日前，不少购房人反映，有些楼盘明明取得了预售证，房源也充足，为啥就登记不了，排不上号了？是开发捂盘惜售还是咋回事？
据楼市君了解，未必是开发商捂盘惜售，而与房管局关于规范销售行为的规定有关，如不遵循，楼盘将面临处罚；如不了解，购房人或将错过购房的“时间”。
这项规定来自于5月17日西安市房管局《关于进一步规范商品房销售行为有关问题的通知》。
在该《通知》在第三条第七款明确：“取得商品房预售许可后，10日内必须将所有房源一次性对外公开销售”，同时在第八款明确“依法销售商品房，收取预订款性质费用的，应按照可售房源与需求购房者1:1的确定交款的购房户数，不得收取超出房源数量购房者的预订款”。
也就说，按照此规定，楼盘有多少套房源取得预售证，就只能有多少人（家）参加开盘选房。这一规定的出发点无疑是正确的，可以保证交纳预订款的购房人士在选房时能够从容有序，而不至于出现开盘现场出现因“人多房少”导致的非正常紧张气氛。
从近期部分项目开盘情况看，开发商自预售证至开盘日的10天时间里，严格执可售房源与可买人数在比例上的“一对一”配比。西安市房管局规范销售行为的措施，正在更多房企和楼盘中得到贯彻落实。
按照可售房源数量“1：1”确定意向购房人，对不同的楼盘来说，要想实现在10天内有足够的购买人数匹配，在开盘时及开盘后较短时间内实现可售房源的消化，开发商和营销机构将面临大小不一的压力。
以前如有200套房源可售，楼盘往往会按照“1：N”来登记意向购房人数，往往会有400-600人或者更多，目的一是确保房源能在短期内被消化掉，二是保证价格的坚挺或上涨，你不买有人买啊，三是易导致一部分符合条件具备购买力而选不上房的人，耽误时间浪费精力，错过选购其他楼盘的机会。
按照“1：1”之后，对进入选房程序的人士会比较轻松，不用担心买不上，而对在“时间”未获得该批次选房机会的人则或有懊恼及怨言。当然这是对某些关注度高的“热盘”而言，多数楼盘则不会轻易出现这样的情况。
这一“游戏规则”的变化，很多人尚不清楚，需要与时俱进！那么，销售行为是规范了，能选房的人更加轻松了，以后买房会不会更加困难？未必！
先来看看大气候。随着天气入夏变热，传统的楼市淡季也正来临，同时，各地楼市也有凉风吹来。据国家统计局6月18日发布的70个城市房价数据看，范围内一线、热点二线城市的温度正在下降，个别的已经转凉渐冷。西安的邻居郑州目前也开始出现不少低于预期3000-4000元/㎡开盘的项目，此间有人士分析，郑州早于西安半年房价趋热，此番调整也将晚3、4个月到西安。是否有理不妨先听之。
而目前西安楼市的态势正面临微妙的变化，诸多客观因素的存在，“紧张”气氛正趋于缓解：
首先，房价涨幅趋缓。受各方面因素影响，目前楼盘新旧批次的房价涨幅正逐步回归理性幅度，房价相对处于稳定期，过去一阶段出现的少数楼盘短期内“房价涨幅过大”的情况已被得到有效控制；
其次，预售证获批快，房源供应增量扩大。自4月份以来，房管局一方面加大力度规范市场销售行为，另一方面加大力度推进楼盘可售房源预售证的获批，部分板块房源紧张的情况正在得到有效缓解，选择的余地正在加大；
第三，因部分银行贷款利率优惠幅度收缩，征信审查力度趋严，部分改善型置业多套房购买难度加大，外来置业在西安置业首付门槛提高，要想顺利通过银行审核，首付比例要基本在40%甚至更高，在一定程度上控制了改善型置业和外来置业增量购买力。
“紧张度”趋弱的态势，开发商已有觉察。楼市君获悉，近期获证将开盘的项目，营销人员都在加班加点，甚至到凌晨1、2点。不少人士反映，近期接到的邀约看盘电话增多，报价也几无大的变化。为啥如此？意思很清楚！
总体而言，具备资格、有经济能力的人士在后续买房过程中正逐步迎来相对宽松的气氛，市场有望逐步回到正常状态。但不排除个别“热盘”依然阶段性存在部分人难买到的情况。
因此未来购房需要注意：要时间内关注意向楼盘预售证获批情况及房源信息，及时把握机会；当楼盘当次可售房源与意向购买人登记满额之后，不要再盲目排队登记。万一因获得信息滞后，没能赶上当批次开盘，或可瞄准下批次房源早作准备。如自己意向的楼盘已售完，可趁早选择下一个目标。
编辑=徐红 编审=秦木
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西安楼市2017-06-27 10:11:53
