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西安市府旁的城变:数百亿投资,比西安城墙的面积还大!

西安城记 2017-09-13 17:42:13


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发现身边这座城


前言|Preface

从1991年设立国家级经济技术开发区开始,到市政府北迁。近二十年,安北部发生了巨大的变化。随着城市中心的扩容,城市中心升级持续进行。

对于西安来说,由于诸多历史原因,城市中心的升级难度超乎想象:它需要巨大的资金、准确的定位和长久的周期等。这一次,在西安市府旁边,将出现一个占地面积达12平方公里、中国首个城市改造的PPP项目。目前,两大城市公园已进入实质开发阶段。西安城市北部,将出现一个新的变化。

占地面积达十二平方公里

大于明城墙面积


西安行政性中心北迁,北部迅速崛起。随着城市的发展和扩张,城市中心的价值开始日益彰显,承担着中心区产业升级的功能和角色。

目前,西安主城区已无净地可以用于城市建设与开发。面积达到12平方公里的徐家湾片区,重要性便愈加重要。说起这个地方,可能很多人对此都不了解。如果把它放到整个城市北部区域,大家可能了解就会更加深入:

西安徐家湾片区示意图(黄框内,图/城记智库)

徐家湾地区综合改造,是西安“十三五”期间拟改造的十大片区之一:北至西安市绕城高速,东至北辰大道,南至凤城五路,西至经北辰大道,规划总面积12.38平方公里。整个片区,比西安明城墙内总面积还大。

2017年,西安掀起了“断头路革命”,市委书记王永康表示花两到三年时间把全市55条断头路全部打通。徐家湾片区附近的“开元路”,成为一个最鲜明的号角:它“断头”生涯历经六年之久,西安新“铁军”时代,打通却仅用了十天。

开元路打通前的实景(图/网络)

作为西安的核心城区,徐家湾片区成为主城区内最大一块待开发区域组团。目前,该片区整体基础设施落后,城市生活、市容环境较差,成为城市价值“洼地”。随着西安中心城区的升级,徐家湾改造改造已成为一个重要的城市工程。

投资达800亿的徐家湾改造

难啃的骨头


2016年,西安与中国建筑股份有限公司签署《战略合作协议》,围绕西安城市建设六大重点领域开展总投资达800余亿元的战略合作,最主要部分就是徐家湾片区的改造。

依照改造规划,位于西安核心城区范围的徐家湾地位,将定位为构建西安集智慧商贸、现代服务、绿色休闲于一体的军民融合发展之区、服务业转型升级之地、特色旅游业承接之所、低碳生态型乐居之城。

徐家湾地区综合改造项目整体规划
  • 功能结构:规划形成“一轴、两心、双环、七板块”的功能结构模式。

  • 具体说明:“一轴”,为太华路的发展主轴;“两心”,以未央创智公园为核心的文化休闲中心和以创新产业、现代服务业为核心的商务办公中心;“双环”为围绕核心区域的内环和连接核心区外围生活区的生态外环;“七板块”即综合服务中心、智慧服务中心、西航科技创新基地、西核科技创新基地、北三环生态居住板块、太华路以西生态居住板块及经九路生态居住板块。

  • 产业模式:“4+1”的产业模式——“4”是区域四大发展平台,科技研发平台、金融服务平台、智慧商贸平台及文化休闲平台;“1”是高品质居住房地产业,实现区域产城融合。

在拆迁、政策和市场等因素影响下,西安城改已遇瓶颈。徐家湾连片开发,在一定程度上成为西安旧城升级的新模式。

如此之大的区块,必然无法进行一次性的大拆大建。整个项目将会分期实施,已经确定一期规划面积6096亩,工作内容包括规划修编、房屋征收、征地、安置房建设、纳入土地一级开发委托范围的大市政及基础设施建设工程、产业导入、道路和基础设施运营等,投资额达126亿。

▲徐家湾片区的西安红旗厂。作为曾经的郊区,如今演变成为城市中心区。这里,装满了一代人的回忆(图/网络)。

拆迁安置对象,为区内三个行政村的六千余人,同时配套约80.2万平米的安置房。整个综合改造区域内城中村、建材市场、大小企业穿插分布,改造工作相对复杂。按照规划,预计开发周期为2015-2030年。

徐家湾综合改造,还有另外一个层面上的积极意义:它是西安市发改委第二批鼓励社会资本参与建设营运(PPP)项目;同时,也是财政部第二批PPP示范项目名录,是全国第一个、目前唯一一个城市综合改造PPP示范项目。如此投入大、周期长的城市综合改造项目,PPP模式使私营企业、民营资本与政府进行合作。

小贴士:

PPP(Public-PrivatePartnership),即公私合作模式,是公共基础设施中的一种项目融资模式。在该模式下,鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作,参与公共基础设施的建设。

纳入到汉长安城保护范围

利于区域整体提升


2017年9月4日,西安市政府下发了《关于徐家湾地区综合改造项目的通告》,决定将徐家湾地区纳入汉长安城国家大遗址保护特区综合改造范围。

调整后的徐家湾地区改造,由西安汉长安城国家大遗址保护特区管理委员会,具体负责徐家湾地区综合改造规划实施、资金筹集、土地收储、市政建设、招商引资、开发建设、项目管理、城(棚)改等工作,享受市级开发区权限和有关政策。

▲汉长安城,中国城市中心规模和面积最大的遗址公园。2014年,汉长安城未央宫遗址成为世界文化遗产。

作为举世闻名的大遗址之城,必须站在城市高度看待大遗址的保护。如同唐大明宫区域,以遗址公园为中心,形成保护区、公共区、开发区和商业区等,通过城市价值的带动来实现大遗址区保护资金的动态平衡。我们分析,在西安当下发模式下,把徐家湾地区开发纳入到汉长安城遗址范围,可以弥补未央区对汉长安城遗址保护的投入。

2017年3月,西安高铁寨汉墓遗址公园和开元公园同时开工建设,标志着徐家湾地区综合改造正式启动。

开元公园(薛家寨汉墓遗址公园),位于凤城九路凤城十路之间,开元路东侧,占地面积97000平米(约145亩),西安市政府2001年确定的第二批市级文物重点保护单位之一。在充分考虑对古迹文物保护的同时,注重与现代园林协调统一,突出区域文化特色。建成后的开元公园将成为集休闲游憩、康体健身、遗址参观于一体的综合文化公园。

开元公园(薛家寨汉墓遗址公园)

高铁寨汉墓遗址公园,位于凤城八路以南、贞观路以东,东临徐家湾南村,总占地27000平米(约40亩)。以保护现存的汉代大型墓葬遗址为核心,强调城市客厅元素,突出城市行政中心区域的新景点特色。按照功能景观分为汉墓保护区、入口区、春之曲景区、夏之忆景区、秋之思景区。

高铁寨汉墓遗址公园

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文=CICI

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