一、商品房销售的模式

商品房销售包括商品房预售和商品房现售两种模式，目前多数开发企业采取预售模式。

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为； 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

二、购买商品房的环节及注意事项

1．确认项目手续。购买预售商品房，应确认项目是否取得《商品房预售许可证》，并详细查看拟购买楼幢是否在预售范围内；购买现售商品房，应确认项目是否办理现房销售备案手续，并详细查看拟购买楼幢是否在现房销售备案范围内。可登陆市房管局网站（网址：http://www.xafgj.gov.cn），查询《商品房预售许可证》和现房销售备案手续情况。

2．确认购房资格。根据住房限购政策，结合自身实际情况，确认是否具有购房资格。

3．达成购房意向。注意把握房屋销售主体、用途、价款、面积等内容，与开发企业达成交易意向，对需要先行交付定金等款项的，应存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户（现房销售除外）。

4．签订合同。订立合同前，开发企业应明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》和《城市商品房预售管理办法》，在详细约定房屋价款、面积、户型、交房标准、违约责任、纠纷处理方式等内容后，双方签字确认，合同即产生法律效力。对需要支付的购房款，应全部存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户（现房销售除外）。

5.合同登记备案。签约之日起30日内，开发企业利用预售信息系统向市房管局办理商品房买卖合同登记备案手续。登陆市房管局网站（网址：http://www.xafgj.gov.cn），输入身份证号、合同登记号，即可查询商品房买卖合同登记备案信息。

三、目前执行的住房限购政策是什么？

1．住房限购政策的时间及区域范围

限购区域：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理去域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围 限购对象：

2．住房限购政策的具体内容

本地户口：拥有2套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的本地户口居民家庭(包含夫妻双方及未成年子女)；

外地户口：拥有1套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的非本市户籍居民家庭(包含夫妻双方及未成年子女)；

不限购对象：限购区域内无住房且能够提供2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，购买自用住房的经批准引进的各类人才。

补充：需要用公积金贷款买房的朋友注意!公积金购房贷款额度由75万元调整为65万元，公积金缴存时间由连续足额缴存6个月以上调整为连续足额缴存1年以上，并停止办理试行的商转公贷款业务

四、购房资格的申报资料

居民家庭在购买住房前，应当如实申报有关情况，并提供以下资料：

1.西安市家庭购房申报表；

2.户籍及家庭成员证明材料；

3．非本市户籍居民家庭应提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明；

4.家庭成员个人有效身份证明。

五、购房资格的申报程序

1．购房人首先向开发企业提交住房限购资格申报资料，开发企业对申报资料进行查验，留存复印件，并妥善保管。 2．购房人填写《西安市家庭购房申报表》（将做为合同附件）；

3．对符合规定的购房居民家庭，开发企业将有关信息录入我局信息管理系统；

4．对本市户籍居民家庭购房的，市房管局将在开发企业信息提交后24内进行信息核验；对非本市户籍的居民家庭购房，开发企业统一递交购房人购房资格申报资料，市房管局将在5个工作日内对资料进行审查；

5．审查通过后，可办理商品房买卖合同登记备案手续。

六、合同发生纠纷应如何处理？

合同履行中发生争议，在不能协商一致的情况下，应依据合同约定，通过仲裁或诉讼方式维权。

重要提示：

1．购买未取得《商品房预售许可证》的房屋，其签订的商品房买卖合同不能在房管局预售系统中备案；

2．预售款不能进入监管账户，难以接受监管，若开发公司挪用预售资金，可能引起项目烂尾，导致购房人权益受到损害。

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（fangchan-baike）