最近关于房地产趋势的预判性报道和观点屡见报端，其中最为引人关注的论断是“2018年下半年房价将下跌”，似乎一夜之间，楼市君发现，不少人对房价下跌充满了希冀。这样“良好”的愿望会不会实现呢？
毫无疑问，这些“论断”的产生，总体上是基于大会报告中关于房地产的表述、新闻发布会上住建部负责人的发言、国家统计局发布的8-9月份房地产的数据等为主要依据。毋庸置疑，来源依据很权威，信还是不信，挺纠结的，对吧？
可以肯定的是，“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”将成为房地产行业未来发展总基调。这也预示着房地产进入了新时代。
在新时代，建设美丽中国，创造美好生活，房地产在供给侧将会发生新的深刻的变化，目前的开发观、置业观、居住观，也需随之升级迭代，旧经验老观念恐怕不行了。
“多主体供给、多渠道保障、租购并举”已经勾勒出了住房长效机制的核心。事实上，经过今年以来的部分城市开始的租赁性住房、共有产权房、土地限价拍卖等尝试，长效机制已开始显露雏形，更有乐观者对房地产税的加速出台表现出更大的期待。
这些情况和因素的出现，不少人认为是“风险”所在。“风险”在哪里？房价走势的不确定性，“下跌”的可能性存在，“上涨”的可能性也有。现在买了，时间不长要是跌了呢，那就是买亏了；现在不买，后续再涨呢，好机会就错过了。存在这样心里的人不在少数，这也是目前买房的纠结。
“风险”要看对哪类购房群体而言。对“炒房”为目的的购买行为是风险。9月23日起，各地以“限售”为主题的调控再起，买了之后至少2年后才能出售，再加上银行严格“消费贷”用户贷款去向的审查等，“借钱”炒房的风险是极大的，靠房价短期快速上涨而择机出货获利型的投机炒房，机会是越来越少，甚至渺茫。
还有一个非常值得关注的信号，原先是“使居者有其屋”，现在是“让所有人住有居所”。表述不一样，意味着政策导向变了，原先是以“买”为先，未来是以满足“住”为原则，可以买，也可以租。房子不在大小，住得好，感到美好就行。这就看未来有居住需求的人怎么来理解和践行这一转变。
一个被忽视的基本事实是，其实绝大多数人本质上目前不缺住房，而是阶段性、结构性缺房。怎么理解？比如，你在上海有房，但来西安工作了，你需要居所，可以租，也可以买。比如，你是刚毕业的大学生，留在西安工作了，但你在老家兰州父母已经买了房，在西安没有，可以租房，也可以买房。本质上不缺房，只是需求转移了。
住建部负责人也明确表示，将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，保持政策的连续性和稳定性。这表明，围绕“房子是用来住的”，回归住房的本源属性，在长效机制落地前，“限购”、“限售”等全部取消的可能性不大。基于此，楼市君认为，对于自住型需求而言是福音。
未来很可能形成这样的格局：城市低收入家庭，享受的是经适房、公租房等保障；刚走上社会工作的年轻人，可租住公租房，如人才公寓、廉租住房等，也可租赁社会上的商品房；在个人和家庭经济实力提升后，想进一步扩大居住空间，再去买商品住房。如形成这样的格局，意味着房地产真正进入了平稳发展期。
从供给侧的角度看，进入“美好中国”建设期，绿水青山就是金山银山，环境保护不仅是红线，也是高压线，再加上土地节约化使用，鼓励城市群发展，意味着用于住房建设的土地将会适度控制，将会更加规范有序开发，再加上容积率必将会得到控制，未来的居住小区将在“美好”上更具特色，不难预见的是，未来新建商品住房的价格会与其成本、品质、环境、服务的提升而对等。
回顾一下西安楼盘自9月份起申请预售的情况，也不难发现，装修房、洋房等产品的供应量开始增大，即便是毛坯房产品，在小区环境、服务、学校配套等强化后，报备的价格也在不断提升。近期，西安出现几个新盘，在产品上也在不断升级，私下了解了一下价格情况，都比区域内其他楼盘要高。
综上而言，未来新建商品住房的价格高于目前的“落后”产品是没有太大疑问的。但商品住房价格的趋势、涨幅等，又面临政府指导价调控、市场购买力（新增需求）、CPI（物价指数）、当地居民可支配收入的涨幅（经济能力）、M2（货币增发）等制约影响，未来很考验开发商们对产品的设计定位以及政治智慧。
不能忽视的是，目前一二线城市及部分热点2.5乃至三线城市，普遍对已经拥2套及以上住房的本地家庭、外来已拥有1套住房的家庭实施限购，炒房被打击、部分投资购房被限制，这意味着一个城市或地区的住房购买力将以在本地长期工作的刚性需求为主。
对住房有需求的人士的置业观、居住观需要转变，开发商的开发观需要不需要改变呢？以西安为例，目前市场上130㎡以上的中大户型逐步占据主流，如洋房、叠拼等，随着单价的上升，总价不断提高，适合群体有限、购买力收窄是必然。适合刚需的中小户型，比如100㎡左右或以下的两房两卫、三房两卫、100-120㎡的三房两卫等面积适中、总价可控的产品，以满足现代家庭人口趋势的产品，未来能不能多一些？
目前西安市场上，三向朝南、南北通透、三房两卫的产品已经出现，这应是面向未来的优质产品。自住也罢、投资也好，这样的产品应优先选择。
此前，不少人问楼市君，你就说，房价会不会跌，现在能不能买？问得直接而粗暴。脱了对现实情况的了解、对发展趋势的无视，来简单地说房价“涨不涨”、“涨多少”；“跌不跌”、“跌多少”；“能不能买”、“什么时间买”等，这才是的“风险”。
在品质较低、无服务、价格也低的城改产品供应逐步减少后，西安总体房价一直处在上升势头。国家统计局的数据可参考，截止2017年9月份，西安房价处于19个月连涨势头，在年内3次限购政策出台的情况下，在中低品质产品减少，中高品质产品占据市场主流的态势下，9月份的房价仍然出现涨幅环比0.5%。
在年初时，楼市君曾分析提醒过，随着产品和服务的升级，西安楼市正进入新的周期，房价也将面临变脸。9月份的数据现实房价仍然在涨的趋势，但涨幅已经趋缓，房价涨幅趋缓或持平的态势将继续保持。在8月底前后，楼市君提醒，在未来3-6个月或是西安购房的再次良机，前提是基于市场态势导致的价格稳定和目前的产品而言。
对于自住型购房而言，尤其是当下有置业需求的刚需群体，在新的升级产品全面占领市场之前，有物价局对房价备案把控遏制过大涨幅，银行信贷持续收紧，开发商面临自身资金压力的态势下，瞄准品质楼盘，选择适合需求的产品，在房企优惠力度增大时介入，这才是我们说的把握机会。
编辑=楼市君 编审=徐红
西安楼市2017-10-30 02:44:41
