昨天下午，国土资源部部长姜大明透过《新华视点》的讲话，成为房地产市场的一枚重磅炸弹。
“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地提供者”。
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解读：宅地距离真正“打破垄断”或还需时
政府将不再垄断土地供应，这可能是中国房地产市场迄今为止影响最为深远的事件。
证券时报援引土地专家的观点称，“政府不再垄断住宅用地”的理解不够准确，集体建设用地仅用于租赁市场，真正“打破垄断”可能还需要一定时间。
这次明确了以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应，农村集体建设用地也将参与供应，但是只能通过建设租赁住房的方式入市，而且是在政府统一规划下建设，并不是真正打破垄断。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对此也表示，其他领域其实不太可能一次性放开，而大城市的城中村和城边村将成为这一政策的主要着力点。
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小产权房还是小产权房，转正？别想多了！
而在权属不变的前提下，“小产权房”也不可能获得转正的机会。公众号“朱罗纪”创始人朱文策认为，从字面理解，“权属不变”，意思是不动土地二元制，不涉及产权变化，只是进行“用途调整”。
姜大明部长的讲话应理解为，原来由村集体建起来的大量的质量差的小产权房，改成让专业的开发商来建质量更高的“小产权房”。总之，“小产权房”可能还是“小产权房”。（后面的“小产权房”，指的是不能交易只能租赁的“限售股”）。
未来，经过“确权”、规划和用途划定的集体经营性建设用地，可以通过公开市场转让。比如一个村集体在合肥的郊区有一块没开发的集体土地，可以卖给开发商，而不再必须经手国有化这一道关卡。但是，这块地的规划、用途政府要管，不能再像以前城市化率低的时候，基本失控，你想怎么建就怎么建。
比如原来城市在扩张的过程中，深圳大量的农民建了大量的小产权房——35万栋，650万套，占比整体建筑量63%，生活了800多万人。这些小产权房既无报建又无规划，现在都变成了改造对象。
但未来，村集体可以自己建，也可以给开发商来建，但是必须要符合城市规划，也必须接受政府的用途管制——未来的土地能卖，但建起来的房子只能租不能卖。
严跃进也表示，小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成，定性为违法违章建筑，没有转正的可能。小产权房依然会管制，合规的宅基地将获得优先改革的机会。
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这几类人和机构将受益
大明部长释放的信号，意味着未来将新增两种供地途径，包括“被政府许可的小产权房”，一般用于对外出租；以及企业获得的产业用地，本来不允许建设住宅，现在经过政府核准后给企业员工建设住宅，或者出租、或者有条件出售。
在上述两种新变化下，益的是以下个人和机构：
1、被地方政府认可的大中型企业，尤其是国企、上市公司、发展态势良好的创新企业等，他们可以获得定向转让的产业用地，在上面给员工建设住宅。由此，企业竞争力增强，运营成本下降。
2、上述企业的核心员工、中高层，他们将优先获得房子，甚至可能不只一套。
3、大城市近郊的农民，他们将通过集体组织获得“合法建设小产权房”（一般只能出租）的机会，获得大量的土地红利，至少够几代人享用；
4、高学历、有技术的专业人才、管理人才，他们可以跳槽到“有建房权”的企业分享红利；
5、大城市及其周边城市。只有这类城市才有持续的人口吸引力，而且越是一线城市、强二线城市（及其附近城市），实施上述新政之后，对企业的吸引力越强。
西安数据君2018-01-16 20:38:22
