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西安楼市下一个阶段会怎么样?历史会不会重演?

西安楼市 2017-08-11 12:49:12

不到一年的“地产盛宴”噶然而止后,西安楼市目前进入纠结期!

很多楼盘尚未享受到“盛宴红利”就将陷入一场无法预估时间的“苦战”,其实是心有不甘的:同样是扛过了近5年难捱的时光,凭什么你们享受了盛宴的快感,而我们却错过?!

已经买房、尚未买房的人,对房价的关心,心态也颇为复杂。房价跌了,前期拼死拼活买进了,那不就是为房价站岗了?如房价继续涨了,现在不买,以后购房成本会更大,那还不如现在创造一切条件买入了。

那么,西安楼市下半年会怎么样?各种说法都有,但主要有两种:一是继续看涨,二是希望小跌。但谁也不能有完全的论据压倒对方。楼市君认为,与其关心西安楼市下半年会怎么样,不如预判营销后市的某个阶段会怎么样?

01

不妨先简单回顾和梳理一下最近3个月的西安市场动态及相关房地产政策趋势:

1、限购政策三连发,外来购买力被遏制。

2016年12月31日的“城六区”只能“新购一套住房”,目的是防范和预警,对来自东部城市的投机炒房行为构造第一道防火墙,防患于未然,但显得比较温和,部分房企和外来购房人士并不以为然。

2017年4月18日,二次调控政策出台,“城六区”之外加上所有开发区,只能“新购一套住房”,并且此后新买住房在取得产权证书后满2年才可出售,对按揭首付也提出差异化要求,是为敲山震虎,对投资炒房行为提出警告,政府智慧的行为,并未完全得到部分房企和投机客的重视。

2017年6月28日,三次调控出台,非西安户籍人士或家庭须有“2年社保或纳税证明”方可购买,且对4月18日之前买的房子要求自网签之日起满5年才可出售,被认为是西安史上最严厉调控。这一措施直接导致外来购房量锐减。

据世联行的调查数据显示,此前西安外来购房结构为:西安市外省内比例占约40%,省外约占30%。6月28日限外很彻底,省内省外但凡不具有西安户籍的购房需求均应满足“2年社保或个税”缴纳要求。购买力结构至此回到2016年5月上一轮限购解除之前的状态。

2、消化趋缓,供应激增,存量扩大。

6月份,西安楼盘获批预售加速,当月新增商品房供应面积达200.4万㎡,跃居上半年商品房批售排行榜第二位。即便是在6月28日第三轮限购开始执行之后,西安楼盘预售证获批开始出现增多态势。

而7月份这一态势继续延续,西安市房管局共下发61张预售证,全市共58个项目先后获批预售新房源,全市新批预售商品房面积169.5万㎡,新增商品房供应16476套,当月发证数目及获证楼盘数量均略高于上月。

而在2017年初,部分品牌房企项目不断上探价格天花板,导致大部分楼盘跟“疯”的因素之一就是当时可售房源的结构性短缺。这一“紧张”态势自6月底以来,已经得以缓解。而下半年将有近2000万㎡可售房源上市的消息释放,即便是有50%的房源可售,对房价来说,也绝不能说是“利好”。

同时,楼盘开盘的去化率出现下滑。2-5月份,楼盘开盘当天或者1、2天内动辄去化率90%,甚至100%;而6月份以来,楼盘去化率基本在40%-60%,能够取得80%-100%的去化率的少而又少。

数据显示,7月份西安商品房成交6102套,成交面积66.78万㎡,环比下跌38.9%,同比下跌38.97%,降幅全国第六。此前的5月份成交套数为11915套、6月份成交9816套,7月份成交套数为5月份的近一半。

而以历史数据纵向对比看,2015年7月份西安商品房成交12420套,2016年7月成交12769套,2017年6月为6102套,分别为前两年同期的50%不到。

随着外来购买力的限制,可售房源增多,目前市场上存量房源相对充足。

3、银行提高利率从严审核房贷。

金融工具一直被认为是房地产调控的利器。而这一利器被西安再次正式使用,始于年内第二次调控。实际上,从2016年国庆期间开始,西安已有少数银行开始提高“警惕”,对外来购房人士的征信进行严审了。

截止2017年8月3日,西安已有13家银行普遍严格执行首套房首付30%、二套房首付40%、利率优惠取消的做法,同时加大了购房人征信审查,个别银行还针对不同户型面积,采取差别化房款策略,购房放款周期普遍在一个月左右,甚至更长时间。已有2家银行因额度受限,年内已暂停放款。

这对目前尚具有购房资格的人来说,实际上也是无形中提高了“门槛”,对主要靠本地购买力支撑的市场来说,无疑是“雪上加霜”。

4、房地产长效机制似已露形。

始于广州的“租售同权”、“商住同权”,9部委联合发文要求12个人口净流入城市试点租赁住房的通知,近日从北京出现的“共有产权房”、以及开始冒头的“共享”概念,如“共享汽车”、“共享车位”等,被认为是房地产长效机制从需求端开始建立的苗头。

虽然在短期内,这些还不能从根本上改变房地产的大势,但对未来的若干时间内的预期改变,所造成的影响不容忽视。此间有舆论认为,中国房地产的“铜铁”时代来临,虽有些夸张,但也不无道理。总体上,这些影响到西安,也还需要时日。

02

始于2011年2月上一轮限购,对西安楼市的影响是:延续了5年左右的“房价超低迷”态势,房源库存量巨大。而这一轮限购,会不会“历史重演”?

金融因素。这由不得那个地方或银行决定,而是真正意义上“全国一盘棋”,即便是因城施策,也得服从国家的指挥棒。近年,维护国家金融安全始终是高压线。金融政策对房地产影响最大的开发商,其次才是购房人。采取宽松的货币政策还是谨慎的货币政策,视宏观经济大局而定。

土地市场。虽然西安目前还存在一些低价拿地的情况,但新的模式正在尝试和试行。近期浐灞3宗地采取“网上竞价+现场竞价+竞拍配套”的做法,在沣东新城最近挂牌的土地也开始出现,这一做法带来的影响是,更加规范土地招拍挂程序,使土地价值得到充分的体现,在完善未来区域配套的同时,地价也不可避免地出现适度上涨,意味着未来的产品和房价将于现在有所不同。

调控之手。这轮限购之前,不少人预计西安不会“痛下杀手”,原因是基于对西安发展需要的判断。但是既然出招了,而且还有点“狠”,那就说明问题了。但这一次调控似乎很难使得西安楼市重复出现上一轮的结果,一是不会出现库存大到再来一次大张旗鼓去库存的情况,二是房价不会再出现长期的“超低迷”情况。在合适的时候,调控态势或会有条件的松动,要相信调控之手的智慧和艺术。

历史往往会惊人相似,但这次条件发生了变化。这一轮限购最大的收获和不同时:各界对西安未来的信心没有丢失,反而是更加看好。正因为如此,才造成了市场纠结态势的出现。

未来的博弈,更多的是在大框架之内的市场层面的博弈。而房价的涨跌,与房企的社会资源包括融资能力统筹能力、操盘能力、产品是否顺应市场、品质和服务是否被认可、房价是否顺应购买客群能力等综合而定。

03

简单地说未来西安的房价是涨还是跌,都是不负责任的。涨,对部分人来说,不是好事;跌,对更多人来说,可能是坏事。答案不是唯一的,也不是静态和射线式的,而是阶段性的、局部的、个别的。这取决于市场供应、产品、品质和服务。

未来可能继续涨的产品,一定有其涨的支撑和认可。比如前文述及的采取新规则拿地的项目,要满足成本和合理的利润预期,在产品上一定比地块周边现有项目有差异,价格也一定现在略高。产品具有唯一特质、有着交通、教育、医疗、产业等支撑的楼盘,其硬件较有品质,物业服务较优、社区环境较好的,房价继续在合理的幅度内看涨的可能性极大。

而可能出现下跌或者不涨的楼盘,也不会是个别。前期价格较低,目前价格较高,而产品没有改进或优化,楼盘价值点没有增加,理念没有彻底转变,服务没有提升,只是因赶上了“盛宴”而乘机涨价,这类属于房企的投资行为,即使短期内楼盘价格还在高位,宁可撑死也不降价,中长期看,是很难做到保值增值的,届时,不涨或者小涨,就意味着下跌。

对于当下及未来(这一轮调控解除之前)购房的人士而言,不易“从一而终”,即始终盯着某一个板块、某一个楼盘,建议采取“多项选择”,视野开阔些,多区域筛选,同一档次楼盘多个比较,选最优的最能让自己放心的楼盘下手。毕竟目前的西安楼市尚未彻底完成产品的更新迭代,依然存在设计理念落后(建筑构造、户型格局)、样板区做的不错而实际产品成色不足、表面看上去贵气高大内里存在种种缺陷的劣质盘,而其价格和优质盘差距不大,因此要仔细甄别。

不盲目看涨,不希冀下跌。以价值和未来的成长空间为判定依据,与城市的发展共进,选择合适的项目,谨慎并及时出手,才是正选。

编辑=秦木 编审=徐红


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