真相大白丨限价奉送的“套利游戏”=用汽油给楼市灭火

据国家统计局18日发布的数据显示：

10月份房价总体稳定。

70个大中城市中，一线城市新房价格环比下降，二手房价格持平。

专家分析称，住房去投资化趋势明显，核心热点城市的买房高峰正逐渐热潮。随着部分城市房价同比出现下跌态势，70城房价同比增幅上涨空间已经不大，未来会继续保持同比增幅收窄态势。

←调控高压之下，房价开始有所松动，部分热门城市进入高位盘整，甚至开始下降。

→抢房潮仍在继续且变本加厉。最为典型的是“疯狂之城”南京，逾1.46万名购房者顶着入冬的寒风，争抢10个楼盘的3177套限价房。仅仅其中一个项目的排号人数就接近3000人。

丨验资登记排队现场

据了解，这10个楼盘对购房人群的资金要求极高，首付8成，的验资门槛为180w，的则为430w，而且要摇号！最严格的要求认购当天付首付，最宽松的是在7天内付首付。这样1天算下来，仅南京一个叫做“河西版块”的区域，就释放了接近150亿货值的房子。

“大众抢房的逻辑很简单。”业内称，这个板块比周边二手房还要便宜1.5w/平！也就意味着，一套100平的新房，只要买到，就相当于赚到了100w元，如此无本万利，万人抢房必然在意料之中！

丨朋友圈截图

由此，我们也可以得出，一套350w至500w的房子，如果不能一次性拿出300w现金，是根本没有资格参与摇号，也就无从享受限价奉送的“套利游戏”。

换句话说，这次在南京街头参与抢房的，基本都是带着200w以上银行卡、手握3、500w资金的“土壕”。

从南京楼市的此次爆发更可以看出，由于限价，导致新房和二手房之间，存在1万元/平方米左右的价差，从而引来聚众哄抢。

所以，“限价”是不是在另一个层面刺激了楼市，甚至助力房价的坚挺？

去年年底以来，一二线城市热门城市纷纷出台了“限价”政策，要求楼盘销售价格不得高于政府指导价，否则不给予网签。正是通过这种“游戏”规则，这些城市的新房价格立刻得到“控制”。

一手房价格被人为控制，二手房价格却由市场调节，一二手房之间明显的倒挂。

“解决这种倒挂的方式在市场端目前有两种比较典型”业内称，一种是部分城市的开发商在玩“双蛋合一”，一份限价合同+一份装修合同，限价合同能满足政府的调控要求，装修合同则满足甲方对于（不情愿的）市场价格修复。

另一种方式就是南京、成都等地出台的摇号购房。摇号看起来更公允，但实际上有验资和首付的限制，就给了“部分”有钱人直接套利的机会。

显然，限价与摇号的购房组合，已让楼市变成了富人们快速来钱的套利游戏。

至于刚需一族和“卖掉再买”的改善，其实从楼市调控开始，“靠边儿站”，就貌似是已经注定的结果。

利率上调、认房又认贷、摇号购房是为了遏制楼市投机，从而满足刚需刚改的购房需求，但结果却南辕北辙，刚需一族购房负担更重，门槛更高，反而比调控之前更加难以买到房。

同时，通过反向刺激，摇号购房不仅未能遏制楼市狂热，反而进一步加剧供求紧张关系，进一步刺激了房价上行，这显然是政策始料未及的。

事实上，我们回顾今年以来的频繁调控，很大程度上表现出ZF坚持抑制房价的决心，然而市场干预，也放大了调控的震慑力，这种副作用的直接反馈就表现在了：反而强化了普通民众对于房子金融属性的认知。

以西安为例，前几年房子不温不火的时候，普通市民对于买房是心存质疑的——一大波“看空派”认为西安房价不争气，搞不好还会一跌再跌。因为市民没有被戳中痛点，房子差不多天天一个价，刺激性不够，很多人认为“房价”遥遥无期。

然而，让很多人措手不及的是，从去年年末开始，均价7000多/平涨到近1w。这个时候，大家心态又变了，西安人，人人都想成为炒房客——先是恐慌，怕房价再涨，然后是跟疯抢购，怕耽搁了空间。

丨目前已经公示的商品住房价格公示

“限价”开始了，本来没需求的人也开始变得要去抢占这个“便宜”的机会。因为限价的存在，很多西安人把“限价”当作“”房价，觉得现在价格被限制了，总有一天，价格还会被突破，麻溜去把房子买了才是正事儿。（限价买房故事参考四海为家《大转折|买房要不到优惠了 西安房价裸奔了》）

所以这样看来，“限价”更像个“托”，反倒托住了本来有可能松动的房价，让市场失去了自由支配的可能。

那么这个限价导致的问题该怎么破呢？

业内称，要么开发商妥协，按政府指导价开盘，通过压缩建筑成本，降低房子品质，把能省的材料成本省下来，装修1500的房子，定成装修3、4000，扩大利润空间；要么ZF妥协，通过大量供应限价地，来拉低整个市场价格。但从可能性来说，种恐怕更大。

因为现在调控的态度和基调还是非常坚决的。

↓

11月21日住建部会同国土资源部、人民银行召开的座谈会为未来的楼市定了调：楼市调控不喘气，不歇脚。

座谈会对于落实调控目标提出了更多的具体要求，例如加强金融管理，防止资金违规流向房地产；从土地供应上进行管理，提高租赁住房和共有产权住房供地比例等。在行业人士看来，政策的连续性和持续性意味着楼市调控的长效机制正在形成，“炒房”在未来将不会有生存空间。

据了解，住建部、国土资源部和人民银行在武汉召开的房地产工作座谈会上再度强调了“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，提出切实防范化解房地产风险，要坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性、稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。

座谈会重点提到了六点内容，包括政策的连续性、金融管控、土地供应、优化城市功能、规范市场秩序等内容。并从五方面做了具体要求：

首先是大力发展住房租赁市场；

二是加大对新市民的公租房保障力度；

三是因地制宜发展共有产权住房；

四是继续推进城镇棚户区改造；

五是加强城乡统筹和区域协调，统筹规划城镇空间布局，推动城乡一体化建设，提高中小城市、县城和小城镇的教育、医疗等基本公共服务均等化水平，加快农业转移人口市民化，支持农民工返乡创业安居；同时，部分库存较大的三四线城市和县城，要结合以人为核心的城镇化进程，以不加杠杆为原则，有序推进去库存工作。

★★四海为家之聚焦西安篇★★

◆聚焦 西安限购细则7月7日公布 审核执行5大原则

◆热点 2380亿！段先念的两个责任一个情怀

◆真相 百盛关店真相 元凶不是电商

◆ 一期6096亩投资126亿 要逆天了

◆变脸 小寨300亩“里坊”要还原盛唐生活

◆新区 千真万确，少了户县多了鄠邑区

◆交通 西安要修2.5环了 好处不仅是比2环多半环

◆选择 回到2006论2016：地产商卖后悔药比卖楼赚钱

★★四海为家之青年住房篇★★

◆1 8 平 承载你人生初次奋斗的地方

◆新屋种不让你当房奴

◆2 9 平竟然还有衣帽间？

◆新模式“租+”模式站上风口

★★四海为家之买房年代秀★★

◆60年代 “穴居族”后裔对于房子的渴望

◆70年代 买房这件事 我有五千万

◆80年代 50万买房就因获赠一部手机

◆90年代 我的刚需就是装逼啊

★★四海为家之VR黑科技篇★★

◆别只操心马云的“败家”，进入自己未来的家

◆西安人有福了 全球的VR在这里

◆VR＋AI 人工智能售楼员真的来了

◆TA要来抢你的饭碗了