“”的投资价值正面临重大挑战！日前，广东启动推进“租购同权、学位到房”举措，意味着孩子在哪上学，不一定非要买房，租房也可上学！一时间引发极大关注！
既然租住在哪，孩子也可上学，还用花大价钱买高价的“”吗？广东此举实验成功后，势必会在推广。有人说，“学位房”、“”的价值将一落千丈，是这样吗？未来“”还值得投资吗？
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广东：学位到房，不是到人
在2017年率先爆出要试点“租购同权”之后，2018年广州对此继续深化，拟实行“租购同权、学位到房”，并在教育资源增量上将推出学前教育三期行动计划，率先推进，继续推行集团化、学区化办学，推动中心城区优质教育资源向外围城区和农村地区覆盖，再建一批教育集团和广州市示范性普通高中。
应该说，广州加大落实教育资源的增量，扩大惠及面，是抓住了问题的“牛鼻子”，对教育资源紧张的城市来说，有参考意义。
看看广州“租购同权，学区到房”是啥意思：只要租赁手续、各方面措施都是完备的，你就享有同等的入学权利。但是一定要注意，这里有个前置性的要求，即“要有完备的租赁手续”。
什么是“完备的租赁手续”？
目前租房形式分为两类。一类是正式租房，能提供租房发票、完税证明，或能在住房租赁监管平台合法登记备案，在未来可以享受同等公共服务权利。
二是非正式租赁住房，不能提供正规的租房发票、租房完税证明，没法在住房租赁监管平台登记备案，不享受基本公共服务。那么，显然是类符合“完备的租赁手续”要求！
“学位到房”怎么理解？学位如何与租房挂钩？
“学位到房”是租购同权的一个配套措施，“租购同权”即租和购享有同样的权利，意味着在子女入学等权利上租和购是一致的。
由于每个区学位数量是有刚性配比的，租的房子如果有学位，只要租赁手续完备，租住之后享有与业主同等的入学权利。但是有条件：在入学前期会由相关部门对租赁合同进行前置审查，防止虚假合同的出现。
另外一个问题就是，如果业主的孩子已经占用了学位，却不在房子里住，而是把房子出租，那租赁人的子女可以有学位吗？按照“学位到房，不是到人”的要求，这样不行！
广州教育局负责人回应称，目前，广州市学籍管理实行全市联网，人户一致。也就是说，用了房子学位必须要在该房子居住，人户一致。如果学生不在这里居住了，到其他地方去上学，那么学籍也要迁出去，一个人占据两个学籍是不可能的。
显然，占用了学位而不在那里住，在广州不合规。如果占用了学位，再把房子租给别人，承租人的孩子要就近入学，或将发生扯皮的事。
广州此举，显然有遏制用学位来炒房的意图，但对的房价和租金将产生什么影响，目前还不好说。这得从学校的名气及因此产生的聚合度、源的总量、适龄入学孩子的年度数量等综合判断。
02
“学位到房”到底有多大的作用呢？
事实上，就现有政策而言，不少地方已经明确规定，租赁合同经审查备案后，承租人子女原则上可以就近入学，不过租赁而获得的入学资格，在排序上落后于产权所有人子女。
在优质学区资源稀缺的情况下，僧多粥少，看似为租户打开了就近入学大门，实则容易沦为摆设。国家发改委国际合作中心首席经济学家万喆表示，同权只是步，根本问还是要解决公共服务供给的不平衡、不充分。
就是你即使是户主，或者是说业主，你有产权，但是你也不一定能去你想去的那个学区的所谓好的学校，那对于租户当然也是一样的。所以你同权之后，是不是能达到目标不一定。
而国务院发展研究中心市场经济研究所原所长任兴洲则认为，租购同权、学位到房的改革方向，配合正在大力发展的长租房趋势，则有着更加积极的意义。未来可能整片的是租赁住房了，开发商是整片拿地开发、长期持有、租赁。把学区的资源扩大，这才是解决根本问题的办法。
就西安而言，因一定程度存在“上学难”的问题，购房人比较注重“”，看中的是孩子能有个优先上学的机会。但从2017年的情况看，之前对“学位房”的看中程度正在下滑，对“”的看中程度也有松动。原因何在？
首要因素是西安各区在加大教育资源投入力度，义务教育所需的中小学，近年建设力度较大，如2017年主城区公布了14所中小学建设信息，浐灞将新增4所学校，届时将有5所小学、3所中学；曲江将新增7所学校；灞桥新增2所，西咸新区新增1所，航天基地在前几年加大教育资源投入力度之后，“上学难”问题基本不存在；高新也将新增多所中小学，包括3所“钱学森学校”在内。单从学位总量看，西安“上学难”是区域性存在，不是全市普遍性存在。
其次是推行“名校+”模式，不少教育质量一般的学校，通过嫁接“名校”管理模式、教学要求、管理机制，以及成为名校的分校等形式，总体教育教学质量有了一定提升。西安已出台教育补短板行动，一方面将大力增加中学校学位，未来五年新建学校144所，新增学位近13万个；二是进一步推行“名校+”，提高基础教育水平和质量。
据此，西安的“学位房”价值将逐步弱化，当大家都有对应的学校之后，“”也将逐步成为历史名词，其价值也将不再像过去那么被看中。但从目前及未来一段时间看，教育资源比较稀缺的区域，如西咸新区的沣东、沣西、秦汉、泾河等，投选学位房或，还有较大前景，而其他区域则须谨慎。
按照目前的规划去落实，如果也能实现“租购同权、学位到房”，再加上交通改善，那么西安目前部分区域存在的“上学难”、“上名校难”的问题，或将很快得以缓解！
03
买与不买，这是个问题？
随着“租购同权”、“学位到房”带给租房者的红利，那我们到底还要不要买房，要不要买？
房子要回归住的本质，需要买房的人来谈论买不买是个伪命题。值得一说的是，买也要回归本质，首先也是要从住的方面去考量，其次才是学区或学位及其他方面的附加来综合衡量。
在“保证每个孩子有学上”的前提下，西安的学区在短期内，还会根据义务教育资源总量、当年适龄孩子入学总量等的变动因素来调整学区划分，虽然总体上不会有大变化，但万一碰到调整呢？所以，买房把“学位、学区”放在一个合适的位置来考虑，而不是的要素，是必要的。
编辑=周鑫 编审=徐红
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西安楼市2018-01-23 13:24:27
