免,房价一两年有望得到控制。

再看看西安的情况:

1、四次调控遏制投资和多套房需求

始于2016年12月31日到2017年9月13日的四次“调控”,构成了一个完整的限购、限贷、限外、限售的调控体系,尤其是限制外地人无西安2年社保或纳税记录家庭购买和限制西安3套以上多套房需求,这就把需求控制在本地刚需和因人才引进和大学生落户的新增刚需群体上。四次调控其实是对此类需求人士的一个“保护”。

2、成交量下滑

自418以来,西安楼盘的去化率持续降低,月度成交量持续下滑。虽在5、6月份个别楼盘出现反弹,但在628之后,外地需求被基本遏制,成交量下滑的趋势依然,楼盘新开去化率继续下滑。8月份总体去化率在57%,住宅成交量环比下滑21.82%,同比下滑58.33%。

3、去化周期延长

截止2017年8月末西安市商品住宅库存量为646.63万㎡,比上月减少36.92万㎡。近两年住宅库存量整体呈下滑态势。8月份去化周期为6个月,较上月增加了1个月。自2015年10月来,住宅供应量小于销售量,住宅去化周期明显减少。2017年6-8月,住宅供应量高于销售量,传统淡季影响下,本月住宅去化周期回升至6个月。

4、楼盘获批预售量猛增

从6月份开始,新批准预售房源增补增多。进入8月份,新增房源进一步增加。多次出现同天有超过10个楼盘获得预售证的情况。目前市面上结存的三室、两室等适合刚需刚改置业的房源增多。进入9月份,市场上有超过6000套房源待售。需求被遏制,供应增量扩大,选择余地加大了。

5、房价涨幅趋缓

从8月份的数据看,商品住宅销售均价环比下滑3.88%,住宅市场呈现量价齐跌态势。西安多个标杆楼盘前后多次开盘的价格趋于稳定,处于微涨或未涨的状态。房价过快上涨的势头不再。这在年初“领涨”的泛高新区域、曲江二期较为明显。

从未来新增供应的层面看,在今年新拍的土地尤其是价格较高的地块项目入市前,也就是说,在产品形态更新、品质更高,价格也会更高的产品入市前,西安房价不太可能出现大动,基于目前的产品和价格,对购房人来说,是一个机会。

还有一个值得关注的信息是,虽说不少房企在前8个月已经基本实现销售目标,优惠促销的力度不会太大,但从目前市场的供应层面看,这一情况或应从新看,出货为王,落袋为安,不少房企或会选择时机加大促销力度。

从宏观面和西安面看,市场态势正面临转换:

一是前期涨幅过快,令人恐慌的阶段已经过去,至少在短期内不会出现;二是涨幅趋于稳定, 房价处于盘整状态,同样价格情况下,选择面更大,允许买房人考虑的时间延长。三是基于银行层面原因,开发商对于房贷房款慢已有接受度,不太会因此把房贷慢的责任推给购房人。现在买房即便暂时房贷下不来,到了明年初,银行额度宽松了呢?

基于以上,在未来3-6个月的时间里,对购房人来说,应是个好时机。

(本文部分内容整理来自“小白读财经”(ID:veekn365),特此感谢!)

编辑=秦木 编审=徐红


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