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11盘获证再增2220房源,部分楼盘房价动向耐人寻味!

西安楼市 2017-08-16 10:35:31

8月9日-11日,西安共有11个楼盘获得预售证,除金地久玺(湖城大境)推出别墅产品外,新增2220套住宅房源可售,改善型和刚需型户型均有。获证楼盘分布为曲江3个、大兴新区2个、高新2个,经开1个,城西1个,灞河新区1个,航天基地1个。见下图:

从8月4日到目前开盘的14个楼盘的开盘价格看,西安楼盘的价格正处在一个相对“看不懂”的状态。沣东新城三桥板块、灞河新区的纺渭路板块和城北的北客站的部分楼盘新开房源价格正在向高位看齐;而曲江二期板块的老盘新开房源的价格则处于相对滞涨状态。

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上述获证楼盘中,部分已经开盘,部分即将开盘。根据产品的不同,大兴新区的御园预计价格在13000-14000元/㎡,雁塔南路航天大道口的卡布奇诺国际社区预计均价8500元/㎡,城西二环的恒大翡翠龙庭预计价格在9500-10000元/㎡。实际价格还得看开盘的情况。

看一下具体产品信息。御园为洋房产品,容积率约2.5,本次批售商品房36套,总面积5546.14㎡,均为四室户型:

卡布奇诺国际社区本次批售商品房231套,总面积18316.81㎡, 除了1套一室户型外,其他230套均为两室户型:

高科·绿水东城本次批售商品房306套,总面积25111.75㎡。其中,两室户型252套,三室户型31套。

融盛卓越本次批售商品房439套,总面积21384.34㎡。其中一室户型396套,两室户型22套。价格值得关注。

熙悦都本次批售商品房138套,总面积13912.66㎡。其中三室户型102套,四室户型34套,目前价格不详。

恒大翡翠龙庭本次批售商品房391套,总面积36683.53㎡。 其中两室174套,三室174套。

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上述获证楼盘在8月10日-12日已开盘的有融创·西安宸院、万科东方传奇、金地南湖艺境。除了东方传奇开盘去化率比例稍高些外,其他两盘均在50%上下。从东方传奇和南湖艺境这两个项目的成交价看,基本和上批次价格持平,说明曲江二期的房价滞涨态势已经出现。具体成交量价情况如下:

此前在7月中下旬和9月初取得预售证的楼盘中,智慧新城、中海昆明路九号、灞业大境在8月12日-13日也已开盘,中海项目本次推出的是小高层产品,价格在13000-14000元/㎡,比上批次略有上涨;灞业大境推出两室和三室,价格在8500-9000元/㎡,开盘去化率仅为24%,看来购房者对其产品价格的认可度有待提高。具体看看开盘时的量价成交情况:

同时,8月4日,恒大国际城已开盘,均价8800元/㎡。本次获批预售的是高层住宅三室户型。这个价格与上次房源相比,几乎没涨价。而同在北客站板块东侧的隆源国际城开盘价却已上到了9000元/㎡。

再看看在8月4日-12日另外8个楼盘的开盘价格情况,见下表:

从表中可以看出,沣东新城三桥板块的华宇凤凰城开盘均价9200元/㎡,已经超过与此相邻的华润二十四城4期住宅的开盘时8800元/㎡的均价!而同板块的西旅逸都小户型开盘均价也到了8000元/㎡,目前这两个盘与该板块的蓝光公园华府、恒大都市广场形成了直接的竞争态势。

这两盘的价格将直接影响蓝光、恒大两盘后续房源的价格走势:从品牌、品质等综合衡量,蓝光和恒大项目在综合价值上要略微高出一些,而华宇、西旅的价格必定让蓝光恒大“为难”,没有差距,凸显不出综合优势,拉开差距,目前的市场气氛恰又未必合适!

位于灞河新区纺渭路板块的万象湾,开盘价直接上到12000元/㎡,其价格和相邻的普华浅水湾、宫园学府比肩,成为区域内目前单价过万的楼盘。这将对区域内正在推售新房源的高科绿水东城、合能·铂悦府的价格造成压力。

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值得注意的是恒大项目的价格。从“6·28新政”之后,恒大都市广场恰逢新房源开盘,当时市场注意到其价格与前次房源价格保持持平。本次恒大国际城的价格在8800元/㎡,比龙源国际城还低200元/㎡。这未必是产品的差异,更多的可能是恒大的策略。

此前有业界人士分析,在调控趋紧之时,恒大将是个控价跑量的房企,从目前的情况看,果不其然。

目前似有一个“潜规则”正在出现。即:此前价格较低的楼盘,比如在6000-7000元/㎡,而目前周边楼盘价格在8000-9000元/㎡,甚至在万元左右的,这些楼盘在推出新房源时,正迅速向周边楼盘的价格高位看齐。

对于此前产品价格较低,此番推新房源价格依然上涨,甚至涨幅较大的楼盘,如华宇凤凰城、隆源国际城、万象湾等,不仅要看产品价值和附加卖点的可靠性,更要看房企的实力和能力。未必是这些楼盘性价比不高,多考察比较一下,然后再出手,总是有益的。

数据支持=房99、美城股份等 编辑=秦木 编审=徐红


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