今年1-5月，一些二线城市的土地供应相比去年有明显减少，比如杭州、青岛、南昌、南宁、宁波均不超过去年全年的30%，南京也仅仅为30.1%，天津、厦门、沈阳、长春、成都均不超过20%，更有石家庄、济南分别只有13%和9%。整体上看，二线城市商品住宅用地供应普遍下降已是不争的事实。
在这个事实背后，又意味着什么呢？
我们梳理了主要二线城市过去多年的商品住宅销供比（因为数据不完整，最短的城市是5年，最长的城市是11年），如图所示：
有些城市销供比很高，意味着供不应求，包括大家感觉中很热的南京、苏州、厦门、长沙、合肥等，也包括并不起眼的长春、西安、呼和浩特等。
近几年西安是公认的供大于求。
但是，如果没有2012年的超量供地，西安早已是供不应求了。即便是这样，按照可售比的逻辑，西安也是寅吃卯粮。今年1-5月，西安的住宅供地也仅仅与时序进度基本吻合。
当然，西安其实还是有大量的库存没有释放，主要是中小房企参与了许多旧城改造项目，这些项目数据并未体现在公开招拍挂数据中，如今这些项目面临很大的去库存难题，因为中小房企没有钱，也拿不到银行贷款，很多项目存在不是烂尾的烂尾状况。
土地是不可再生资源，缩减的原因客观上“无地可供”——“核心区域几乎无地可供，拆迁进度缓慢、成本更高，未来可拆区域也会越来越少”、“外围区域摊大饼模式也逐渐被抛弃”。
主观上“集约用地”——“提高单位面积产出成为城市土地利用指导方针，土地价格自然提高，土地利用也随之提效了”。
虽然缩减供地的原因相同，但缩减的结果却并不完全一致。
如果适当放松房价限制，市场供应当然也会有所增加，但在“房住不炒”的政策要求下，政府部门会牢牢把握这个大局意识，相信限价令不会明显放松，尽管大家都有放松的冲动想法，也知道放松房价可以带来更高的土地溢价和更多的追涨抢购。
供求关系的紧平衡意味着什么？
其实这些城市政府现在已经不会再像过去那样粗放地批发土地，而是会越来越珍惜城市的可开发存量土地，在满足需求的同时尽量减少土地供应面积。大家都在学习如何既能控制土地增量不增加、又能维持土地财政不减少，换句话说，就是如何用更少的土地供应获得不减少的土地财政。
这样做的好处之一是可以节约土地供给数量，对于大城市这类土地资源本就十分有限的城市尤为有利。
好处之二是可以控制土地供给节奏，有些城市连续几个月不供地，开发商饥渴之后的情景是可想而知的。
好处之三是可以切小地块面积，来适应供应规模减少、供应频率不降，上海很多地块出让时都只有几万平米，客观上固然有可拆迁地块不大、拆迁不易的问题，但好处也是显而易见的：有利于街区制、道路微循环，避免交通拥堵。当然，门槛低了、总价少了，土地单价也就变得不那么敏感了。
这就意味着房价存在上涨压力。
有时候，压力不一定是坏事，有了房价上涨压力，就维持了房价上涨预期，反而吸引更多人愿意到这样的城市里来——因为一旦拥有了不动产，财富也会随之增长。
谁会愿意一直留在那些房价永远不涨的城市里呢？房价不涨，或许就意味着城市没有发展、环境没有改善、配套没有提升、生活没有变化、人生没有趣味，除了养老，可能索然无味。
一定有人会说，欧洲很多小城镇房价多年不涨，他们的生活不也是很悠闲自得吗？
的确，管中窥豹——欧洲的现实是他们过去获得了世界范围的掠夺财富加上工业革命的积累财富，他们同样也经历了城镇化的房价快速上涨阶段，现在的日子还算滋润。
但是，白驹过隙——我们终会发现未来他们还会走到城市基础设施陈旧不堪、维修养护缺钱少人的阶段，那个时候，令人羡慕的一定不是欧洲了。
在城市化进程还在持续的现阶段，大城市不缺少流入的人口，其产业和人口的黑洞效应还会长期存在，维持供应不足、限制需求释放，就意味着住房市场的发展周期可以更长，土地财政利好可以更久，城市发展资金可以更足。
在这种状态下，土地溢价自然就高企了，单位土地面积的产出也就节节高了。
其实，当大量土地在当地中小房企手上，当时的楼面地价不高，资金沉淀压力不多，现金流不很紧张的中小房企因为限价影响盈利预期，并不急于出手，因为他们知道：卖掉了（房子）再也买不回来（地）了，因此只会争取更高的售价、慢慢推售，因此也不会造成集中上市供应，因而当下的市场供求关系还会是紧平衡的。
随着外地房企不断进入，拿地较多、地价较高，大房企产品更集中于可以承受较高售价的改善性需求，它们追求高周转、快速推盘，虽然受限购限价影响较大，但客户依然不少，有钱还不一定能买到，据说有的开发商要求客户银行卡上资金达到房屋总价的6成才予售卖，显然在银行贷款额度收紧的时期，开发商也想直接拿到现金流而不愿等待获批时间越来越长的按揭贷款。
但是，市场规律不能轻视，供求关系终究会左右市场。
或许有些城市还没有意识到未来供求关系会失衡，或许他们知道但期冀未来人口流入会填平这个缺口，又或许他们太希望趁着一线城市严控人口规模来弯道超车了。
所有城市都想拥有新概念来赢得机会资源和发展空间，这一点上，其实城市与人无异，谁不想获得更多的机会资源和更好的发展未来呢？
创造概念就是创造未来。
比如国际化大都市、工业重镇、交通枢纽这些屡见不鲜的老名词，还有国家中心城市、雄安新区、粤港澳大湾区这些新鲜出炉的新概念，无疑都给人以巨大的想象空间。
新概念可以创造更多的投资（首先是基础设施投资，进而带来产业投资），然后带来更多的就业人口和消费，带来区域和城市的繁荣。
但是，不是所有的新概念都能带来更好的机会。国家发改委发布的20个城市群是不是都能够获得这样的发展机会呢？
按照规划，未来将有5个城市群、9个区域性城市群和6个地区性城市群。按照百度百科的解释，城市群是以1个以上特大城市为核心，由3个以上大城市为构成单元，依托发达的交通通信等基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密、并最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体。
这段话有两个关键思想：
一是依托发达的交通通信等基础设施网络。这就是我们在过去的微信上所多次提到的：要通过快速路网实现都市圈大中小城镇的连接，未来的世界一定是连接的世界，通过物理空间的连接，完成需求与供给的连接，实现思想和创意的连接。
二是高度同城化和高度一体化。这也是我们强调的公共服务一体化的概念，核心城市不能抱有“螺蛳壳里做道场”的小家子观念为自己城市的既得利益不断地砌筑护城河，如果都像粤港澳大湾区一样用海纳百川的胸怀，让医保社保、小孩入学、高考录取等公共服务都能实现均等化、一体化，这样的都市圈才能真正兑现长久的黑洞效应，才能吸引更多的年轻人，实现实体经济与创意创新的连接。
不是有规划就有未来的，抓不住以上两个关键思想的城市群就不会兑现都市圈的发展机会。
我们可不认为城市群与都市圈是同一个概念，因为城市群里的各个城市是有自己的利益诉求的，城市与城市之间存在发展竞争关系，而都市圈就像微信圈，城市之间就像微信圈里的朋友——合则两利、散亦无伤，相互连接、共荣共赢。
但是，连接之后，这些都市圈中的核心（二线）城市会不会再大量增加住房用地呢？
显然不会了，因为它们迟早都会把有限的土地更多用来连接（快速路网），而时空距离缩短之后，都市圈的中小城镇都会变成便捷的宜居之地，来到核心城市的流动人口可以在周边中小城镇实现都市圈城镇化。
放眼未来，更多的二线城市只会限制土地供应，这就意味着它们的供求关系的紧平衡状态将长期存在，也意味着二线城市整体房地产市场蛋糕不会变的更大了。
但是，连接让都市圈中小城镇的土地变成核心城市的共享资源，这些中小城镇增加的住房供应可以对冲核心（二线）城市住房供应的短缺，而核心城市的信息金融产业资源也可以成为带动都市圈中小城镇经济社会发展的新引擎，都市圈战略将成为城镇化战略、城市化战略的升级版。
综合自公众号你的房事
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（fangchan-baike）
房产百科2017-09-15 18:36:10
