西安楼市正在迎来新的拐点期，这是毫无疑问的。一提到“拐点”，很多人想到的是“下行”，尤其是此前多次被提及的房价“拐点”。但目前西安楼市面临的“拐点”恐有另外的意思。
1、房价分层现象明显。前段时间的部分板块、部分改善型楼盘的房价上涨较快，少则上涨1000元/㎡左右，多则上涨3000-4000元/㎡。高新、曲江二期、浐灞、航天、港务区灞河沿线等，不少楼盘的价格一周一个样，动作稍慢一点，价格就像翻牌一样，说变就变。受此影响，品质一般、地段稍冷的刚需盘，价格也逐步处于活跃期，开始小幅上涨，虽然幅度尚在正常范围内。北城、城东部分此类楼盘以300-500元/㎡的幅度拉升房价，个别的达到1000元/㎡左右。
鉴于此种情况的出现，西安于4月18日再次出台促进楼市稳健发展的“限购”措施，扩大了限购范围，同时限售；同步进行的是西安房管部门开始加大力度整顿楼盘销售过程中的乱象。这一举措有利有弊，有利的是控制住了热点区域部分楼盘的价格涨幅，这些楼盘的房价处于盘整期；不利的是基本达到销售条件，具备两证、三证、四证，价格在6000-7000元/㎡的部分可买楼盘，不能公开销售，为后续价格上涨埋下伏笔。一般来说，楼盘在取得预售证之前和获证之后的价格，一定会有差异，有时还不小。这对刚需来说，不可避免成为“受伤的人”。
2、客群发生重大变化。西安楼市仅靠本地购买力，是难以支撑“去库存”目标的有序实现的。从2016年年中以来，外地客群的大量涌入，刚需、投资居多，投机炒房占少量，给西安楼市本已匮乏的客群注入了新的生力军。统计数据显示，2016年三季度，外来购房人士超过58%；2016年全年占到一半以上；2017年一季度，外来人士购房占到60%以上。
外来购买力的大量涌入，本地二次三次改善置业及投资性置业的入市步伐加快，与楼市形成新的共振，一定程度上也给力楼盘涨价的信心和勇气，只要购买力源源不断，楼盘涨价就不会停息，而且幅度会超出正常范围。但在4-18限购限售性新政出台后，加上首付比例提高，银行为防范金融风险，提高贷款利率比例，加大按揭条件即个人征信的审核力度，外来购买力进入或将更为有序化，在一定时间段内，增量或将减少。如外来购买力减少，西安楼盘的涨价动力或将减弱。
3、新盘产品升级。这一情况在西咸新区沣东新城尤为明显。按照城市价值，地租极差看，沣东新城无论是三桥板块还是其他板块，毛坯高层的价格在7000-7500元/㎡之间是合理的价位，价值性比较实在。但从最近亮相的几个楼盘的情况看，基本是装修房和洋房，如中海和沣东地产项目其高层价格基本要在9000元/㎡，洋房或在10000元/㎡左右。这一价格，势必将影响后续推出新房源的其他新盘的定价。在地产界，相互比照价格是常态的情况。一家涨，同等级房企同类楼盘都会有意无意地迅速“看齐”。
自2011年限购之后，为了避免同质化，同时也是为了有较好的溢价，西安楼盘的大户型，小三房、大三房、洋房、装修房逐步增多，这基本是品牌企业，尤其外来品牌房企，加上较为新颖的生活方式和物业服务体系，成本加大，房价也水涨船高。从今起观察到的部分品牌房企的新盘产品动态看，都将出现西安前所未有的产品形态和服务体系，初步了解的信息看，未来这些产品的价格都不会低，或有可能创区域新高。
4、购买力外溢，冷地段逐步变热。目前，部分此前被认为是热点地段的房价，阶段性地创下新高，无论是刚需置业，改善型置业，还是投资型置业，或投机炒房客，都开始重新审视西安楼市的房价，投资型及投机炒房，都已趋于谨慎，不敢贸然进入。随着城市价值被房价透支，部分区域是严重透支，加上“无形的手”进行干预，部分投资置业及投机炒房客，或将面临被暂时套牢，为房价站岗几年的难受局面。
刚需置业，无论是本地需求还是外来需求，已逐步把眼光放到此前稍冷的板块，此前看着其他地段楼盘“热卖”的楼盘，迎来了新的机会，从目前的态势看，这些楼盘的价格调涨，还是尝试性的，尚在相对合理的区间内。西安在数年前确立了中心城区过于密集的人口外迁的规划意图，随着新兴城区的逐步成型，加上本轮房价的上涨，导致购买力外溢，人口外延，北大学城、纺织城、航天基地等区域逐步趋热，通过正常途径较慢实现的人口外迁意图，房价一涨，很快就能实现。可谓“有心栽花花不开，无心插柳柳成荫。”
5、楼市调控或将常态化。自2011年限购政策在2016年5月前后解除后，半年多一点的时间，即在2016年12月31日西安再次开启调控，即“楼十二条，”2017年4月18日再度加码调控，即“楼十条”。从政府的意图看，是未来防范从东部沿海城市，及其他一二新城市的地价上涨过快、房价上涨过快势头向西安蔓延的趋势，防患于未然的意图十分明显，但是防范不得与杜绝，蔓延波还是不可避免地到了西安。短期看，调控政策的效果尚未完全显现。
从前后两次的调控政策看，不难发现，政府是想下一盘很大的棋。“楼十二条”提出，要加大已规划城市配套，如学校、医院、养老设施等优先建设力度，不出让周边配套不完善的土地。“楼十条”提出，不仅新买商品房在取得不动产证后满2年才可出售，而且针对“普通住宅”和“非普通住宅”实行不同的首付政策，同时提出对土地出让方式进行调整，尝试进行“限房价、竟地价”等出让方式，制定土地有序出让计划。通过西安市国土资源局土地竞拍信息看，从4月18日前后起，新出让土地基本是以底价成交，或可说明一些问题。从前后两次的政策看，精神是连贯的，有利于房地产行业的稳健发展，如能得到彻底的执行，西安楼市的“非普通住宅”和房价，都将得到一定控制。
问题是，执行的力度和开发商“野蛮生长”之间的博弈和平衡，如何决断和取舍。目前业内外有一个基本的“共识”，即“房价越调越涨”，从房价涨和调控的关系看，应是先有“房价涨”，后有“调控”；出现“越调越涨”怪圈的原因，就是开发的“野蛮生长力”太强，不断在产品上求“突破”。因地价不同、产品的成本不一，因而商品房的定价机制在开发商手上，且目前监督部门尚无科学的机制来衡量和制衡房价，从而导致“房价越涨越调控”、“越调控越涨”的怪现象。
如西安在最近两次的调控政策执行上能够“很认真”，那么，西安的房价或将在一定的时间周期内得到都相对的稳定，涨幅可控制在合理的幅度内。否则，调控或将不得不进入常态化。从最近的海南、南京、郑州、北京、上海等地的新一轮调整政策不断地“打补丁”情况看，也为西安后续出台调控政策提供了不少新的思路和方式。
从4月18日西安出台新的楼市调控政策的动因看，除了受主管部门的压力，防患于未然之外，还有为经济发展进入新阶段创造较好的环境有关。毕竟，西安在2020年要进入千万级人口城市行列，经济发展要吸纳大量的大学生、技术人才，仅靠落户政策的宽松、为大学生提供廉租住房，还是不太够，需要一个更好的城市环境，生活环境，就业环境，创业环境，外来人才才能“来得了、留得住”，而房价涨幅的适度控制，不能不说是其中的一个因素。虽然有人说，北上广深等地房价也很高，不是照样吸引大量的人才进入，但西安如能从开始就能为外来人才进入提供一个良好的环境，包括适度控制房价在内，岂不是更好？或许，一个新的城市发展模式有望在西安出现。
6、萝卜快了不洗泥，潜在问题或已埋下。一个特别值得注意的问题是，部分楼盘在房价调涨过快的同时，令业主心烦的事业时有发生。如曲江某盘，房价一路飙升了，但同时出现容积率调整、楼梯改设计、地下室漏水等情况。同时曲江，某盘初期规划好，形象也不错，但后期商业规划改了，交房时出现太仓促的情况。在房价快涨的态势下，不排除部分楼盘因“不愁卖”了，本来品质一般，借助市场契机，稍加打扮，变得“高大上”了；原先卖得慢，现在卖得快了，原先承诺的服务等，因各种原因缩水了。等等。凡此种种，都可能为交房时或交房后，埋下业主纠纷的隐患。
综上所述，西安的房地产发展到了一个新的阶段，正进入新的周期。在此之前，即当下阶段，改善型房价涨幅将趋缓，刚需型房价正常上涨，新区房价逐步与中心城区同步，原本良莠不齐的产品在不愁卖的态势下，或存价值不符的因素，总之是相对混沌的时间段。在此时，刷新思维，用新的眼光看待，或许会更好。刚需置业，在理念认知上，要与时俱进，要看得准、下手快，不宜观望而犹豫不决；投资置业，无论是本地还是外来，在许可的情况下，对目标楼盘要进行审慎选择，既要纵向看，又要横向看；既要看名气，更要看活怎么样。不宜盲目，更需理性。
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西安楼市2017-05-14 20:46:43
