西安楼市调控再启！“限售”期延长，再加“限外“，高温或就此消退！

2017年6月25日起，西安新购商品住房从网签之日起满5年方可上市交易；非西安本市户籍家庭须提供2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明方可买房！

2017年6月28日，西安市人民政府网站公布6月25日出台的《西安市政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（下文简称“6·25《通知》”），再次对西安房产交易及外来购买资格进行新的调整。西咸新区参照执行。

《通知》对有关住房交易政策调整，概括起来看，在“限售”升级的基础上，增加了“限购”举措。与2017年4月18日的调整相比，具体变化有：

1、“限售”区域范围扩大。本次通知明确的“限售”范围包括“新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围”，明确提出了把“沣东新城”纳入扩大限售范围，而“4·18新政”则不包括沣东新城。

2、“限售”时间延长至5年。“4·18新政”对新购商品房交易的时间，明确为须在“取得不动产权证后满2年”方可上市交易，而本次《通知》调整为“自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年”。按照西安楼盘从销售到交房一般在1-1.5年，办理不动产权证在交房后1年左右，“满2年”可交易的话，即从购买之日起到可交易约需4-4.5年时间，本次明确“满5年”是从商品房买卖合同网签备案时间开始起计算，5年满才可交易。看上去时间延长约0.5年左右，但时间界定比之“4·18新政”的表述更清晰。

3、“限售”的时间前置。6·25《通知》明确，“满5年”可售的是“2017年4月18日以前”在限购区域内购买的商品住房。那么，4月18日以后购买的呢？按照《通知》精神理解，应参照执行。这一时间的界定，耐人寻味。

4、外来置业“限购”升级。6·25《通知》明确，“自本通知下发之日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明”。《通知》还特别强调“补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证”。对于非西安户籍，且不在西安就业工作的人士，或虽在西安就业工作，但缴纳的个人所得税和社会保险不满2年的，自2017年6月25日起，将无法在西安购房。

6·25《通知》还明确，在“限购”区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。但对“通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房”等不受规定限制。在“2年社保或保险”要求方面上，经批准引进的各类人才除外。

在西安商品房库存持续下降，预售证获批楼盘集中度持续、房源供应短期依然存在结构性紧张的态势下，6·25《通知》出台的目的显而易见，是“为引导合理住房需求，抑制投资投机性购房行为，稳定住房价格，坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展”。

自2016年12月31日西安再启“限购”以来到2017年6月25日，半年时间里，西安市已发布三次关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，主要针对“需求端”的购买、交易秩序进行“调控”、“调整”。

2016年12月31日，《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》提出，自2017年1月1日起，西安市及非西安市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），在城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥）范围内只能新购一套住房（含新建住房和二手住房）。

2017年4月18日，《西安市政府进一步加强管理保持房地产平稳健康发展若干意见》出台，“只能新购一套住房”范围调整为新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区，长安区行政管理区及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域范围内。

同时明确，“在住房限购区域范围内，购买的商品住房及二手住房，须取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易（转让、赠与）”。

在贷款方面，提出购买普通住房首套首付不低于30%，二套首付不低于40%，3套及以上，不支持商业贷款；购买非普通住房的，首付不低于50%。公积金贷款首次使用购买普通住房，首付不低于25%。购买非普通住房，首付比例不低于30%；购买非普通住房，首付不低于35%。

2017年5月17日，西安市房管局出台《关于进一步规范商品房销售行为有关问题的通知》，主要对“供给端”的各类行为提出规范要求，包括鼓励加快预售证申请、获证楼盘须在取证后10内开盘，取证房源须一次性公布房源、价格等关键信息，打击捂盘惜售及认为制造紧张气氛等，意图在规范的同时促进房源有序供应。

综合上述旨在“调控”的诸项举措的内容，核心思想是通过“限购”、“限售”、“限贷”等措施，通过打击投机炒房、引导合理需求、保障有序购买、促进房源供应等手段，使西安房地产市场在平稳健康发展的轨道上持续前行。

随着6·25《通知》的出台，二手房限售期限延长、外来购买力被有序控制，西安楼市前期出现的“过热”态势有望得到逆转，一度紧绷的气氛可得到有效缓解，市场有望较快回归平稳。

编辑=徐红 编审=秦木

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