过去，很多时候，大家说，西安没有北上广的命，却有北上广的病。现在，很多人说，北上广的现在，就是西安的未来。过去30年看沿海，深圳是代表；未来30年看西部，西安是焦点。
正是基于这样的发展预期，在善于把握机会的人眼里，西安的城市发展、产业投资、房产投选等是小鲜肉般的存在。2016年下半年以来的发展事实，也证明了这种预期进入价值急剧放大的周期。
在西安房产投资中，住宅投选依然占据重头，公寓、写字楼、商铺等投选比例有所上升，但因产品的同质化严重，加上与北上广城市特性的差异，商业性质产品的投选，价值潜力尚未充分显现。
公寓投资价值的争议存在，是城市发展尚未到一定阶段，还是产品特性和价值性不够？
—— 壹 ——
西安的公寓产品，值不值得投选，争议焦点是投资回报预期。虽如此，但并不影响公寓产品的存在。事实上，随着西安楼市的蓬勃发展，最近10年来，西安公寓产品有增无减，尤其是2016年主城区商品住宅再次限购以来。
从产品形态看，西安公寓基本分为平层和LOFT两类；从土地属性看，分为70年住宅产权和40年商业用地性质等；从形态组合看，又分为城市综合体里的公寓楼、住宅小区配建的公寓部分；在房子形式上，又分毛坯或装修。在住宅限购后，西安公寓成交迎来了春天。
但事实上，目前无论是哪一种土地性质，唯有规划用途上属于商业或办公性质的公寓才不限购，其它的都属于限购之列。这在一定程度上，也限制了该类产品的投选。因为属于限购的公寓买了之后，意味着失去了一次买房机会，投选上的谨慎，可以理解。
—— 贰 ——
出现这样的纠结心理，还在于公寓产品的价值性。目前西安的公寓从属性和功能上，可分为基本型、个性型和个性+品味型三大类。
基本型的产品，也是我们看到的一种，在相对合适的地段，瞄准潜在的租住客群，配置有一定商业，有地铁交通等利好，平层户型一般在20-45㎡的一室，部分在60-70㎡的小两室，目前西安在售的公寓的产品这一类居多，有装修和毛坯两种，在不同的区域，价格有差异，基本在8500-16000元/㎡，价格高低影响投选。
个性型产品目前也有少量出现，除了具备基本型产品地段、交通等因素外，在户型设计、装修、服务以及智能化方面，进行优化组合，满足部分人士的个性化追求，可作为私密的第二居所或第三居所，或是个性化空间用途等。目前的一些长租公寓，如梧桐公寓、E客公寓，价格一般在15000-22000元/㎡，以及万科、龙湖等房企的长租公寓等，大多属于此类。
个性+品味型产品除了基本基本型和个性型产品的特之外，一个鲜明的特点是，以某一个特定主体为鲜明标志，聚合某一类阶层为主要使用群体。如W酒店般，颠覆和超越了一般酒店的概念，在休闲和居住体验更为独特，其潜在的使用客群为商务人士中的塔尖人群。这类公寓，目前西安不多，高新区目前在建的兰博基尼公寓是其中一个代表。
—— 叁 ——
提到兰博基尼，很多人都知道是世界豪车品牌之一。从功能和造型看，兰博基尼车也可说是车中奢侈品。而兰博基尼公寓，则是其跨界地产项目。与兰博基尼国际酒店组合，而该酒店目前仅在苏州、昆山、黄石、成都、重庆5个城市有，西安是第6个，预计2020年开业。
兰博基尼公寓秉承了兰博基尼“纯粹、、不妥协”的品牌精髓，携手国际一线奢装品牌，倾力打造了集国际奢华酒店、奢装公寓、商务精英办公、高端精品购物中心于一体的高端城市综合体。
不妨先概略地了解一下西安兰博公寓的基本情况：
位于高新区科技二路，总占地18余亩，总建面9万㎡，总高24层。由A、B两栋高层组成，1到4层为高端精品购物中心，商业总建筑面积约12000㎡。商业中间连廊顶部为酒店配套无边泳池，目前是西北。A栋是5A甲级写字间，现已全部售罄。
B栋为兰基酒店公寓，其中公寓1-5层为服务层，业态包含雪茄红酒，简餐书吧，健身房，养生会馆等。6-10层为已签约的兰博基尼国际酒店。11-24层为兰基酒店公寓，面积区间70-360㎡，整层约为1446㎡。目前在售的11-18层为6T18户，面积70-110㎡的，层高3.85米，售价约为31000-32000元/㎡。
兰基酒店公寓整体以兰博基尼的品牌元素为特色，在建筑及室内设计、装修用材和风格上，显示出兰博基尼一贯的品牌风格，堪称公寓中的奢侈品！
—— 肆 ——
兰基酒店公寓在总体设计、户型特点、装修用材及服务上有哪些独特之处呢？
首先，建筑及室内设计机构是知名的汤物臣-肯文创意集团。其2002年成立于广州，成立至今完成包括广东德庆盘龙峡度假区；全球SPA度假温泉酒店，已被录入吉尼斯世界记录的北京顺景温泉酒店、西安中大九号等诸多知名休闲商业项目的建筑设计。
其次，在室内空间上，兰博基尼公寓的户型均按照商务套间的需要，无论大小都均设计为一室一厅结构，每户均设计独立会客空间，方便业主会务接待和商业洽谈。这在目前的西安公寓中是少见的。
第三，在装修标准上，软硬装齐备，可达到15000元/㎡，奢华唯美，可商可住，拎包入住。其装修用材上，均达到铂金五星级酒店的标准：
家电：全部采用迄今有100多年历史的德国（美诺）米勒原装进口高端电器。洗衣机和烘干机采用美诺家电系列中最知名的款式。美诺酒柜、咖啡机，橱柜全部为米勒品牌，与之配套的米勒电磁炉，烟机，锅具，碗筷等全部采用德国福腾宝一线品牌。卫浴采用科勒端智尚系列。
家具家私：全部为兰博基尼品牌定制。床垫采用成立于1898年的美国金可儿品牌，目前全球数以万计的国际豪华酒店正在使用。五金采用世界品牌，德国海福乐高端五金，目前是世界的五金生产及供应商之一。像迪拜帆船酒店、喜来登大酒店、中大九号、万众玫瑰园均采用此品牌。
地板：选用瑞典国宝级柏丽地板，柏丽地板具有两大特点：一是省心。在地板上，看不到从日常磨损，无论是宠物、节日聚会，像女士高跟鞋都无法在地板上留下任何痕迹，即使长达十多年使用也是崭新如初。二是环保，柏丽地板是家获得北欧绿天鹅环保标章和森林认证体系认证产品。
开关：采用的是创始于1945年的世界品牌意大利伟迈，目前只针对国际五星酒店，高端住宅，游艇等客群制造。造型优美简约，现代感十足。部分开关专门设计了配套的音乐按键，触动按键，就会听到美妙动听的声音，可以调节光亮程度。
兰基酒店公寓由托尼洛-兰博基尼五星级酒店提供日常服务，除了享受兰博基尼酒店的所有物业服以外，还可以足不出户，享受酒店提供的专业入户清洁、私宴定制、衣物送洗，机场接送等增值服务。另聘请戴德梁行作为物业服务的指导机构，确保物业的价值属性。
兰基酒店公寓与兰博基尼酒店是一个整体，其品质档次，是目前西安酒店公寓的一个高端代表。在一定程度上，拥有该产品，不仅是投资层面的价值了，而是一份收藏。
—— 伍 ——
对于投资型人士而言，当前在西安主城区投选住宅的话，难度不小。
这个主要“难”在时间周期长：从物价局价格公示，到项目获证、意向登记、摇号公示、开盘选房，前前后后少说也要经历一个月左右的时间。即便如此，还不一定能买到合适的房源，靠人品和缘分一路走下来，的确不易。
而商品住宅出现的“抢房”现象，对公寓类产品来说，几乎没啥影响。对于久摇不中，想要自住过渡，又或是投资型的群体来说，是个不错的选择。
根据2018年5月10日房管局政策，凡是在房产证或网签合同中规划用途为“公寓”性质的，不论土地用途、土地年限，均在限购范围内，而规划用途为“商业、办公”的除外。兰基酒店公寓就是其中之一。
因此，需要提醒的是，在购买公寓时一定要区别规划用途为“公寓”还是“商业办公”，不能被“40年公寓”不限购的说法所误导
更关键的是投资公寓产品要看清其类型和长久价值。目前的公寓，基本型产品同质化严重，投资难以测算且不明显，个性型、个性+品味型产品较少，需要看后期的价值呈现，在投选上需要敏锐的眼光。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-09-17 10:15:28
