在西安，提起“经济适用房”你会想到什么？
很多人说会想到小区里的豪车、办的公司、开的辅导班……还有自己怎么也申请不到购买资格的忧伤。
经济适用房是指已经列入国家计划，由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的具有社会保障性质的商品住宅。按现行的经适房政策规定，经适房购买后只能自住，不得出租、出借、改变使用用途，且购买家庭收入和住房发生变化不再符合条件的，应退出保障。
这个从1998年开始在西安施行的保障性住房福利，经历了20个年头，至今遭受的吐槽声音越来越大，焦点问题就是不符合条件者反而堂而皇之拥有了经适房。
所幸，西安市政府并没有坐视不管。日前，《西安市经适房退出管理实施细则》经西安市政府审议并原则通过。该细则加强了对经济适用房小区的规范管理，进一步加大对“应退未退”经济适用住房的整治力度，解决经适房小区转租、出租等问题。
其中，对符合退出条件却拒不退出的采取强制性退出措施，限制其再次购买住房，即购买了经济适用房的家庭，符合退出条件拒不退出保障的，将不能正常购买商品住房，从网签就会对此做出限制。
回
顾
比商品房价格便宜
的经适房
≈ “ 摇 钱 树 ”
经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。而经济性说简单点就是价格便宜，这也成为许多人购买经适房的主要原因。经适房确实解决了一部分中低收入者的住房困难问题，但也因此让一些有“能量”的人钻了空子。
几年前的西安经适房俨然就是“摇钱树”。业主向外出租、销售经适房现象并非个例，有的住房甚至办起了辅导班、美容院，小区内更是不乏豪车出入。
出租现象不少
“以前有人直接在窗户上贴出租信息，现在查得紧都转到网上了。你去问问周边的人或物业的人，他们都知道。”海妹在位于纬二十六街与明光路交口的西安天赐苑经济适用房小区询问租住房源，几位遛弯的住户表示，“以前租的真不少，现在不好说了，可以帮忙问问。”
类似的现象不仅发生在天赐苑经济适用房小区，曾经一度在网上公开发布招租信息，西安城区的多个小区都有出租房源。2016年下半年起，各个房屋中介机构接到通知，严禁从事经适房租赁业务，这样的招租信息才悄然失踪。
只是，招租的事并没有完全消失，毕竟经适房的房租相对便宜。问题是，租客好找，但能配合房东应付检查的租客就得挑了。
房屋用途多样
海妹走访了解到，西安近几年的经适房，除出租牟利外，还有被派上其他多种“用途”。
有的用于办辅导班，以2100元的价格做起了培训生意；有的变成美容场所，位于灞桥区的金海湾小区在2014年时，竟干脆办成了家庭旅馆。
上述情况，经适房小区多位业主表示“以前这属于常态，租户换了好几拨人，有居家的，有办公司的。”
在业主眼中，这些行为貌似并不违法。伴随着监管的不到位，久而久之，一些业主的行为就更肆无忌惮，经适房的合法性也大打折扣。
而在老百姓眼里，经适房或成了福利房的象征，又代表着特权和腐败的产物，这违背了经济适用房保障弱势群体居住权利的初衷，更让政府的公信力严重受挫。
“经适房对外出租，暴露了两个问题”业内称，首先说明了保障房申请制度及规则或存在不完善的漏洞，一些不符合条件，甚至经济条件优越的群体利用各种手段非法取得保障房，侵占弱势群体的住房权益，也进一步加重了贫富差距，激化了社会矛盾；其次，也暴露出经适房在监管上存在责任不清、执法不严、惩处不力等问题。
现
状
部分不符合保障条件
的家庭
占有经适房不主动退出
事实上，随着国民经济的不断发展和居民家庭收入的增高，有些经济适用房购买家庭已不再符合现阶段保障条件，而现行的退出办法存在退出年限长、退出成本高、退出程序不完善等问题，保障家庭不愿主动退出，应退未退问题较为突出。
近年来，房管部门针对经适房小区违规出租、改变用途等问题，始终保持高压态势予以打击，但违规行为仍屡有发生。
为改变这一现状，从去年4月起，市房管局依据中省政策精神，借鉴北京、深圳、杭州等城市的经济适用房的退出经验，开始研究起草《西安经适房退出管理实施细则》。
一年来，多次征求意见，不断修改和完善细则。今年4月，就针对一些经济适用房小区违规出租现象，开展了检查核实工作，对相关企业和物业公司下发整改通知书，责令相关责任单位限期整改。
西安市住房保障和房屋管理局相关负责人称，造成目前经适房违规使用的深层次原因主要有4点：
1.经适房政策变动大，缺乏相关配套衔接政策。
2.经适房购房人拥有大部分产权，行政手段难以彻底遏制违规使用行为。
3. 缺乏处罚依据，违规成本低。
4.经适房退出成本高，上市交易门槛高，退出渠道不畅通，违规使用屡禁不止。
针对问题成因，西安市住房保障和房屋管理局解决的思路是“疏堵结合”，首先是尊重客观事实，降低退出和上市交易门槛，让利于民，适当降低退出成本，通过政策引导，让不再符合条件的家庭主动退出经适房保障，化解社会矛盾。
《西安市经适房退出管理实施细则》就体现了这样一个管理思路，随后将加大宣传力度，引导不符合经适房居住条件的购房人尽快退出保障。
其次是多方协调各职能单位，加大执法检查力度，继续关注和督促相关物业、中介公司严格执行经适房管理规定，将在近期逐步形成强力高压态势，对违规介入使用保障性住房的单位和个人屡禁不止的现象进行严厉打击，发现一起严惩一起。
5月15日，西安市住房保障和房屋管理局再次曝光了97家违规违法中介机构名单，就有多家因非法出租经适房而受到处罚。
今
后
缴纳原购买价格的
15﹪差价款
变成商品房退出
据西安市房管局住房保障处有关负责人介绍，西安自1998年开始经适房建设，至今已累计建设经适房12.4万套，其中面向困难群众出售9.2万套，用于拆迁安置3.2万套。
期间，国家经适房政策几经调整，经适房从微利商品房逐渐转变为保障性住房，其适用人群、准入条件、资格审核、后期管理等方面都发生较大变化。
现行的经适房政策规定，购买经适房须经过资格审核，购买后只能自住，不得出租、出借、改变使用用途，且购买家庭收入和住房发生变化不再符合条件的，应退出保障。
据悉，新的《细则》里在适用范围、退出路径、退出条件、办理程序和后期管理等方面进行了完善和创新：
1. 将经适房退出上市交易年限由取得房产证5年调整为签订购房合同5年。
2.明确了用于拆迁安置经适房的产权界定。
3.按照“适当让利于民、就低不就高”的退出原则，确定了差价款为原购买价格的15%的缴纳标准，比原来的退出成本大幅降低。
4.丰富了退出路径，解决了经适房只能上市交易不能完善产权的问题。
5.开发企业违规出售经适房的，将限期收回房屋，不能收回的要补缴与商品房的差价。
6.已购经适房家庭再次购买其他房屋的，应退出经适房保障，未退出的不予办理新购房屋的网签备案。
下一步，市房管局将对经适房应退未退的问题进行重点整治，如果长期不退的，将予以公示，并采取进一步措施。
新的退出细则中，对于经适房退出业务的办理，也将创新形式、提升效率，采取“网上办”。
目前，房管局正在加紧制定网络退出平台的联通和建设，以便于退出家庭网上办、马上办、一次办。
据该局相关负责人介绍，目前网上办的平台正在搭建，还将开通手机APP端口，购房者办理退出业务不用跑办事大厅，在网上或手机端就可以办理。
海妹算了一笔账，早些年购买经济适用房的时候2000元/平方米（90平米总价18万），现在的普通住宅市场价约在8000元/平方米（90平米总价72万）。
按照购买经适房时的成交价计算，补差15%价款（90平米补缴2.7万）即可实现全产权，对于符合退出条件的家庭来讲，办理退出成本降低了不少啊。
事实上，经适房的出发点是解决低收入家庭的住房困难，而其既非完全市场化，又非完全政府保障的性质略显模糊，不符合保障型住房的初衷，《细则》的出台正是住房保障政策“有进有出”的体现。
所以，城市人应遵守契约精神，不在保障范围内的经适房业主，应尽快办理退出手续。
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四海为家2017-05-16 13:42:23
