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2017西安房地产市场4月月报

美城股份 2017-05-13 08:08:34

市场综述

地方调控密集联动出台,“四限”模式强力稳楼市

汉纸妹

截止到4月末,共计有50余个地级以上城市和近30个县市出台调控政策。此轮政策调整呈现明显的特点,更多城市主要在需求端通过城市群同步、“四限”模式,强力抑制投资投机需求,降低楼市杠杆。 政策层面,中央政治局会议要求加快形成房地产长效机制,住建部和国土资源部联合发通知,要求各地合理增加土地供应,保证住宅用地供应平稳有序,从多方位促使房地产市场回归理性。

4月18号,西安出台楼市新政,新政内容包括限购、限贷、限售、增加土地供应等方式给楼市降温,同时加强市场整顿力度。总体来看,政策出台有利于给目前大热的市场降温,预计后续房价涨幅将趋缓。

宏观市场

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政策环境

西安出台楼市新政 助力市场回归理性

4月6日,住建部和国土资源部联合发通知,要求地级以上城市公布3年土地供应计划和5年供应计划,保证住宅用地供应平稳有序,明确提出不管是区域性总价,还是土地单价,或是楼面价,一律不得出现新高,严谨扰乱市场预期等。

4月25日,中共中央政治局召开会议,要求保持宏观政策连续性和稳定性,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策;要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

继去年年底出台限购政策后,4月18号,西安市住房保障和房屋管理局对楼市再出“紧箍咒”,促使市场回归理性。

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经济环境

4月PMI为51.2%,CPI同比1.2%,PPI同比6.4%

4月份,PMI为51.2%,比上月回落0.6个百分点,指数出现增速回落,主要是市场供需增速均有所放缓、高耗能行业景气度降至收缩区间,大中小三大类型企业的PMI指数都处于扩张区间,经济形势继续巩固。

4月份CPI同比上涨1.2%,涨幅在4月份重新回到了1%之上,受清明节和劳动节假期的影响,非食品价格的推升作用超出预期,物价运行呈现稳中略增的态势。

4月份PPI同比上涨6.4%,同比涨幅回落,环比出现负增长。随着供需关系逐步改善、企业补库存过程的结束,二季度PPI可能出现逐月回落的平稳走势。总体来看经济增速呈现回升势头保持平稳运行

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行业动态

本月行业成交及新闻动态

4月份行业动态主要包含以下几点:

1、万科布局“存量房” 斥资30亿入股链家。

4月19日,万科集团确认,已与链家地产签订增资协议,各方同意万科将通过增资事项以人民币30亿元的价格获得链家集团股权,万科表示看好链家集团的发展空间。

2、融创再携手中登、丽彩 继续押宝西安市场。

4月24日,融创中国与丽彩集团双方正式建立合作关系,决定首先启动咸阳高新区溪悦城地块的合作开发。4月28日,融创天朗与中登集团正式合作签约,双方将合作开发中登十里阳光项目。

3、西安土拍风云再起,中铁27轮竞价终摘地。

4月1日,西安BQ1-21-7地块经过27轮竞价最终中铁最终以9.1亿元拍得,土地溢价率为40%;该宗地是自陕建机厂地块又一块公开竞拍地块。

楼市观察

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西安房地产市场分析

2017年4月西安市土地市场

4月份西安市共推出13宗挂牌土地,成交9宗。

2017年4月西安市土地供销及楼面价走势图

4月西安市土地成交面积为389亩,土地成交均价384万元/亩,住宅楼板均价1548元/㎡。据统计, 2017年4月,西安市共推出挂牌土地19宗,推出土地面积60.65万平方米,环比下降53.43%,同比上涨54.05%;共成交土地9宗,共成交面积25.92万平方米,环比下滑80.98% ,同比下滑55.73%;其中住宅(含商业)用地为4宗,商业用地1宗,住宅用地4宗。成交区域主要集中在灞桥区,其中中铁和融创都在该区域布局拿地。

重点成交地块分析

商品房数据

西安商品房月度供销价走势

2017年4月份西安市商品房新增供应面积218.12万㎡,环比上涨66.59%,同比上涨22.09%;商品房销售面积269.08万㎡, 环比上涨82.99%,同比上涨13.39%,创下历年单月新高;4月份商品房销售均价8402元/㎡,环比下滑2.62%,同比下滑3.57%。总体来看4月份西安商品房市场较3月量升价微跌。

西安商品房库存及去化周期情况

截止2017年4月末西安商品房库存为2417.91万平米,比上月减少100.13万平米,库存面积连续19个月下降,去化周期为13个月,较2016年初下降11个月。

西安商品房4月份各区域供销价情况

2017年4月份西安市商品房新增供应面积最大的区域是经开,其次是浐灞、高新,分别为56.84万㎡、43.09万㎡和42.25万㎡,分别占全市商品房新增供应面积的25.37%、19.01%和18.62%;4月份商品房成交量是浐灞居首位, 为59.63万㎡,其次是曲江、城西,分别为46.71万㎡和44.59万㎡。成交价格曲江居首位,成交均价为10131元/㎡。

商品住宅数据

西安商品住宅月度供销价走势

2017年4月份西安商品住宅新增供应面积156.15万㎡,环比上涨126.23%,同比上涨36.36%;商品住宅销售面积227.75万㎡,环比上涨85.91%,同比上涨18.9%;4月份商品住宅销售均价7592元/㎡,环比上涨0.54%,同比上涨12.21%,4月份较3月份西安商品住宅量价齐升。

西安商品住宅库存及去化周期情况

截止2017年4月末西安市商品住宅库存量为909.5万㎡,比上月减少98.21万㎡,库存面积持续减少,去化周期为5.6个月,较2016年初下降9.4个月。随着供需关系的持续变化,以及目前市场上供应有限,西安市商品住宅去化周期有望继续减少。

西安商品住宅各面积段成交占比情况

2017年4月份西安市商品住宅各面积段成交占比中90-120㎡成交占比37%占据市场主力,其中70-90㎡成交占比为25%,较上月提升6%,主要原因是市场变化刚需客恐慌入市,一部分投资需求在积极入市。

西安商品住宅4月份各区域供销价情况

2017年4月份西安商品住宅新增供应面积浐灞居首,其次是经开和曲江,分别为37.26万㎡、33.3万㎡和25.05万㎡,占全市商品住宅新增供应量分别为22.88%、20.31%和14.95%;4月份商品住宅成交面积最大的区域为浐灞,成交49.3万㎡,其次是城西和曲江,分别成交37.85万㎡和33.98万㎡;价格方面曲江居首位为9504元/㎡,其次是高新8680元/㎡。

西安商品住宅4月成交面积热力图

西安商品住宅4月成交单价热力图

商业数据

西安商业月度供销价走势

2017年4月份西安市商业物业新增供应面积9.81万㎡,环比下滑35.46%,同比下滑67.83%;商业销售面积10.14万㎡,环比上涨38.83%,同比下滑64.89%;4月份商业物业销售均价为25429元/㎡,环比下滑0.68%,同比上涨15.32%,4月份西安市商业总体成交较3月量升价微跌,仍供大于求。

西安商业库存及去化周期情况

截止2017年4月末西安市商业物业库存量为680.69万平米,去化周期为91个月,目前西安市场商业库存压力依然严峻,亟需解决。

西安商业4月份各区域供销价情况

2017年4月份西安市商业物业新增供应面积最大的区域是高新,其次是经开和曲江,分别为3万㎡、2.64万㎡和1.49万㎡,占全市商业新增供应面积的30.86%、27.26%和14.3%;4月份西安商业成交最大的区域是浐灞,成交3.15万㎡,占比31.21%,其次是曲江和城西;价格方面高新居首位为28018元/㎡,其次是曲江27699元/㎡和浐灞27633元/㎡。

西安商业4月成交面积热力图

西安商业4月成交单价热力图

办公物业数据

西安办公物业月度供销价走势

2017年4月份西安市办公物业新增供应面积16.4万㎡,环比下滑49.34%,同比上涨44.81% ;办公销售面积18.39万平米,环比上升86.87%,同比上涨160.72%;4月份办公物业销售均价10929元/㎡,环比下滑6.08%,同比上涨11.85%。4月份西安办公物业较3月总体量升价跌,仍是供大于需。

西安办公物业库存及去化周期情况

截止2017年4月末西安市办公物业库存面积284.87平米,去化周期为24个月,较上月减少3个月。目前办公库存压力依旧,但库存量正在逐渐减少,随着自贸区和政府招商引资等利好因素的不断释放,办公库存周期有望进一步缩短。

西安办公物业4月份各区域供销价情况

2017年4月份西安市办公物业新增供应面积最大的区域是高新,其次是经开和城南,分别为7.19万㎡、5.68万㎡和3.38万㎡,占全市商业新增供应面积的44.29%、34.96%和20.75% ;4月份西安办公物业成交面积最大的为浐灞,成交4.75万㎡,占比25.86%,其次是高新和曲江;价格方面曲江居首位为13595元/㎡,其次是经开12689元/㎡、高新11437元/㎡。

西安办公4月成交面积热力图

西安办公4月成交单价热力图

开盘数据

西安市商品房开盘新推量走势图

4月份监测西安开盘项目数量16个,4月市场延续3月成交热况,房企纷纷加快了推货速度。本月的开盘主要呈现以下特点:蓄客时间较短,普遍在15天左右;开盘解筹率较高,多在90%以上。4月虽然商品住宅供应有所增加,但目前市场仍是供不应求,“房荒”现象依然严峻。

西安市场小结

汉纸妹

从4月全国层面的政策来看,楼市调控的广度和深度不断加码,受3月市场成交火热和房价涨幅较快的影响,4月18号,西安楼市新政如期到来,但力度较为温和。新政实施后,市场近三周的交定数据出现回落,降温的效果显现,短期来看,在新政和市场整顿的影响下,房价涨幅将趋缓,市场将逐步回归理性。

证券简称:美城股份

证券代码:839519

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