在各种行政手段调控之下，西安房价出现了分层态势，局部市场和产品价格出现了小幅回归，在当前态势下，讨论一下西安房价的现状和趋势，似有必要，尽管这样做会很有“风险”。
楼市君近日与朋友们聊天时，总结现在的市场购买情况，突然发现，近阶段西安各部门采取的“控价”手段，收到一定的实效之时，很多人反而不高兴。为啥？具体看看就清楚：
1、已经买了房的人不高兴。这里面包括此前以投资为目的的购房人，炒房的更不用说了，即便短时间内看不到大涨，也不想听到一个跌字。所以在各场合均以各种说词维护一个“涨”字。一言不合就吐槽，甚至骂街。虽然是少数，但心态很典型。
2、没买的而正想买的似也难高兴。按理说，正想买房的人看到房价出现滞涨，甚至局部回归或下跌，应该感到高兴才是，但很现实的是，目前银行按揭额度空间非常有限，部分银行年度额度已经用完，按揭审批很严，房贷难度依然不减，而支持公积金贷款的楼盘也少，于是有人说“降了也买不起”，这让人情何以堪呀！
3、未来想买房的人似也有些不高兴。现在实力不够，想买但买不了，实力眼见着有些楼盘价格回到了7、8千，犹如渔翁看到鱼群，苦于没有网来捞，将来有钱了，若遇到房价回涨，届时又买不起怎么办？这是对房价的趋势心里没底。
看上去大家都“不高兴”，既然如此，那房价还要控制干嘛？显然，这与调控的目的是不对称的。调控没有错，你“不高兴”是有问题的。因此，需要在认知上需要统一，而最难的恰是这一点。
当前的大背景是，“房住不炒”已成总基调，未来“多渠道供应、多主体建设，租购并举”将成为常态。还有，什么时间开始实行还不知道的“房地产税”将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则进行。
总基调和未来的常态，已经被更多人接受，神秘的“房地产税”也被更多人关注。于是，部分人士对当下“还要不要买房，能不能买房”产生怀疑。这时说还能买房的人，包括楼市君在内，是要冒充被骂或者扔鸡蛋的风险的。
说了半天，不少人可能急了：西安房价到底有没有见顶？现在买房的正确姿势到底是啥？
楼市君认为，西安这一轮房价行情已经处于筑顶状态。想想看，在2017年1月份之前，西安房价大概有5年之久，在国家统计局监测的70个大中城市中，排名长期处于20-30名之间，一度低于隔壁的兰州等省会城市。经过19个月的连涨，尤其是2月份到5月份，涨势太快，幅度太大，即便没有调控措施，按照规律，势头也应有个“强弩之末”的阶段吧，何况职能部门采取了系列“大力调控”之举？
自平素大家千呼万唤出不来的物价部门走到前台，开始履行起职能之后，公布了3批44个楼盘的房源价格公示情况，可以看出，此前部分浮涨厉害的楼盘，包括部分地段稍偏的新盘，价格处于回归态势，7000-8000元/㎡价位的房子再度出现，此前价格在12000元/㎡左右，甚至还要往上探的楼盘，价格回归到10000-11000元/㎡，房价应有的分层态势重现。这虽然才是开始，但预计不会有较大的长尾效应。
目前是分化阶段，刚需刚改产品是一个价格水平，改善和奢华型产品是一个价格水平，不再是年初的产品部分，价格差不多的状态。预计，连涨势头最快在10月份最迟在11月份必定终结，无论是结构性的回落，还是实质性的下跌，短期可见。
“筑顶”态势延续到何时？从2016年底和2017年拿地项目及在售的产品较为高端的一批楼盘的态势看，在低密产品占据市场主流之时，西安房价将在总体上再次处于升势。这个道理不用多说，谁都明白。在这之前是筑顶时间，房价处于徘徊状态，按照当前的库存周期、月成交量和楼盘推出的节奏看，筑顶时间可能会延续到2018年的春季，甚至稍微长一些时间。
为什么说当下是刚需刚改置业人群买房的好时机呢？前面说了，刚需刚改成品价格出现了回归，适合你的、你想买的、能买得起的产品和价格再次出现了，你要做的是瞄准潜力地段、品质楼盘“缝底介入”，关键是你想不想买、敢不敢买、能不能接受。
当现有的刚需刚改产品逐步消失，低密产品占据主流时，不少人可能会再次感叹“买不起”，因此说，在筑顶周期内，是需要住房的人士买房置业的好机会。错过了这一波，那就努力把自己的经济能力大幅提高再说买房吧！除非开发商们忽然“明白了”，开始大面积建造刚需刚改产品。
房地产是经济问题，而房价目前是政治问题。政治经济学，政治在前，经济在后。经济问题具有地方属性，而房价具有宏观性，谁给谁让步？你懂的。心操多了，烦。抓住机会最主要！
前期已经投资性买房的人士，也不用“不高兴”。没准，在经过了一定时间的“起伏”之后，你分享到的是城市发展的价值红利，届时你高兴还来不及呢！
编辑=楼市君 编审=徐红
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西安楼市2017-11-07 16:49:19
