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为何西安最近土地市场比较火,看这6大新指标!就知道改去哪个城市拿地?

房产百科 2017-09-13 12:14:05

近期众多开发商纷纷在西安举牌拿地,土地拍卖也屡出新高,竞争十分激烈,这不仅仅实现土地出让方式的一大提升,也在另一个侧面反映了未来西安房地产的走势。

如果仔细观察开发商拿地,会发现,每家房企由于经营思路、管理模式的不同,有着自己的拿地逻辑和节奏。比如碧桂园以往主攻三四五线城市,近年来强势进军一二线及周边;融创则从聚焦一二线核心八城,向环渤海、长三角、珠三角三大城市群的主要城市,以及中西部的重点省会城市扩张。

那么,是否存在一些共通的指标,能够作为房企城市选择的参考?

有这样六大新经济指标,可以用来分析区域经济势差,评判城市群中核心城市虹吸效应的强弱,它们分别为:人均/单位面积GDP、人均/单位面积财政收入、人口净流入、高净值人群数量、城市友好度以及产业结构合理性。

今天,易哥以珠三角和长三角为例,为亲们剖析城市经济评价的6大新指标。

新旧指标对比

01人均GDP&单位面积GDP,更能体现区域经济发展差距

对于经济增长与区域平衡来说,人均GDP比GDP总量更有意义。而单位面积GDP,是衡量区域发展差距的另一关键指标。该指标是指一个城市在它的建成区上平均每平方公里每年产出多少GDP,反映了一个城市的土地利用效率,反映经济发展水平。

从珠三角来看,为什么省会城市广州的房价远不及深圳?在GDP总量上,广州高于深圳,但在人均GDP、尤其是单位面积GDP上,深圳则远高于广州,这与两地房价的表现相契合。

从长三角来看,上海人均GDP不及苏州、无锡、南京和杭州,但其单位面积GDP则远超其他城市。

02单位面积财政收入,反映空间的财富聚集量

人均财政收入、单位面积财政收入指标,也可以很好地体现城市间的经济势差。其中,单位面积财政收入反映的是空间的财富聚集量。例如,相比三四线城市,在一线城市开店的客流量、单价和收入都更高,单位面积空间里所产生的财富值更多。

从珠三角来看,深圳在人均/单位面积财政收入两个指标上高居首位,甩开位列第二的东莞一大截,而广州只排到第四、第五。

03高净值人群,决定一个区域住房的最高购买力

一个区域住房的最高购买力,取决于该区域高净值人群(指资产净值在1000万元人民币资产以上的个人)数量及其所拥有的财富水平。

我国的高净值人群,主要分布在广东、北京、上海和浙江,这些区域房价也居高不下。广东省内高净值人群又以深圳居多,由此推动了深圳房价的暴涨。

04人口净流入,反映城市吸引力

传统的人口规模指标意义不大,人口净流入(即常住人口数量与户籍人口数量之差)才是判断城市吸引力的准确指标。人口净流入越多,城市吸引力越强。

从珠三角来看,深圳、东莞的净流入人口数量位居前二,同时,这两地的外来人口均远超户籍人口,带来了巨大的住房需求,推动房价上涨。

05城市友好度,直接影响房企的实行成本和办事效率

城市友好度是一个容易被忽略,但十分重要的指标。例如在有些城市,所有的规划审批,都要到市委书记层级,有些城市各类手续的报批报建所需天数更多等等。这影响了房企的办事效率和所需成本,无形中提升城市进入门槛。

06三产占比及区域产业互补,反映产业结构合理性

产业是城市竞争力的根本,有产业才有就业,才会有人口流入,同时产业结构也非常重要。

和制造业相比,近年来服务业的景气指数及其增加值占比不断提高,对80、90新一代劳动者也有更大吸引力。基于此,我们首先以第三产业在GDP中所占的比重,来衡量区域产业结构的合理性与成熟度。北上广的三产占比超过六成,意味着城市产业发展更加成熟合理,对劳动者更具吸引力。

除三产占比外,产业互补也是衡量区域产业结构合理性的重要指标。城市群间横向比较来看,长三角内部各城市的三产占比更为均衡,而珠三角、京津冀则更多呈现区域间的产业互补特性。

珠三角城市群内部区域势差比较及核心城市虹吸效应示意图

小 结

其一,城市进入判断不再是基于单个城市,而应基于城市群。三大核心城市群中,北上广深四大一线城市及其周边的三四线城市、热点二线城市必然是房企应重点考虑进入的区域。长江中游城市群的中心省会城市,以及其他更广阔的中西部区域的中心城市也同样值得关注。

其二,如有实力,房企在三四五线城市进行差异化、层次化的全国布局,从而在一二线城市楼市降温时,通过三四五线楼市的回暖,有效实现风险对冲。

其三,在进入城市的策略上,并购将是房企布局城市的必然路径。尤其是在地价高企的一二线热点城市,并购方式能助力房企以更低的成本获取更大面积的土储。

综合编辑自:明源地产研究院

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