2018上半年多地楼市出现冷势头，而西安却依然热度不减，要谈下半年的西安楼市会如何，有无变数，得先回顾一下上半年，楼市和西安楼市究竟发生了什么，两者之间有何关联，放在层面看西安，更有意义。
层面什么情况呢？各地情况不一，很复杂。简单看有两个点，能说明一些情况，也对西安有参照性。
一个是重点房价情况。
国家统计局发布6月15日发布数据，从70个城市的新建商品住宅销售价格环比数据来看，61城房价上涨，2城房价持平，7城环比下调。一线城市商品住宅销售价格同比持续下降，二线城市有所上涨，三线城市涨幅继续回落。
2018年前五月，有部分城市房价出现下跌情况，易居研究院监测的数据显示，跌幅的五个城市为环京区域的香河-26%、大厂-24%、燕郊-21%、廊坊-20%、固安-14%。这或也是北京人人士到西安购房的一个侧面因素。
而西安呢，在1-5月份，月度环比涨幅虽然小有差异，保持在0.5-1.1%的幅度之间，但确是6个月连涨！此间，有分析认为，6月份是房价的“见顶期”。西安会不会也随着大势而出现房价“见顶”？
另一个是各地的调控政策。
据统计，2018年上半年，楼市调控政策累计高达192次，相比2017年上半年的116次调控，上涨幅度高达65%。仅在2018年6月，就有超过25个城市发布调控政策，累计房地产调控政策内容多达32次。
上半年楼市调控继续升级，包括西安在内的多地暂停企业和机构购房，而长沙的调控加码更引人关注，在限购、限售、首付比例、购房资格等方面都有大幅收紧，对新落户人士购房也要求社保，更为西安等地提供了后续调控的参考。
层面的楼市动向，对西安有些影响。毕竟，西安楼市已不像以前“任尔东南西北疯，我自岿然不动”，而是楼市重要的一部分。在宏观层面受影响的情况下，西安也有自己独特的“个性”。
上半年，西安楼市得益于城市发展利好远大于行业利空的影响，楼市呈现出新的状况。这就要稍微详细说说了：
1、人才引进学历落户进一步宽松，1-6月份落户人口激增超过50万。其中一部分人落户即买房，为楼市购买力注入了新生力量。其中还有一部分人，比如相当多的大学生，暂时还不买或买不起房，延缓进入购房期，或者需要其它途径，比如人才安居等方式，解决长期居住问题。
2、楼市乱象频发，商品住房规范销售力度加大，购房登记平台建立并规范摇号选房。针对西安房地产市场秩序的监管，在问政、约谈、百姓呼声等多方作用下，楼市乱象的整治力度空前。市上、房管部门连续出台文件通知、执法检查、处罚曝光等，暂时性控制了乱象蔓延，对限售区域的购房登记、摇号选房等进行规范，市场秩序得到进一步规范，购房的恐慌心理暂时趋缓。
3、调控政策补刀，暂停企事业单位和机构购房。6月24日的文件，在范围内提出暂停企事业单位和机构在西安购买商品住房。此举的目的，房管局解读时说得很清楚，为防止投机炒房。这在一定程度上，可控制投资、投机性的购买，从而把房源转为刚需和普通家庭选择。这是西安自2016年12月31日以来的第五次调控补刀。
4、商品住房价格连续6个月以环比上涨。追溯一下，实际上从2016年上半年以来，西安房价已实现连续两年多的上涨，这个在来说非常罕见。按照国家统计局发布的数据，2018年上半年，西安房价月度环比涨幅维持0.5-1.1%之间。有关机构发布的数据也显示，2018年上半年西安房价同比2017年涨幅约34%。对房价负有监管责任的物价部门也表示，面对房企对于房价上涨的预期，感到压力巨大！
5、前半年部分楼盘未能按照计划上市，房源供应一度紧张。对比房管局公布的2018年楼盘上市计划，其中有约37%的盘，并没能如期面市，在购房需求有增无减的态势下，房源供应不足，一度导致市场出现结构性和阶段性供需失衡，购房人恐慌心理加大。最近2、3个月，经物价、房管等部门努力，楼盘房价公示和预售获批的力度有所加大，房源供应有所增加，紧张和恐慌心理暂时得到缓解。
6、刚需买房受产品、房价以及房贷影响，难度有增无减。本地进城买房、家庭裂变等产生的土著新刚需，新落户西安的大学生及学历落户等产生的外来新刚需等，受银行首付比例要求、利率提高等压力影响，再加上改善型产品占据市场主流，面积在100㎡以上户型居多，单价不低，总价更高，刚需家庭买房难度有增无减。
2018年上半年西安楼市是在上述多因素共振中过去的，下半年会如何、有哪些变数存在？总体来看，如下半年在国家宏观层面和西安本地的中观层面不发生重大政策变化，基本面不改，则目前已相对趋于稳定的楼市态势很难发生根本性逆转。
需要注意的是，但这不等于说2018下半年的西安楼市一点变数没有。从微观层面，即市场层面看，变数在一定程度还是存在的。在不同区域、不同产品上，反映在房价层面影响也会有不同。
总体而言，下半年西安楼市的看点，以及可能发生的变数，主要集中在如下几个方面：
一是楼市调控政策是否会再加码。西安被列入了住建部等七部委联合开展的30个首批专项检查的城市之一，为期半年，本次检查重点针对楼市乱象、百姓反响集中的问题等四个方面。如检查中没有需要整改的重大问题，则西安楼市调控再度补刀的概率较低。
另外一个有待观察的情况是，西安是否会学长沙针对新落户群体中的部分人士“落户即买房”作出一定的要求，比如增加工作合同、缴纳社保时限等。目前这些人士是楼市购买力的主要支撑，也为民间舆论所诟病，被认为是“借落户之名行买房之实”，如有相应措施，对目前过热的楼市也是一副清醒剂，对缓解供需紧张、控制房价涨幅有利，中长期看，也对城市新增刚需买房有利。
二是目前非限购区域的规范问题。截止目前，西安市出台的所有房地产规范政策，尤其是房价公示、证件公示、购房登记、摇号选房等，在落实执行上，主城区、限售区域执行力度是较大的，而非限购区域似还存在“监管真空”，购房人深恶痛绝的乱象不时发生，如“五证不全”售房、购房合同不按照规范签订、营销承诺不兑现等，一定程度上在侵蚀西安楼市健康向前发展的大局。
如在下半年对非限售区域也加大从房价到签约等环节的规范要求，并强化监管、乱象处罚力度，那么，西安楼市将在区域上全面进入真正意义上的规范化。这对于控制非限购区域的房价涨幅，与主城区形成合理的价差，用房价有序引导城市人口分流是有益的。
三是刚需家庭如何更容易买到合适的房子。上半年，刚需“买房难”是个突出问题。摇号规则明确，限售区域凡是符合采用摇号选房规则的盘，每次得安排不少于50%的房源让刚需家庭优先选择，保护刚需家庭能先买到房，这个出发点是非常好的。
但刚需家庭却面临“两难”：一是目前改善型产品占据主流，适合刚需家庭选择的产品非常有限，“逼刚为改”的情况普遍；二是房价居高不下，单价高总价更高，而银行房贷审批严格持续，经济能力普遍较弱的刚需家庭压力非常大，面临“好政策抓不住”的窘况。
下半年适合刚需的新盘能否多一些，针对刚需家庭选房的政策能否进一步细化，如对楼盘要求明确刚需家庭选择的户型、价格等因素，这也是一个颇有悬念的看点。
四是大学生买房低于市场价20%的构想能否落地。2017年11月，西安市招才引智委成立后，在人才安居政策上，房管局曾释放出探索大学生买房拟低于市场价20%的政策可行性，这一消息不仅让落户西安的大学生们产生遐想，同时引发更多买房人和业界的关注。
武汉大学生购房享受低于市场价20%的案例已经实施，这对于同样有此考虑的西安来说，在落实执行上是个好的参考案例，正如成都的摇号细则对于西安那样。如这一政策在下半年落地，供大学生选购的房源推出，对市场的影响也将不小，尤其是可能因此改变大学生购房群体的买房心里和市场预期。
五是新盘的表现如何。关注新盘重点是关注其价格起步如何。从上半年入市的新盘看，凡是接手的半拉子盘、拿的城改地块的盘、产品定位较高的盘，价格都不低，在经开、高新、曲江等区域，此类新盘首开房源（装修房）价格基本在13000-15000元/㎡起，二批次在此基础上还要高些。
目前虽有物价局审核房企的报价，参照的依据是当前区域在售楼盘的销售均价，批次房源之间有合理的涨幅即可，而开发商定价的依据是自身的产品成本、利润预期，还有一个参考就是同行的价格，彼此相互影响，结果就是房价一次比一次高。新盘起步价的高低，对老盘影响不小，直接影响区域乃至西安整体的房价走势。
最有还有一个因素就是贸战的影响。关于贸战的影响分析，包括央视在内已有不少媒体和专业人士对此进行了分析解读，各位可自行补课，在此不赘述。很多人对可能产生的影响认识不足。其对金融产生的影响是存在的，必然会反映到房地产行业，如房企资金来源影响，购买力影响等，而这也会间接对房企的资金链和购买力产生影响，对楼市而不是利好。
从宏观角度出发，变数虽存在，但不是整体性因素二是局部因素，对楼市总体影响有限，可以预期的是，下半年西安楼市会“洗洗更健康”，房价涨势大概率不会变，涨幅会保持相对的稳定，周边热点区域的房价和主城区之间的价差会收窄。
质疑楼市现状并接受楼市现状，这已是常态。对于需要买房而对房价“恐高”的人士而言，盼望房价适度下跌，愿望是好的。见不得房价涨而爆粗骂娘、痛斥骂媒体，甚至情急之下辱骂小编的，完全可以理解！但实话说，楼市很现实，在它的词典里，没有“同情”二字！
在行业转型期，阵痛是难免的。关键看持续多长时间，以半年为期来谈论，太短，不足以支撑，还需要持续观察。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-07-11 17:04:12
