西安城东北的土地价值越来越高了！8月3日，西安土拍成交信息显示，城东北五宗土地成交，分别被两家房企摘得：绿地集团西安盛都置业以44600万元摘得大明宫北翼两宗约117亩地，而西安源鑫置业则以11190万元摘得未央区三宗约155亩地。
|五宗地成交信息 by：西安国土|
这五宗地的成交，显示着西安城东北，太华路以东、北辰大道以西，凤城八路以南的土地价值越来越高，大型居住区越来越成型，而绿地盛都置业代建幼儿园及小学，意味着这一区域的教育配套建设开始提上日程。
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绿地盛都公司摘得的地块，地籍编号为QJ10-6-481、482，位于大明宫遗址区凤城四路以南、御井路以东，总面积为78116.04㎡（折合117.174亩）。从现场看，似应在绿地香树花都项目的北侧。
|绿地盛都地块现状 by：西安国土|
两块地以底价44600万元的总价成交，如按照117.174亩算，综合成交亩单价应约380.64万元/亩，但剔除划拨的科教用地25亩外，亩单价约为509.48万元/亩，楼面地价约为2729元/㎡。
这块地的成交价，与今年早些时候同一板块内地块成交价对比看，是当中目前较高的。
3月20日，中海地产摘得凤城三路以南，红旗铁路线以西，地籍编号为QJ10-8-482的79.679亩地，其中住宅用地76.001亩，商服用地3.678亩，耗资3.666亿元，亩单价约478万元/亩，楼面地价约2465元/㎡。
5月17日，西安景齐房地产开发有限公司以32440万元，摘得位于北二环以北，红旗铁路线以西，地籍编号为QJ10-8-484的36.224亩居住用地和北二环以北、先锋花园项目以南，地籍编号为QJ10-8-485的22.758亩商业用地。
两宗地综合亩单价约为549万元/亩，住宅用地亩单价约为438.1万元/亩，楼板价约为2195.95元/㎡；商服用地亩单价约为656.47万元/亩，楼面地价约为1790元/㎡。
|绿地盛都地块成交信息 by：西安国土|
绿地盛都公司摘得的宗地一概况如下：
1、地籍编号：QJ10-6-481
2、位置：凤城四路以南、御井路以东
3、净用地面积：61449.42㎡（折合92.174亩，不含代征路10.172亩）
4、住宅用地：58360.11㎡（折合87.54亩）
5、商服用地：3089.31㎡（折合4.634亩）
6、容积率：不大于2.86、建筑密度：不大于21%
7、绿地率：不小于35%。
8、土地年限：住宅用地70年、商服用地40年。
这块地所在的大明宫北翼板块，是规划中的大型聚居区，目前已聚集着万科、恒大、华远、碧桂园、绿地、金科、万达等多个在售在建楼盘，同时中海、恒大等已在此获取了新的地块。未来入住人群数量较为庞大，因此在此区域规划建设学校，势在必行。
此次，绿地盛都获得的地籍编号为QJ10-6-482地块，即为幼儿园和学校用地，在该地块成交须知中明确该地性质为划拨科教用地，净用地面积16666.62㎡（折合25亩，不含代征路3.987亩），容积率不大于0.78，建筑密度不大于26.2%，绿地率不小于35%。“宗地内配建幼儿园及科教用地上建设的小学，由竞得人负责建设完成后无偿移交未央区政府”。
幼儿园和小学建成后，交给未央区政府，意味着学校虽然是绿地盛都来建设，但未来是公办性质，教学和管理又未央区教育局负责。不会成为绿地项目业主的“学位”专用，而是周边楼盘的业主孩子就近上学的“学区”所享。当然，这还要看届时学校学位容量、“学区”划分及楼盘是否缴纳了教育附加配套费而定。
虽然还有一些不确定的因素存在，但可确定的是，在未来可知的时间内，大明宫北翼北二环到凤城五路板块内至少有一所公办幼儿园和学校。这对周边楼盘来说，将增加一个卖点，对购房人来说，又增加了一个买点。
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同日成交的还有3宗地，在绿地盛都成交的土地北边，凤城五路以北，凤城八路以南、经九路以东、环园北路以北，三宗地累计为155.078亩，被西安源鑫置业以11190万元摘得。综合亩单价约为72万元/亩，综合楼面地价约为291元/㎡。
而在4月28日，陕西中机腾达置业以总价14972.0万元，摘得位于凤城八路以南、西安核设备有限公司以西，地籍编号为WY9-3-168的45亩土地。其中，居住用地44.029亩，商服用地0.971亩，综合单价约332.7万元/亩。
虽然源鑫置业地块与中机腾达地块有点距离，但不是很远，按理说，地租极差不会差异这么大，原因在哪？一是据“成交须知”，这3宗地原为西安源鑫置业有限公司受让使用的国有建设用地；二来可能涉及之前的拆迁安置成本，成交价中未体现。
源鑫置业获取的3宗地，一块是商业用地，两块是居住用地。3块地连成一个整体。具体信息如下：
地籍编号为WY9-3-141的地块，位于凤城八路以南、经九路以东、环园北路以北，净用地15855.47㎡（折合23.783亩，不含代征路12.936亩）。用地性质为商业用地，容积率不大于6.0，建筑密度不大于50.0%，绿地率不小于25.0%。土地出让使用年期为40年。
地籍编号为WY9-3-142的地块，位于凤城八路以南、经九路以东、环园北路以北，净用地39093.13㎡（折合58.640亩，不含代征路11.351亩）。用地性质为居住用地，容积率不大于3.70，建筑密度不大于27.5%，绿地率不小于35.0%。土地出让使用年期为70年。
地籍编号为WY9-3-143的地块，位于凤城八路以南、经九路以东、环园北路以北，，净用地48436.64㎡（折合72.655亩，不含代征路20.532亩）。用地性质为居住用地，容积率不大于3.70，建筑密度不大于27.5%，绿地率不小于35.0%。土地出让使用年期为70年。
从成交公告中提供的地块详情信息看，地块已经在施工中，部分建筑已经呈现，实际上，可以理解为这是鑫源置业在为该项目（案名不详）补办土地手续，而必须履行的土拍程序。
|源鑫置业地块现状 by：西安国土|
从地块周边的现状看，项目位于凤城五路以北，西侧偏南是在建的华远枫悦、南边是大明宫玻璃市场、东侧是大明宫五金灯具市场，总体上看，此地块应该是原大明宫建材家具城北迁后的地块之一。
凤城五路是西安北城东西向的交通动脉，太华路以西的经开段，已经是重要的居住轴、生活轴，太华路以东的居住区建设也是如火如荼，万科、华远、恒大在此的项目已经局部交房入住。
随着大明宫居住版图北移，凤城五路沿线原属大明宫建材建材家居城的各类市场，面临二次搬迁或拆除的前景。而串联各住宅区的路网建设、商超配套、义务教育设施的完善，将使大明宫北翼板块的人居价值更加凸显。
编辑=秦木 编审=徐红
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西安楼市2017-08-04 21:30:00
