网上竞价+现场竞价+竞配=最终得主。6月21日，西安市国土资源交易中心对西安土拍实行新规则，此举有望改变网上竞价超过限价而流拍情况的出现，同时有助于强化楼盘对商业配套建设和义务教育设施代建。
此举虽主要针对此前浐灞生态区的CB3-4-98、CB3-6-152、CB6-2-2222号三块地出现的网上竞价流拍而采取的措施，但一旦试行成功，将有望开启西安土拍新的方式，同时也将掀开城市配套建设的新模式。
当日，西安市国土资源交易中心在其网站上发布上述三块国有建设用地使用权挂牌出让竞买重要提示，对竞买规则进行了说明：
首先，出让方式进行组合性加强，采取网上竞价+现场竞价相结合的方式。
上述3宗国有建设用地使用权出让均设定限价，实行网上挂牌出让与现场竞价、竞配相结合的方式进行，最终竞得人需要经过现场竞价、竞配结果确定。
提示称，竞买人通过网挂系统取得竞买资格后，无论是否在网挂系统报价，均有资格参加现场竞价、竞配。
规则是，在挂牌期限内，若网上无人报价，宗地现场竞价的起始价为宗地挂牌起始价；若网上报价未超过限价，系统确认的有效报价为现场竞价的起始价；若网上或现场报价已超过限价，宗地成交价为限价，转为通过现场竞配的方式确定竞得人。
现场竞配的方法为：首先竞配套商业自持面积，商业自持面积达到上限后转为竞住宅现房销售面积，住宅现房销售面积达到上限后转为竞义务教育设施代建费。
其次，对竞买资格提出要求，二级（含）以上开发资质才可参与竞买。
浐灞3宗国有建设用地使用权出让均要求申请人具有二级以上（含二级）开发资质。资料不齐或不符合要求的申请人不得参与现场竞价，未按时间到达竞价现场的申请人视为自动放弃。
提示称，为充分保证每个申请人的报名权利，网上报价达到限价后仍能继续申请竞买资格。报价达到限价后请各位竞买人不要再报价，超过限价的报价为无效报价。对有恶意报价行为的单位将列入网挂系统黑名单。
改变后的规则，所有具备资格的竞买人，都可参加网上竞价和现场竞价，类似于学生考试录取，采取“笔试+面试”的形式。过去是达到限价后结为竞得人，现在则不一定，还要在此基础上增加商业配套和义务教育资源代建。也就是说，网上或者现场竞价者，不一定拿到该地块，所有竞买人还得比拼一下对商业配套/义务教务资源的代建，最后才能确定谁获得该地块。
这一设想确实有“创新”，在获取土地的同时，对基于完善城市生活氛围所需的商业、义务教育也一并在拿地之初提出要求。这也十分吻合在2016年12月31日，西安市人民政府发布《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关问题的通知》的要求。
在《通知》中，明确要求各区域在出让土地时，要“在西安市约束性体系规划内容中的城市基础设施、公共服务设施，对支撑服务居住、民生公益的区域性交通市政基础设施、医疗、教育及医疗养老等设施要优先保障土地供应，先配先建。”（详见《权威解读：西安限购促进城市发展是重点，抑房价只是顺带！》一文。）
为什么是浐灞的地块率先有如此要求？先来看一下此前浐灞流拍的三宗国有土地信息：
宗地一，地籍编号为CB3-4-98，位于浐灞生态区东三环以西、世博中路以南，净用地面积76899.18平方米（折合115.349亩，不含代征道路14.689亩、代征绿地4.28亩）。土地用途为居住、商服（共用宗），容积率不大于2.0不小于1.5，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%。其中出让住宅用地70747.69㎡（折合106.122亩），出让商服用地6151.49㎡（折合9.227亩），设为共用宗。住宅用地使用年期70年，商服用地使用年期40年。竞买保证金为人民币43000万元。
宗地二，地籍编号为CB3-6-152，位于浐灞生态区新岛路以北、香湖湾五路以东，净用地面积107503.21㎡（折合161.255亩）。土地用途为居住、商服（共用宗），容积率不大于2.0不小于1.5，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%。其中出让住宅用地94603.21㎡（折合141.905亩），出让商服用地12900㎡（折合19.35亩），设为共用宗。住宅用地出让年期70年，商服用地出让年期40年。竞买保证金为人民币62000万元。
宗地三，地籍编号为CB6-2-2222，位于浐灞生态区南三环以北、田马路以西，净用地面积41446.55㎡（折合62.170亩，不含代征道路15.223亩、代征绿地20.557亩）。土地用途为居住、商服（共用宗），容积率不大于1.5不小于1.2，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%。其中出让住宅用地38131.22平方米（折合57.197亩），出让商服用地3315.33㎡（折合4.973亩）。住宅用地使用年期70年，商服用地使用年期40年。竞买保证金为人民币22000万元。
这三块地都处在浐灞生态区发展相对薄弱的地段，区域配套较不成熟。但为何出现流拍呢？一是西安三环内相对“好”一些的地块不多了，比较而言，这三块地还算不错；二是这三块地各有“优势”，前两块地处于浐灞核心区，有“自贸区”、“金融商务区”等题材，后者所处板块有绿地、融创、恒大、海亮、高科、合能等品牌房企聚集。这三块地都能做出“好文章”，所以成为房企眼中的“香饽饽”。
目前不仅是浐灞生态区，西安其他区域也是如此，即楼盘商业配套几乎没有或规模较小，不足以支撑未来居民生活所需，给业主就近享受品质生活配套造成不便，同时义务教育资源在新区不均衡甚至奇缺，影响了孩子就近上学，发生了不少令政府、开发商、业主头疼的事。
此番土拍不以价高者得之，而要同时履行商业配套、义务教育资源代建，或将因此改变上述困惑。如能因此而逐步推行，那么，对西安城市建设将会是有力的推动，部分区域“可住而欠缺生活”的状态或将因此改变。如此不失为可点赞之举。
编辑=徐红 编审=秦木
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西安楼市2017-06-21 23:50:07
