今天，西安楼市知识星球（小密圈）内，有粉丝问碧桂园凤凰城怎么样，说目前价格在8200元/㎡到9000元/㎡，还说“抢的人太多了”。这位粉丝的意思大概是：上次成交均价在11000元/㎡左右，前后价差1500元/㎡左右，是真还是假，有点不敢相信的意思。
实际是什么情况呢？另一位粉丝反映，“没那么低，均价在9500元/㎡以上”，“不带车位”。粉丝分析，车位估计总价在10万元左右一个，不含车位总价会少10万元左右。看上去，这回房源的价格比上次低了，给人一个“降价”了的印象。
从周边楼盘的动态看，凤凰城此举也不难理解。上周五，边上的华远·辰悦开盘价在8400元/㎡上下，推出75㎡的两室和112㎡的三室，推出240套左右。这是华远地产并购阳光北京城更改案名后，并对项目进行了价值附加之后的首次开盘。
而当天开盘现场的人也不少，甚至可以说“很旺”。据物价局公示的价格看，华远·辰悦申报的均价是9000元/㎡，而本次均价8400元/㎡，还是“压低”了些。对于几年前甚至几个月前冒着“无证”的风险买了该盘的人来说，无疑是“赚”了！
对于凤凰城来说，一方面，受价格申报影响，物价局指导价是装修房均价不得超过10400元/㎡，把车位和房子分开卖，分开计价，可使得房价不高，在指导价范围内，容易审批通过；另一方面，面对竞争对手华远·辰悦的“咄咄逼人”的态势，对产品的组合进行调整，给人“价格下来了”的感觉，可在一定程度上“抢”得客源，也完全可以理解。
而这两个盘近期开盘人气很旺，恐怕还不完全是靠楼盘本身的品质和配套，更多的得益于周边态势的变化，比如受周边奥体中心动工、地铁规划和动工信息等影响，其价格比较吻合购房人心里预期所致。
在当前购房客源紧张，而且有物价局严控房价的态势下，竞争楼盘之间相互瞄着对手谨慎定价，对购房人来说，无疑是好事。这也是政策所希望的效果。
不少人在关注西安的房价，尤其是看盘了很久还没买房的人，内心里希望房价能跌一跌，对于在售楼盘的价格变动，比较敏感，这是很正常的。但是真降还是假摔，需要客观看待！
国庆期间，为与曲江大道的中国铁建·万科翡翠国际推出一批价格在9000元/㎡起的房源，实际成交价多在10000-10400元/㎡，同样引发了市场的高度关注。虽然是有着44层的超高层而且梯户比是4梯10户的产品，但对于刚需购房人来说，在曲江一期和二期关联的地段，相对于其他楼盘12000元/㎡的产品，购买的价值还是有的。
同样，位于大学城板块子午大道的合能公馆，在国庆期间推出顶层特价房，价格也在9000元/㎡，比起该盘上批次9500元/㎡的均价来说，通过“优惠”的方式调整房价，也是向市场释放了一个新信号。
目前西安房价比较敏感，前期少数楼盘出现的房子+车位组合出售等方式，受价格申报、楼盘竞争等影响，正面临变化，价格有望回归。
首先是部分楼盘在定价上，不得不谨慎，因为一个很现实的问题是，定价过高，比上批次涨幅超过2%，物价局审核通不过，同时，受房贷审批影响，总价过高，首付也跟着高，购房人压力过大，客观上影响购买。为顺应购房人的实际支付情况，楼盘顺市调整，情有可原。
总体上看，虽然谈西安房价实质性降价还有点早，但在物价局的强势介入下，房价趋于稳定已经没有悬念。目前西安房价正进入分化期，不排除部分品质楼盘把假摔变为真降，对于观望的购房人而言，看清本质而及时把握机会是最主要的。
编辑=楼市君 编审=徐红
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西安楼市2017-10-16 02:28:21
