西安半年土地成交看楼市趋势：4大板块将竞价激烈

近日，恒大、金地、中海几家大牌房企轮番拿地增储的消息，成为西安地产圈里的焦点，土地市场关注度剧增。

数据显示，2017年1-6月西安共成交土地112宗，成交面积约433.83万㎡，折合约6507亩，成交总金额184亿元。2017年上半年，西安市土地市场整体成交情况优于去年，成交宗数环比上涨43%，成交土地面积环比上涨142%，多宗地显现竞价。

近年来，西安主城区房地产开发迅速，三环内的土地供应趋紧，房企想要扩土只能转战周边；另一方面，随着城市格局的扩张、政策的倾斜以及招商引资新进展，主城区周边一些区域成了房企角逐的新战场，不少房企开始涉足临潼、高陵、户县、蓝田等周边区县。

6月份土地成交达第三次高峰

6月，全市合计供应土地36宗，住宅用地占五成以上，主要位于经开、临潼、高陵和浐灞，其中今年1-4月流挂的三宗浐灞住宅用地再次挂出，且挂牌底价已超之前的限价。

6月份，成交土地20宗，成交土地面积106.00万㎡，年内第三次成交面积超100万㎡。全市楼面均价1447元/㎡，住宅用地实际楼面价1170元/㎡。

20宗成交土地中，包括1宗司法竞拍地块，位于曲江公园南路西侧。沣东新城共成交土地10宗，成交土地面积72.32万㎡，占比全市总成交量的68%，其中8宗为位于沣东大道以及彩虹路附近的绿地集团丝路国际中心501米超高层及其配套项目用地。

6月，全市住宅用地和商服用地成交面积分别占比62%和30%，其中成交11宗住宅用地中，梨园公馆和荣民地产项目均含有拆迁安置费，而天朗·大兴郡项目用地则包含划拨用地转出让的土地补偿价款，使得住宅用地实际成交楼面价为1170元/㎡。

曲江公园南路启迪科技网拍地块楼面单价3267元/㎡(合亩单价902万元/亩)，溢价率107%；金地集团西康高速西辅路以西196亩住宅地块楼面均价3358元/㎡(合亩单价502万元/亩)；位于沣东大道以南、复兴大道以东的绿地501米超高层3宗地的土地平均楼面价1239元/㎡(合亩单价299万元/亩)。

6月，全市在挂21宗经营性用地中，共2宗土地因竞价超限价而流挂，分别为位于北客站以南、尚贤路以西和长安常宁新区城南大道以西、南北六号路以东的商住用地，土地面积分别为6.38万㎡和4.93万㎡，楼面限价分别为2572元/㎡(合亩单价583万元/亩)和5696元/㎡(合亩单价494万元/亩)。

品牌房企争相拿地备粮

时隔三年之后，6月中旬，金地集团旗下西安贯满有限公司摘得曲江新区位于裴家崆路以南、航天大道以北、新开门南路以东、西康高速西辅路以西的两个地块，一时间，金地集团和曲江二期再度成为热点。

自此地块成交之后，曲江二期仅剩西北妇幼儿童医院周边几个可供开发地块。曲江二期的“最后一块肥肉”在近期尘埃落定。据了解，中海、珠江、阳光城、万众等已确定“瓜分”剩余土地，相关产品信息也将在2017年年底至2018年年初浮出水面。

“中海、珠江、阳光城等房企瓜分曲江二期最后一块地”消息的热度还没消退，恒大、金辉、陕旅3家便在7月18日拿下了雁塔和未央区6宗地，土地市场再添一把火。

恒大新拿下的两宗地位于未央区曹家庙村附近，为商住用地，合计约80亩。目前周边已经有万达、万科、龙湖、华远、万达、碧桂园、中国铁建等品牌房企项目，中海3月份所拿大明宫地块也在附近。

金辉近日摘下的是雁塔区丈八北路以西、科技路以北的两宗商住用地，这也是继去年10月份出手在城西拿地后，金辉在西安市场上的又一圈地动作。实际上，金辉在雁塔区还有一个项目即将浮出水面。

在今年6月第21届西洽会“西安投资贸易合作交流会暨重点项目签约仪式”上，金辉朱雀云璟项目签约。项目位于雁塔区丈八东路与电子正街十字东南角，是原来的朱雀批发市场，总占地85亩，计划投资30亿。

这几家房企拿地情况，只是最近半年西安土地市场的一个缩影。实际，从去年下半年开始，房地产市场供需关系生变，商品房成交势头良好，同时房企拿地备粮的热情也明显上涨。

去年下半年，融创在东二环、航天城、大兴新区先后拿地；蓝光拿下沣东新城3宗商住用地，正式进军西安;海亮牵手宏府、和记万佳，在长安、浐灞分别摘地扩储;重庆德杰也在大兴新区拿地落子。

品牌房企拿地热情高涨，融创、中海和中海较为耀眼。融创自不必说，自从2015年曲线进入西安后，一路高歌猛进，目前已有5个新项目面市。而且还和多家房企达成合作，业内流传融创“不知‘收’了多少家房企”!

而盘根曲江多年的中海，在2014年首次进入浐灞后，自去年下半年开始先后在沣东、大明宫、曲江二期、临潼多处拿地，扩张势头凶猛。相比同样早期深耕曲江的金地，中海已走出曲江，将触角伸向各处。

距主城较近区县渐成热点

西安市国土资源局官网显示，7月12日，中海和新城控股两家纷纷出手，在临潼圈地。其中中海以7.1亿拿下两宗约290亩居住用地;新城控股则耗资3.4亿摘地1宗居住用地，占地约140亩。

实际上，早在2014年绿地便首次在远离主城区的临潼拿地，同时成为临潼市场上进驻的大牌房企。随后几年时间，高科地产、德杰地产……加上最近的中海和新城控股两家，品牌房企鱼贯而入。

从上述这几大品牌房企所摘地块的容积率来看，除德杰地产地块容积率较高外，绿地、中海、新城控股截至目前所拿地块容积率均不超过2.0，单从地块容积率来看，几家定位都属于高端住宅产品。

而除临潼外，远离主城区的高陵近几年也成了房企角逐的新战场。数据显示，近年来临潼、高陵等地的住宅及商服、工业用地供应量渐增，同时土地成交量也有所增长。

3月份，高陵区政府与恒大地产签订了一份拟投资额30亿的战略合作协议，标志着恒大将落户高陵。据了解，恒大高陵项目占地约240亩，定位为中高档社区，预计将在8月份前后入市销售。

而事实上，融创、恒大进高陵的消息，已经成为该区域房企营销的一个“利好”消息。一个区域只有越来越多的房企进入，才可能扭转一个地方的市场格局，而对大多数房企而言，做好眼下的产品是最重要的。

4个板块将引来激烈竞价

今年以来，西安市对户籍准入条件作出重大调整，一再放宽高等院校毕业生的落户限制、降低买房落户条件，开始实施国家中心城市的人才方略，为新一线城市发展吸纳最基本的支撑元素。

最近几年，高陵、户县先后撤县设区，今年年初西咸新区正式划归西安管理，未来将共建大西安，后期大西安的版图或进一步扩围，土地供应范围也将从主城区向周边继续扩大，预计将有更多的品牌房企开拓。

一系列重大投资战略及交通基建等发展规划吸引了众多外地房企对西安的关注，中梁、新城控股、远洋、苏宁以及郑州本土开发企业等等已开始在西安筹划土地储备。

从当前在挂土地情况来看，临潼、户县、高陵等郊县土地供应量充足，未来高新西三环附近、经开北辰东板块、浐灞世园板块、雁鸣湖板块土地将引来激烈竞价。

数据来源=西安国土资源局土地成交信息，房屋管理房屋网等，编辑=秦木 编审=徐红

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