生存本是底线,在丰收的季节,郁亮却把它设成了最终目标,非常耐人寻味。在他看来,目前房地产市场枷锁沉重,限制太多,已经超出了当初的研究。
醒目亦淡定的“活下去”背后,现金流稳健的万科将回款6300亿定为指标。
跟以往一样,在“一直都没有看好过房地产”的忧患意识下,万科提前预警,昭告天下:
1、现在的世道铁定是不堪一击啦,连深谙营销的大哥都感到回款滞缓、去化压力,更何况小弟兄?
2、参考2014年,类似的市场低迷境遇,大哥储备的现金不少却不敢拿地,而是等着在行情内大波收割?
3、今年中报,大哥账上的现金飙升至1598亿,活不下去和遍体鳞伤者都可以找大哥抱腿?
……
毫无疑问,万科一定不会活不下去,行业却依旧很艰难。
这种艰难,从开发商内部交流情况看,有两个调整迹象:一是打折降价行为增多;二是土拍消费降级。
对于明年的指标,一些开发商已经表示不再提高增长。
而表现在排名靠前的巨头也纷纷换节奏——促销打折,暂缓拿地,能卖多少就盖多少,不做乐观预期。
如此状态下,购房者应明白三点:
壹
其实从范围来看,只涨不跌的博彩时代已去,目前的交易量也是房企通过价格调整策略取得的,与市场真正好的时候有着本质区别。
楼市调控层层加码,仅靠旧有的模式,房企显然已经无法继续玩转高增长的游戏。
对于大部分必须快速销售回款的开发商而言,要做的件事,就是通常我们说的打折降价。
但你会发现,这段时间的市场促销多在西咸、临潼等近郊,且都不疼不痒,实际割肉的非常少,原因是开发商的现金流还没有到牺牲太多利润去做增量的地步,依旧要实现一定程度的溢价。
所以,不要以为可以轻而易举的等到便宜,不要老想着跌到底部去抄底,真正降价的好产品在西安目前几乎不存在。
回调的路上,还不清楚后面的打折促销会延伸到什么程度,但确定,再降价也不会降到上一轮调控涨起来的顶部,而快速去化下,产品力也不一定会越来越好。
贰
此外,四季度乃至明年,开发商还会做一件价格战之外的事,就是控制不好卖的滞销品产生,灵活安排,减少积压。
在这种情况下,就好比以前市场火爆的时候,你也会先卖五花肉,后卖精瘦。
因为看涨行情使然,货不够好也不愁卖。
好的更要留在后面,价格涨上来了就有明显的溢价效果。
但是,伪刚需减少的颓势下就不同了,面对买家的挑剔,不拿出诚意先卖差的,万一卖的不好,甚至发生维权等,后面的好地块也会变得超被动。
毕竟一厢情愿的金九已过,四季度的日子普遍难熬是常态。
PK产品的背景下,我们建议自住者,多关注口袋的钱和对标需求,多看多跑多对比产品。
叁
而接下来还有一个预见性问题就更值得关注了:
前两年西安房子好卖,开发商没有顾虑,难免会看重讲故事,轻视用心做好产品。
随着“开盘即卖完”的局面正在全面消失,开盘去化率直线下降。
不用说了,被限价,难熬的日子开发商都难免会打起“减配”的如意算盘,压缩成本,快速销售,积极回笼资金。
再然后就会出现熟悉的维权画风。
不仅是因减配维权,降价维权更是先出现在了杭州、合肥、北京等地,业主因房子降价围攻售楼处。
有意思的是,就在一年前,这些人抱怨的不是房子降价,而是抱怨买不到房。
当时,几乎各大热门楼盘都有成千上万的人参与摇号,尽管中签率只有个位数,他们仍然乐此不疲,因为坚信“买到就是赚到”。
原本事实是,这个世界上本没什么资产是“只涨不跌”的,这是常识。
但到了楼市就立马失效了。
这种信念源于2008年、2014年房价回调的洗礼后,在4万亿救市和去库存的现实下,人们反而更相信那谁不允许房价下跌。
拉动经济和土地财政的双重依赖不仅成为全面预期,也成为地方的需要。
而多年的操盘经验告诉房企,直接降价就是会引发类似的纠纷。“如果不得已要进行调整时,选择是‘降配’。”比如在不调整价格的基础上,对装修、绿化等配套设施的标准进行下调,从而弥补利润率的损失。
“直接降价”通常是企业最后的选择。
在这种状况下,随着购房门槛降低,我们得意识到,钱进去了就不好出来,还想瞎投资的朋友们三思而后行吧!
楼市过渡期,在关注品牌房企的前提下,我们建议刚需多看看2010、2011年;2016、2017年这些已交房的楼盘品质及口碑,毕竟都是从底部爬过来的,有无前科真能说明很多问题。
编辑=周鑫 编审=徐红