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他们为啥都奔航天去了?

西安楼市 2018-08-16 10:36:55

最近的消息显示,万科也进航天基地了。品牌房企进驻航天基地,从早期的上海大华、富力地产开始,到后来的西安龙湖、融创中国、陕建地产、红星置业,近期的碧桂园、康桥地产等,品牌开发商“东南飞”有增大趋势。

航天基地的房价在2017年涨了40%多,目前已在11000元/㎡左右,房产热度使然,房企纷纷进入不奇怪,而在最近一年多时间里,接触的各行各业的朋友中,不少人把企业和办公室搬到了航天基地。为啥?无数问号泛起!

—— 壹 ——

当下的西安,房价较高、办公聚集度高的区域,无疑当属高新和经开这两个西安经济总量排名前二的开发区。这也是西安城市发展“双中心”时代奠定的格局。

高新科技路十字到唐延路再到锦业路,是具备CBD气质的办公带。形成过程得益于高新管委会从科技路到锦业路的搬迁。办公物业也经历了商住楼、写字楼、甲级写字楼的升级换代过程。

经开是新行政办公中心所在,但因在2012年前后,鼓励房企在住宅区上建办公和商业,造成了办公物业布局教散的局面,目前相对集中办公带,是未央大道凤城上的凤二、凤五、凤八这三个点上,集群化效应有待加强。

当然,办公物业的价格和租金水平也在逐步上升,早期的投资者也有较大的,好的物业几乎有的价格增长。但在高新的办公物业中,普遍存在的是停车难问题,尤其是在科技路、唐延路一线。

和移动互联网时代“去中心化”,新城“多中心”一样,西安更多新兴城区在发展过程中,大力推进产业园区、双创建设等,区域的办公中心区相继出现,如曲江以行政办公为基础演变的行政文化办公区、航天基地以京东入驻形成的中心广场办公集群等。

—— 贰 ——

区域办公中心的形成,的因素是所在区域的城市功能规划,直接的因素离不开三点:

一是地铁交通

地铁改变的不仅是出行的便捷度,更大的影响是城市经济发展。企业办公地的选择,交通是个重要因素。停车方便度、出行便捷度等。地铁2号线对于经开未央大道、3号线对于高新科技路、4号线对于航天基地、6号线对于高新锦业路的商务办公的推动价值是巨大的。

二是政策吸引力

以区域产业发展定位,吸引相关企业进驻,和新设立企业的相关财税政策、扶持力度、金融支持、成本降低等,是影响企业进来的关键。不仅影响数量,也影响企业量级。

三是产业聚合度

一个企业选择是否进驻某个区域,产业聚合度也是重要考量。相关的业务方、商业机会等,从减少商务交流成本、增加业务量等角度,企业会对此有考量。

在“追赶超越”态势下,西安各区域纷纷卯足了劲加大产业发展力度,招商引资力度,对企业的扶持力度,区域办公中心的形成也在加速崛起。而上述三者叠加,则会吸引企业纷至沓来,办公物业价值也会与日剧增。

办公物业的价值评判,已非过去简单的地段评判标准,在硬件、功能差不多的情况下,所在区域对企业的入驻政策、交通便捷度等影响物业价值和租金水平的因素,已成为新的价值参考。

—— 叁 ——

航天城是以航天科技为特色的经济技术开发区,航天及军民融合产业、卫星及应用产业、新能源产业、新一代信息技术产业四大核心产业集群。

考量航天基地办公物业的价值前景,除了有地铁4号线和京东加持外,还主要看以下几点:

一看产业发展形成的聚合力

航天基地主要已发展航天及军民融合产业、卫星及应用产业、新能源产业和新一代信息技术产业为产业定位,多年来已有中航集团、陕煤总部、陕旅总部、陕文投总部、西北发电总部、工科总部等重量级巨头入驻。

2016年 “五上”企业总数突破100家,成为全市第三个“五上”门类最全、总数过百家的区域。工业产值增速持续保持全市。孵化器入孵企业全年获批专利56项,通过高新技术认定企业10家。建成众创空间7家,吸引创客团队139个。

2017年,京东入驻航天基地,建设京东全球物流总部、京东无人系统产业中心、京东云运营中心项目、京东小镇四大项目,京东无人机产业、京东陕西运营中心同时落地。航天大道上的航天中心广场5号楼,因此更名为京东大厦。

2018年,围绕全市“3+1”万亿级四大产业发展目标,制定先进制造业、人工智能、总部经济、大数据产业等发展规划和引导政策体系,打造多引擎发展格局。

登录航天基地官网,满眼的投资政策,涉及中小微企业融资扶持、加快总部经济发展办法、产业园区管理、鼓励企业上市、推进双创创新等,对企业的诱惑力非常大。

二看生活工作环境

航天基地内有星湖公园、中湖公园、揽月阁生态文化公园等,街区环境直逼曲江;航天一小、二小、交大航天学校、航天中学等,义务教务配套完善,可实现孩子上学“一个也不落下”;医疗有航天医院、西安市人民医院等,在此工作生活的人士提供完善的教育、医疗和居住环境。

2018年,航天基地还将在打造高品质商业环境上狠下功夫:

1、围绕上元郡、航天大道、汽车销售服务三大商圈,紧抓消费升级新趋势,加快引进新零售、跨界集合店、大型浸入式娱乐等新业态,营造适宜新经济发展和新青年工作生活的魅力时尚环境。

2、加快创业咖啡街区建设,积极引入星巴克连锁店、缤果盒子无人超市、奥斯卡影城等时尚品牌,启动五星级酒店武隆航天酒店建设,点亮航天基地“夜光经济”,进一步丰富居民文化娱乐,吸引创业者加速聚集。

—— 肆 ——

在航天基地如何投选办公物业?航天基地内目前在售和值得投选的写字楼不多,从目前的态势看,位于航天大道上的航天城中心广场是考虑。衡量因素有:

1、京东加持的写字楼集群

航天城中心广场占地60亩,由5栋甲级写字楼组成,总建面超过24万㎡,从规模看,是航天基地乃至西安范围内为数不同的写字楼集群和商务坐标之一。

其5号楼作为京东西北总部办公大厦,被命名为京东大厦。京东入驻,不仅为项目形象加分,对项目吸引企业入驻也将起到重要聚合作用。

2、具备“三大中心”功能叠加

航天城中心广场1号楼配置8000多㎡商业,未来业态涵盖金融、休闲娱乐、商务餐饮、健身房,配置24H健身会所、西北首条垂直马拉松跑道,为商务人士和入驻企业提供多方位综合配套。

从区域发展看,项目也是航天基地航天大道商圈的核心组成,从地理位置、产业功能、生活服务看,未来将是办公中心、商业中心、区域中心的叠加。其价值和形象,无疑更高。

3、品质服务适合各类企业

航天城中心广场1号外立面采用LOW-E中空玻璃幕墙,6部通力电梯;外部绿化率为22%,内设九大主题空中花园、1500㎡顶楼露台花园;350㎡白色主题艺术大堂,挑空达11米;设有智能充电桩,免费WiFi覆盖。硬件较为先进。

从服务看,建立写字楼内部的共享平台 “联合服务中心”,设有健身房、书吧、咖啡厅、共享打印、有偿工位、共享会议室、共享多功能会议室等,未企业提供高品质省成本的共享空间外,还将通过共享平台APP,为入驻企业提供更多价值服务。

4、综合交通条件好

航天城中心广场1号距地铁4号线航创路站步行即达,距2号线航天城站2站路。地铁4号线将于2018年底通车,分别与2号线、1号线、3号线换乘,可通达西安各主城区。

地面交通有“三横”绕城高速、南三环、东长安街河神舟四路、神舟五路、京东大道“三纵”,立体化交通体系,189路、177路、239路、260路等多条公交线路。

5、从价格看,性价比高

航天城中心广场2号楼和4号楼已售完,5号楼给了京东,3号楼在建,目前在售的是1号楼,总高22层,1-3层为商业,4-22层为办公空间,其中4楼为联合共享办公空间,5-21层为4.2m层高的办公空间,22层为LOFT空间,标准层面积约1400㎡,户型面积区间53-1420㎡,销售价格为12500元/㎡。

克而瑞数据显示,2018年上半年写字楼成交价为13900元/㎡,项目售价12500元/㎡,与高新、经开、曲江等同类产品相比,品质等同,但有不小的价格优势,性价比较高。

还有一个因素是,开发商航天实业是航天基地管委会直属大型国企西安航天城投资发展集团旗下专业地产运营公司,公司注册资本3亿元人民币。2007年以来,从住宅、商业街区、洋房到写字楼,形成了四大产品系十六盘联动格局。其能力和实力,可确保项目规划理念的全面实现。

—— 伍 ——

近几年,西安写字楼的建设标准也在快速提高,甲级、5A、超高等高配置,服务较新的写字楼成为主流产品;同时,也不再是单一的办公功能,而是以写字楼为载体,融商业中心、独立办公、共享空间、双创空间等于一体的复合功能。

从办公物业的增量看,2014年以来呈现缩减趋势;从成交量价看,呈现量增价涨趋势。高新的写字楼价格在13000-15000元/㎡,曲江在16000-17000元/㎡,经开的在15000-20000元/㎡,在经过了“去库存”阶段的价格滞涨期之后,办公物业价格迎来活跃期。

从租金水平看,甲级写字楼的租金也是逐年看涨,高新目前基本在80-120元/㎡/月;曲江等地新兴办公物业的租金水平也已在55-65元/㎡/月。呈逐年增长趋势。从空置率看,也在逐年降低。各方面较好的写字楼,入住率已饱满。

从投资的角度看,写字楼的一是物业的未来溢价,二是年租金,如持续出现双增长,就西安的态势而言,其中长期未必比投资住宅差。

从航天基地的发展看,写字楼办公的需求潜力较大,加上地铁4号线等地铁带来的快捷交通,以及区域吸引企业入驻的政策等,聚合力高的项目,物业未来空间、出租率和租金水平有一定保证。

鉴于目前限购政策持续,从投资西安的角度看,选择写字楼产品,对资金实力较强的本地和外来置业人士而言,瞄准中长期预期,当下投选优质办公物业恰逢其时。

编辑=周鑫 编审=徐红


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