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沣西新城土拍再出惊爆大单!现在置业投资要防止掉进“坑”!

西安楼市 2018-07-22 00:19:56

7月18日,沣西新城土拍再出大单,两家房企以总价16.7亿获得两宗地约179.6亩!本次土拍采用“竞地价+竞异地配建公办学校建设基金”的方式进行,引得众多房企争夺,经过10多20轮的竞争,最终成交亩单价均超过900万元/亩,楼面地价超过6200元/㎡!

这是年内沣西新城第三次集中土拍,延续了前两次土拍竞价激烈的态势。前两次,多宗地亩单价在300-500万元/亩,仅有一宗达到726万元./亩。土地竞拍程度的激烈,一方面反映出房企对沣西新城发展的信心,另一方面也对沣西新城的房价提出了考验!

—— 壹 ——

本次推出的两宗地位于沣西新城的西咸国际文化教育园。西咸新区文教园是陕西省西咸新区文化建设重点项目。东临沣河,西至沣渭大道,北至西宝高速新线,南至科技六路,规划面积14平方公里。规划建设的地铁5号线和西咸新区现代有轨电车8号线将贯穿园区。

规划建设信息显示:西咸国际文化教育园将引进国际一流大学入驻园区联合办学,以集聚国际知名大学、职业教育和高端培训为核心,以文化为纽带,发展国际文化、教育、医养、科研产业,创建具有国际特色的丝绸之路文化教育新市镇,将园区建设成为西安国际化大都市对外开放的窗口。

在10多家房企争夺中,最终如愿拍得土地的是:一家本土房企,西安沣东城建开发有限公司;一家外来房企,重庆招商依云房地产有限公司。

1、西安沣东城建开发有限公司经过22轮竞价,最终以104000万元总价,溢价率68%,获得WL1-6-4号土地,面积为73814.63㎡,折合楼面价约6401元/㎡。

WL1-6-4宗地情况:位于学苑二路以南,学苑五路以北,中央大街以西,文韵四路以东,净用地73841.3平米(折合110.762亩)。土地用途为住宅用地,容积率大于等于1.7小于等于2.2,建筑密度小于等于20%,绿地率大于等于35%。土地使用年限70年。

2、重庆招商依云房地产有限公司经过13轮竞价,最终以63000万元总价,溢价率62%,获得WL1-6-6号土地,面积为45889.64㎡,楼面价6240元/㎡。

WL1-6-6宗地情况:位于学苑五路以南,学苑八路以北,中央大街以西,文韵四路以东,净用地45889.3㎡(折合68.834亩)。土地用途为住宅用地,容积率大于等于1.7小于等于2.2,建筑密度小于等于20%,绿地率大于等于35%。土地使用年限70年。

再看看这两宗地都有哪些房企参与本次竞拍:西咸崇胜房产(万科)、重庆招商依云房产、沣东城开、中海地产、西咸文旅实业、郑州绿博文创置业(电建地产)、陕西保利、西安唐茂置业(金茂)、西安曲众房产(正荣)、沣西置业、经开地产等,都是比较有实力的本土和外来房企。

从这些房企的参与热度看,沣西新城的价值正在被获得认可。这与2017年开始的地铁5号线建设、大西安公园二三期开建,交大智慧学镇、西工大翱翔小镇、硬科技小镇等启动不无关系。城市价值的兑现,对企业是个吸引,也是置业投资的重要支撑。

—— 贰 ——

单纯从地价的角度看,本次两宗地的价格确实不低,甚至是创下了新高,但从三次土拍看,之所以引得众多房企为之“折腰”,也与推出的土地相对处于发展有基础的热点板块有关。

沣西新城现在和未来发展的重点是其北部,也即钓台板块、陈阳寨板块、沣西管委会板块等,而最近推出的土地多处于这些板块的同仁路、韩非路、白马河路等地段,在现状上有基础或者未来潜力较大。

不妨先简单回顾一下沣西新城近年的土地成交情况,从中也能看出土地价值的变化过程:

2014年5月份,金科地产4.34亿元收购的16.06万㎡土地,也就是现在的世界城,折合地价为180万元/亩。

2017年11月,新城控股摘得的白马路2宗地,价格分别为120万元/亩、180万元/亩,楼面价分别为964.37元/㎡、720.04元/㎡。

2018年2月24日,在10多家房企的争夺中,西安紫薇地产以溢价率291.10%摘XXFX-2017-25地块,亩单价约为762.63万元/亩,楼面价4085.79元/㎡。

同日,中国铁建旗下成都兴城人居则以溢价率均超过240%摘得XXFX-2017-26和XXFX-2017-15两宗地,前者地价725.76万元/亩,楼面价4737.95元/㎡;后者地价524.3万元/亩,楼面价3148.92元/㎡。

2018年4月4日,万科在7家房企的围攻中,以约23.76亿元包揽了白马河路与统一路东北6宗478亩土地,溢价率在51.81%-473.79%,楼面价在2548-3228元/㎡。

不可否认的是,近几年沣西新城的土地价格呈上升趋势,对房价也有间接的推动。从受影响的世纪大道沿线的房价看,2016年7月,总体均价4578元/㎡;2017年7月,总体均价5664元/㎡;2018年7月,总体均价在9982元/㎡,最近一年,上涨了4318元/㎡!

目前涨得快的盘,都是些老盘、老产品,品质没啥改进,甚至是一些前些年卖不动的“库存”房源,价格已不是原来的价,而新拿地的项目产品还没有完全面市!

—— 叁 ——

可观看,单一地说地价推动房价上涨,也不够全面。高地价土地上建设的产品,价格要高些,也有其必然原因。从本次沣西新城的两宗土地成交情况看,与之前有两个显著的不同:

1、支付地价之外,还需承担“竞异地配建公办学校建设基金”。虽然本次地价比前次要高得多,但房企承担了“配建公办学校”的成本,履行了社会义务,这一点是值得肯定的。摊在地价成本中,看上去就高了。

2、地块性质不同,产品也会有较大不同。本次两宗地的建筑密度要求不超过20%,容积率在1.7-2.2之间,这两个指标是比较低的,也预示着产品会是以低密的小高、洋房甚至叠拼为主。

这两点因素是目前区域在建在售盘不能比的,在房价上也将不能简单比较。忽略了责任承担和产品差异,而简单地对比或攀比房价,是不恰当的。

目前沣西西城世纪大道沿线楼盘的价涨,带有很大的人为因素,是看土地价格涨、别人涨我也涨的随意定价所致,是“虚涨”,透支着区域发展利好,即便现在起有所控制,也还需要几年的区域发展才能夯实。

已经买了世纪大道沿线房子的人也许会很高兴,毕竟房价“涨”了不是一点点,有些已经,但从产品来说,还真不能高兴太多,“抓住了现在未必赢得了将来”,极有可能在沣西新城的未来出现。

作为西咸新区发展基础最弱的一个新城,未来前景或许不错,但目前各板块的基础和潜力差异较大,中等乃至一般品质的刚需产品居多,真正意义上的好房子还很少,目前在此置业投资不宜盲目,要透过价格看品质,注意潜在的“坑”。

编辑=周鑫 编审=徐红


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