2017年6月28日以前，已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房，按原政策执行。未提交合同网签信息，但已签定购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。
2017年7月6日下午18时许，西安市房管局网站公布了《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》，以下简称《解读通知》，对6月28日发布的《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发【2017】59号）有关问题进行了明确。
《解读通知》的主要内容如下：
一、2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易：在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。
二、通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受条规定限制。以前述方式取得的住房再上市交易（买卖、赠与），需取得《不动产权证书》后满2年。
注意：限购范围内及不受条规定限制的住房要再次上市交易，时间是“取得不动产证后满2年”，即在取得不动产证后，还需2年时间才可交易。
三、2017年6月28日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市（含西咸新区）连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。
注意：“6月28日起”的时间界定说明办公厅通知的执行时间以6月28日为分界时间，之前的不需提交2年社保或个人所得税证明，之后的需要。同时，社保或纳税证明在西咸新区的也算。
四、具备以下情形的，视同本市户籍居民家庭执行相关购房政策：1、本市集体户籍或西咸新区户籍居民家庭；2、因就学将户籍迁出，能够提供原户籍登记在我市相关证明材料的；3、驻陕部队的现役军人，能够提供部队团级以上单位开具证明的；4、入伍前户籍属我省的现役军人，能够提供原户籍证明的；5、符合我市军转安置条件的现役军人，能够提供市军转办证明材料的。
注意：“本市集体户口”、“西咸新区户籍”、“因学籍迁出，但能提供原户籍在我市”的都算西安市户籍。驻陕军人、入伍前陕西籍军人、安置在西安市的军人，能购提供证明材料的也都算西安户籍。
五、对符合《西安市深化人才发展体制机制改革打造“一路一带”人才高地若干政策措施》相关条件，经批准引进的各类人才购房时，不需提供个人所得税或社会保险证明。由引进人才单位出具相应的证明材料即可办理购房手续。
六、非本市户籍居民家庭购房时，提供的个人所得税或社会保险证明（养老、医疗、工伤、失业或生育保险均可）的时间起算点，应以购房前一个月往前推24个月。
已退休或社会保险缴纳年限届满的，提供退休前2年的社会保险或参保年限届满的证明。
注意：社保证明有养老、医疗、工伤、失业或生育保险均可。时间点是购房前一个月往前倒退24个月。已经退休的提供退休前2面的社保证明即可。
七、2017年6月28日以前，已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房，按原政策执行。未提交合同网签信息，但已签定购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。
注意：6月28日前已经签有购房协议，且已支付包括定金、首付款在内房款，但未网签的；或已经递交网签信息的，按照6月28日之前的政策执行。面临这些情况的购房人可放心了！
《解读通知》还对今后买房网签的程序进行了重申规范。明确“本市及非本市户籍居民家庭购买商品住房或二手住房时，应先进行购房资格审查，审查合格后，方可办理房屋买卖合同网上签约手续”：
一、购买商品住房1、购房人向房地产开发企业提供购房资格审查材料，包括个人有效身份证明、户籍及家庭成员证明材料；非本市户籍居民家庭还需提供在我市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明材料。2、房地产开发企业查验申报资料原件，留存复印件，在商品房买卖合同网签平台填写《西安市家庭购房申报表》。3、房地产开发企业持居民家庭购房申报材料（加盖房地产开发企业公章）向房管部门申请购房资格审查。4、房管部门进行购房资格审查，审查通过后，购房人与房地产开发企业商谈合同条款，协商一致后，填写合同内容，并打印合同文本，双方签字确认。5、购房人按照合同约定，将购房款存入预售资金监管账户，开发企业与资金监管银行核对进账情况，由监管银行将进账信息录入预售资金监管系统并确认。6、房地产开发企业将网签合同提交备案。
二、购买二手住房（自行成交的）1、购房人向房管部门提供购房资格审查材料，包括个人有效身份证明、户籍及家庭成员证明材料；非本市户籍居民家庭还需提供在我市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明材料。2、房管部门查验申报资料原件，留存复印件，在二手房网上签约平台填写《西安市家庭购房申报表》。3、房管部门进行购房资格审查，资格审查通过后，买卖双方商谈合同条款，协商一致后，填写合同内容，并打印合同文本，双方签字确认。4、房管部门提交买卖合同网签信息。
三、购买二手住房（通过经纪机构成交的）1、购房人向经纪机构提供购房资格审查材料，包括个人有效身份证明、户籍及家庭成员证明材料；非本市户籍居民家庭还需提供在我市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明材料。2、经纪机构查验申报资料原件，留存复印件，在二手房网上签约平台填写《西安市家庭购房申报表》。3、经纪机构持居民家庭购房申报材料（加盖经纪机构公章）向房管部门申请购房资格审查。4、房管部门进行购房资格审查，资格审查通过后，买卖双方商谈合同条款，协商一致后，填写合同内容，并打印合同文本，双方签字确认。5、经纪机构提交买卖合同网签信息。
《解读通知》要求各房地产开发企业、房地产经纪机构要严格执行我市住房交易及限购政策，在销售现场及经营场所公示有关政策文件，及时向购房人履行告知义务，加强对居民家庭购房资格申报材料的核查。
《解读通知》提醒：购房人应对提供的购房资格审查材料的真实性负责，因申报不实，产生的一切经济及法律责任由当事人自负。
《解读通知》明确，对存在教唆、诱导或协助购房人提供虚假证明材料，规避住房限购政策的房地产开发企业，按照西安市房管局《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》（市房发〔2017〕64号）的规定，进行处理；对教唆、诱导或协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的经纪机构，责令停业整顿，严肃处理相关责任人；情节严重的，依法追究当事人的法律责任。
《解读通知》特别提醒，通过伪造资料骗取购房资格的，一经查实，当事人必须解除买卖合同，同时，取消购房家庭成员在我市的购房资格。
上述通知内容，可登陆西安市房管局网站查询。具体网址为：http://www.xafgj.gov.cn/zwgk/PolicyDetails.aspx?Id=8109&firsttypeid=2&secondtypeid=13
编辑=徐红 编审=柳叶刀
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西安楼市2017-07-06 23:13:31
