近期众多开发商纷纷在西安举牌拿地，土地拍卖也屡出新高，竞争十分激烈，这不仅仅实现土地出让方式的一大提升，也在另一个侧面反映了未来西安房地产的走势。
如果仔细观察开发商拿地，会发现，每家房企由于经营思路、管理模式的不同，有着自己的拿地逻辑和节奏。比如碧桂园以往主攻三四五线城市，近年来强势进军一二线及周边；融创则从聚焦一二线核心八城，向环渤海、长三角、珠三角三大城市群的主要城市，以及中西部的重点省会城市扩张。
那么，是否存在一些共通的指标，能够作为房企城市选择的参考？
有这样六大新经济指标，可以用来分析区域经济势差，评判城市群中核心城市虹吸效应的强弱，它们分别为：人均/单位面积GDP、人均/单位面积财政收入、人口净流入、高净值人群数量、城市友好度以及产业结构合理性。
今天，易哥以珠三角和长三角为例，为亲们剖析城市经济评价的6大新指标。
新旧指标对比
01人均GDP&单位面积GDP，更能体现区域经济发展差距
对于经济增长与区域平衡来说，人均GDP比GDP总量更有意义。而单位面积GDP，是衡量区域发展差距的另一关键指标。该指标是指一个城市在它的建成区上平均每平方公里每年产出多少GDP，反映了一个城市的土地利用效率，反映经济发展水平。
从珠三角来看，为什么省会城市广州的房价远不及深圳？在GDP总量上，广州高于深圳，但在人均GDP、尤其是单位面积GDP上，深圳则远高于广州，这与两地房价的表现相契合。
从长三角来看，上海人均GDP不及苏州、无锡、南京和杭州，但其单位面积GDP则远超其他城市。
02单位面积财政收入，反映空间的财富聚集量
人均财政收入、单位面积财政收入指标，也可以很好地体现城市间的经济势差。其中，单位面积财政收入反映的是空间的财富聚集量。例如，相比三四线城市，在一线城市开店的客流量、单价和收入都更高，单位面积空间里所产生的财富值更多。
从珠三角来看，深圳在人均/单位面积财政收入两个指标上高居首位，甩开位列第二的东莞一大截，而广州只排到第四、第五。
03高净值人群，决定一个区域住房的购买力
一个区域住房的购买力，取决于该区域高净值人群（指资产净值在1000万元人民币资产以上的个人）数量及其所拥有的财富水平。
我国的高净值人群，主要分布在广东、北京、上海和浙江，这些区域房价也居高不下。广东省内高净值人群又以深圳居多，由此推动了深圳房价的暴涨。
04人口净流入，反映城市吸引力
传统的人口规模指标意义不大，人口净流入（即常住人口数量与户籍人口数量之差）才是判断城市吸引力的准确指标。人口净流入越多，城市吸引力越强。
从珠三角来看，深圳、东莞的净流入人口数量位居前二，同时，这两地的外来人口均远超户籍人口，带来了巨大的住房需求，推动房价上涨。
05城市友好度，直接影响房企的实行成本和办事效率
城市友好度是一个容易被忽略，但十分重要的指标。例如在有些城市，所有的规划审批，都要到市委书记层级，有些城市各类手续的报批报建所需天数更多等等。这影响了房企的办事效率和所需成本，无形中提升城市进入门槛。
06三产占比及区域产业互补，反映产业结构合理性
产业是城市竞争力的根本，有产业才有就业，才会有人口流入，同时产业结构也非常重要。
和制造业相比，近年来服务业的景气指数及其增加值占比不断提高，对80、90新一代劳动者也有更大吸引力。基于此，我们首先以第三产业在GDP中所占的比重，来衡量区域产业结构的合理性与成熟度。北上广的三产占比超过六成，意味着城市产业发展更加成熟合理，对劳动者更具吸引力。
除三产占比外，产业互补也是衡量区域产业结构合理性的重要指标。城市群间横向比较来看，长三角内部各城市的三产占比更为均衡，而珠三角、京津冀则更多呈现区域间的产业互补特性。
珠三角城市群内部区域势差比较及核心城市虹吸效应示意图
小 结
其一，城市进入判断不再是基于单个城市，而应基于城市群。三大核心城市群中，北上广深四大一线城市及其周边的三四线城市、热点二线城市必然是房企应重点考虑进入的区域。长江中游城市群的中心省会城市，以及其他更广阔的中西部区域的中心城市也同样值得关注。
其二，如有实力，房企在三四五线城市进行差异化、层次化的布局，从而在一二线城市楼市降温时，通过三四五线楼市的回暖，有效实现风险对冲。
其三，在进入城市的策略上，并购将是房企布局城市的必然路径。尤其是在地价高企的一二线热点城市，并购方式能助力房企以更低的成本获取更大面积的土储。
综合编辑自：明源地产研究院
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房产百科2017-09-13 12:14:05
