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突发!西咸新区要求房价申报公示!“疯长”的明星板块因此而降温?

西安楼市 2018-07-17 14:43:23

终于来了!西咸新区的商品住房价格从2018年7月16日起,也要像西安限售区域那样,执行申报、公示了!

沣东新城被要求辖区所有房地产开发企业均应对所售商品住房价格进行申报和公示;空港新城、泾河新城、秦汉新城、沣西新城辖区所有房地产开发企业均应对所售商品住房价格进行申报。

这一要求,可谓令人既喜又惊,喜的是西咸新区部分区域开始“疯”起来的房价有望回归理性,惊的是这一动作是否意味着西咸新区后续也会局部限购?

—— 壹 ——

7月13日,陕西省西咸新区开发建设管理委员会办公室发出《关于开展商品房销售价格申报公示工作的公告》,对西咸新区五大新城的房价管理,除了经济适用住房、限价商品房、人才安居房管理仍按现行政策执行,不列入申报范围外。商品住房要执行申报公示:

对西咸新区五大新城的商品住房进行价格申报和公示管理,核心要点如下:

1、房地产开发企业在西咸新区辖区882平方公里范围以内(不含反托管的12.6平方公里)的新建商品住房(含已领取预售许可证但尚未售出的商品住房)均列入商品住房价格申报范围。

2、沣东新城辖区所有房地产开发企业均应对所售商品住房价格进行申报和公示;空港新城、泾河新城、秦汉新城、沣西新城辖区所有房地产开发企业均应对所售商品住房价格进行申报。

在这份公告中说的很清楚,对辖区内楼盘实行价格申报、公示的目的是:促进房地产市场健康有序发展,适时掌握辖区商品住房价格波动情况。

沣东新城因原属于西安行政辖区,已参照西安要求进入限购区域,执行价格公示、摇号等销售规范程序。而其它四个新城,原属于咸阳行政辖区,沣东新城有一份也是,因此游离在房价监管以及限购等规范外。

这一要求虽然依然还有些差别化对待,如:1、不含反托管的12.6平方公里。这部分是由咸阳托管,目前似不作价格申报要求。2、沣东新城要求既申报也要公示,其它四个新城仅要求申报,是否公示,暂还没做要求。

但即便是这样的“温柔一刀”,对西咸新区的房价也会产生影响。首先是楼盘价格通过申报,政府能及时掌握变动情况了,胡来恐怕就会受到干预;其次是西咸西区监管部门有了房价大数据库,为后续出台规范性的意见,能够提供充分依据。

近年来,受城市发展利好和西安主城区房价上涨拉动的影响,西咸新区近年来房价的走势,已经引起政府部门的注意和重视。无视品质差异、定价上任性而为的做法,需要敲警钟了!

—— 贰 ——

放眼整个西咸新区的房价,世纪大道无疑是“明星板块”,在落寂了多年后,从2017年开始,终于迎来新的机会,真正展现其价值期许。2017年是沣东新城段价格快涨,2018年终于延伸到了沣西新城段!这两年,世纪大道的分家涨幅最抢眼,也是最“疯”的!

据搜狐焦点咸阳站数据中心统计:2016年7月,世纪大道沿线盘的总体均价在4578元/㎡,到了2017年7月,总体均价在5664元/㎡;同比涨了约1100元/㎡。这两年里,咸阳城区其它板块的房价也虽有上涨,但总体上也不是很高。

2018年7月份,世纪大道均价在9982元/㎡,咸阳城西(含高新区)均价9006元/㎡,中心城区8441元/㎡,城东8416元/㎡,城北也到了7925元/㎡。对比2017年7月,这一年,咸阳房价全面“翻脸”不说,西咸新区世纪大道板块均价同比2017年,总体均价上涨了4318元/㎡!

再看世纪大道沿线在售房源的价格,在大约1年半前,金科世界城刚面市时卖5000元/㎡左右,现在是10000元/㎡上下;世纪优盘那时才约4500元/㎡,还没什么人买,现在也11300元/㎡……看看下表中的楼盘价格,已经和西安主城边上的板块差不多了!

西咸新区世纪大道沿线、咸阳高新区等板块的房价,近两年跑得太快,大部分楼盘,品质还是那个品质,涨幅惊人,甚至有些盘的房价已经!什么原因导致了这一状况出现?主要是受西咸新区“热度”、土地价格上涨、购买力外溢和转移等影响,同时也与缺乏监督措施紧密相关,还停留在过去开发商自由定价、想涨就涨的阶段。

1、各种利好的前置刺激。沣东新城“大轴线”三年初步建成,昆明池一期·七夕公园开园,华侨城介入开发建设镐京遗址、欢乐谷等;沣西新城“大西安中央公园”建设,西安交大智慧学镇和西工大翱翔小镇、硬科技小镇建设;以及地铁1号线二期延伸到沣河森林公园、三期延伸到咸阳高新区,5号线贯穿沣东新城、沣西新城等,各种利好消息让购房人看到了区域置业的潜力,让房企感觉到房价上调的契机已经到来。

2、土拍的间接影响。2017年多次土拍,2018年沣西新城2次土拍、沣东新城1次土拍,土地竞拍时竞争之激烈,溢价率之高,均创下沣西新城、沣东新城新高,新城控股、万科等一批知名房企进入沣东新城、沣西新城。详见《劲爆!762万/亩!沣西土拍迎新高》、《万科23.76亿包揽6宗地!沣西新城再迎土拍大单!》。土拍结果体现了土地价值的同时,客观上也对现有在建在售的盘的价格产生了间接推动影响。

3、购买力逼迫外延。西安主城区房价快速走高、实施限售,导致一部分购买力外溢和转移。首先影响的是沣东新城,2017年区域房价节节走高,出现供需两旺的局面,成就了中海项目等多个“年光盘”。其次,沣东新城价格站到了万元一平的高度后,购买力顺着世纪大道到了沣西新城,沿线项目迎来了去库存的好时机,价格也进入了活跃期。

4、咸阳房价走高的对比。上述三个因素之外,还与咸阳临近世纪大道板块,如渭河北岸主城区、高新区的房价走高有关,如恒大、融创进入之后,推出装修房,产品品质较其它盘有提升,价格也大不同,导致一些盘的价格水涨船高,如此一来,隔了一条河价格差不多,这边是西安和西咸新区,那边是咸阳,这差的不是一个等级,买世纪大道必定优先考虑,尤其是受限购影响的外来置业。咸阳房价的走高,客观上也助推了世纪大道房价的上涨。

5、缺乏有效监控的随意。这和西安在限售区域实行房价申报备案、公示之前一个样,主管部门缺乏具有前瞻性的有效监控手段。西咸新区2018年才实施对区域内的土地出让、商品房预售统一管理,之前是原属于西安行政区范畴的归西安管、原属于咸阳行政区范畴的归咸阳管,步调不统一、不联动。现在西咸新区才迈出步,而咸阳步还没迈出。

房价虽然涨了,但区域面貌变化不大,甚至还是那个样。各种利好还大多数是个利好,比如:地铁1号线三期延伸,还停留在规划上;陈阳寨CBD规划,才提出个概念等。缺乏生活配套如学校、商超,以及产品品质等硬件支撑的房价,短期泡沫较大,遇到抗性只是时间早晚。

—— 叁 ——

其实咸阳也应该“因区施策”了。比如对其主城区、高新区、托管西咸新区的世纪大道等区域,可采取一些房价规范或限制措施。这对咸阳、西安和西咸新区都有利。

咸阳目前总体上还算三线城市(如果西安算弱一线城市的话,咸阳也可算弱二线城市),但和西咸新区、西安的关系比较紧密,轨道交通上和西安一起进行整体规划、未来和西安一起定位为关中城市群的“核心城市”、产业互补发展等,导致西安、咸阳的房地产市场近年来联动性也比较大,相互之间的房价变动依存和影响更大。

未来世纪大道的房价“高温”是否能得到些许控制?也许目前还不好说。但有一点是肯定的:世纪大道的房价涨幅失控,不但将失去其“洼地优势”,同时对导入人口不利;也或将使一些刚拿地待开发的新盘处于价格上“高了,无人买;低了,不匹配”的尴尬境地,同时也将间接导致咸阳主城区、高新区等板块房价的持续走高——万一啥时咸阳也被逼得不得不对某些区域进行“限售、限价”,是好事还是坏事?

西咸新区这次要求商品住房价格申报和公示,对区域房价的真正影响或许并不大,但管一管总是好的,无论效果怎么样,至少释放了一个重要信号:西咸新区房价涨幅不可能一直无节制。同时鉴于西咸新区的发展追求和政务理念还是值得期待的,对西咸新区未来房价的管控动作,引人关注。

编辑=周鑫 编审=徐红


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