房天下 >   资讯中心   > 新地产陕西 >   正文

西安房价的天花板在哪里?

新地产陕西 2017-12-02 08:37:32

很多人在问,2017年剩下的时间,会不会是刚需时间?

文|文昕

每个月,当我们照例翻看热门城市的平均房价时,很多人的感受是,我所在的西安有这么便宜吗?

11月18日,国家统计局公布了10月70大中城市房价数据,总体来看,70个城市的房价保持平稳运行态势。随着“因城施策”房地产市场调控政策不断深入,此前领涨的三线城市房价持续降温, 一二线热点城市房价的同比涨幅也连续数月出现回落。

15个热点城市中,大部分新建商品住宅价格环比下降,同比涨幅回落或持平。另外,一线城市新房和二手房价格同比涨幅均连续13个月回落。

虽然整体房价正呈现降温趋势,但有部分城市依然处于房价快速上涨的通道中。10月份70个大中城市中新房环比涨幅最大的城市为哈尔滨,西安排名第四;二手房环比涨幅最大的城市为乌鲁木齐。

西安又逆天了。

政府又开始摁了,以前是房管部门,现在又多了个物价局,经常有开发商老总半夜惊醒,发朋友圈说,自家楼盘的价格,物价局只批到了预期的一半,额,血本无归的节奏。

西安万科在北郊的新盘金域未央,之前预计要卖到13000快的均价,结果在漫长的价格拉锯战中,物价局只给批了10500。可想而知,许多托我要买的人都被之之门外了。万科很无奈,但开心了购房者。

所以,今年剩下的时间,是刚需时间。

其实大家都在等。等什么?等西安的下一步动作。购房者都觉得房地产是政策导向的行业,说不定后市还有政策,可以打压一下房价。

投资客也在等,万一新的政策出台,可以立马收手。刚需也在等,只要讨厌的投资客退场,低首付的按揭买房就能回来。

我总说,情况不明,就地扎营。

告诉大家一个不算坏的坏消息:据我掌握的信息,多方交叉求证了解到,12月的西安楼市会比较“无聊”,怎么个无聊呢,就是大家都没事做呗。

不久前的那段辉煌日子,售楼部里职业装裹身的帅男靓女们腰板笔挺,浑身透着一股命运掌握在自己手中的自信,笑容不咸不淡,回答简短明了:现在没房,开盘日期没定,价格不知道。如若访客不追问,断不愿多言语一句。

顺水行舟,事倍功半。置业顾问的矜持不能削减强劲市场需求。有数据显示,上半年西安楼市成交套数为83022套,成交面积916.29万㎡,同比增长为11.3%。其中西安高端住宅市场销售套数达3,310套,较2016年上半年上升37.5%,房价上涨速度更是名列全国主要城市之首。

6月似乎是今年西安楼市的分水岭。之前旁敲侧击、警告提醒式的限购政策突然收紧升级,限购、限售、限贷、限外多管齐下,很多人跃跃欲试的置业大计暂时搁浅。

上一周,一西安共有17个楼盘开盘,密集情况在西安楼市较为罕见,说明市场竞争再度进入白热化。而在经历了新推房源价格回归、前3周新开盘去化率回升之后,上周开盘的楼盘去化率不升反降,总体不到50%。

有人说观望之风又开始了,《新地产》后台有些粉丝也想放弃或者推后在西安购房的计划,高频的问题,从买哪个楼盘转为房价会不会降,现在出手合适不?

回答这类问题完全费力不讨好,不论说涨还是不涨,都会有一群人在后面骂娘。定势在先,利益牵绊,每个人都想听内心想听的观点。看涨者认定西安比起郑州、合肥、兰州等城市算房价洼地,还会涨;反对者则疾呼西安工资水平怎么能撑得起上万元的房价,不科学!

房价合理不合理,是一个尴尬的命题,对象不同,可接受的水平线就不同。四千一平方米的限价房会有人觉得贵,两万一平的豪宅也大有市场。

在专于市场研究的资深业内人士的逻辑中,楼市行情向来不是以一个城市的人均收入来决定的,多方面因素共同发力,造就了这一波房价走势。

M2货币基数 正常情况下,货币总量的扩张节奏跟实体经济同步变化,既M2与GDP之比大致维持在 1.5倍的水平,去年年末中国M2与GDP之比为2.08,货币供应量远高于正常范畴。

只要年度M2增长速度超过GDP增长速度,房价就存在上扬的动力。这是房价曲线波动的根本因素。

看过不少预测未来西安房价的稿子,诸如西安未来几年 房价翻番,西安房价最起码逼平杭州,诸如此类,云云不止。

前不久,经济学家马光远应邀来西安做演讲,一语击倒了众多西安人:

我到西安我敢讲,你们任何时候买房都是对的,对西安这个城市本身,放到中国大城市的格局里面,这个房价实在太寒碜了。还觉得西安房价高的,可以出去了。

这是马光远对西安房价的基本看法,对西安买房人的基本态度。

我们做个简要的分析,先看看资金流动趋势,房价每一轮起伏状如波浪,从一线城市向二线城市延伸,从沿海向内陆推进,这也是资金流动趋向。一线城市自2015年4月进入上涨周期,2016年3月份开始调控,大量资金被挤压出来后涌向合肥、苏州、南京、厦门,这“四小龙”引领了第二轮波动,随后是郑州、武汉、长沙等城市。

最终在去年10月份,无处可去的资金如发现新大陆般发现了西安这个价值洼地。

第二个是去库存成就显著,从2015年10月开始,西安住宅开始呈现需超越供的状态,库存周期持续缩短,去年9月商品住宅去化周期下降至9个月,截至年底,去化周期减为7个月,今年三度变为5个月左右,供需关系严重失衡。

再从大西安建设来来看,“三大革命”、打通断头路、户籍放开到西咸归西安托管、自贸区落地、国家中心城市建设、一带一路桥头堡、“三六九赶超”,宏图规划以大手笔招商引资的形式落地,政策红利加以大企跟进,共同表达了对西安这个区域的看好。要实现2020年GDP破万亿目标,房地产必定是重要支柱。

而今年,是外地品牌房企进驻西安的又一个高潮,新城控股、蓝光、旭辉、绿城、红星等房企瞄准西安市场,高价拿地开发房地产,精装修产品成为市场主流,相比毛坯房为主的时代,房价自然水涨船高。

买涨不买跌效应 在这一波房价上扬周期,外地投资客占比估算约20%多,主流还是本地客户,占比约70%以上。这波本地置业者,多是自去年就计划买房,却一直在犹疑观望等着房价下跌,结果却等来了涨价,在恐慌中急乎乎跟风入市,今年上半年为多方面因素烘托起来的火爆行情。

房价是综合力量博弈的结果,有起有伏是正常规律,难的是几乎所有人都想踏准最低点入市,最终却成为推波助澜的主力军。

从温和上涨到群体疯狂的转折快到让人措手不及,西咸新区某楼盘的洋房,今年9月份现房售价9000元/平方米,到10月第二次开盘则变为11000元/平方米,连置业顾问都大梦初醒的样子:以前都嫌弃偏远没配套,突然间就买房要靠抢。

而最新的数据给西安楼市降了温,过去的一周,西安包括西咸新区共有17个楼盘开盘,是2017年开盘量最多的一周。

数据显示:推出的4792套房源中,产品涵盖高层、小高层及洋房,毛坯、装修房等品类齐全,共成交2068套房源,单盘最高去化率为96%,最低仅为13%,整体去化率为47.41%,环比上周74%去化率,整整下滑36.48%。整体成交价为10175元/㎡。

盛筵戛然而止,前边提到的导致房价曲线抛高的重大因素却依然存在。一段安静喘息的时期,等待下一个周期的启动。

年末,地产的导向还是,严格商品房预售、现售的价格引导,对于申报价格明显高于前期或周边在售项目价格的,一律暂缓批准预售许可或办理现房销售备案,确保2017年房价环比不增长。

信号明确清晰,抑制投资。

房地产市场有周期已然是共识,明显的是,周期间隔显著缩短,一年或者一年半。对于真正的刚需置业者,无论未来房价的天花板会到什么地步,今年剩下的时间,或许是一个机会点。

---------往期文章精选----------

  • 在西安我和滴滴司机聊过的楼市

  • 哪一个项目,在交房的时候可以脸不红心不跳?

  • 西安楼市怪现状:"购房歧视"是要驱逐刚需吗?

  • 在西安 一帮很牛逼的朋友教会我的买房逻辑

  • 西安的年轻人们,靠父母买房是不是很可耻?

  • 从八千到两万 接下来的一个月西安新推房源该怎么选?

  • 写给西安 那些肠子都悔青了的开发商

  • 千亩曲江大盘是如何折戟沉沙的?

  • 住在西安,说说你曾经和物业撕过的逼

  • 西安那么多道貌岸然的精装房 是不是都让你忍无可忍?

  • 我们的目标不是星辰大海 而是归家时的风轻云淡

  • 向南追寻 梦回大唐朱雀天街

  • 宋代四才子PK诗圣杜甫 :才情气度与居住理想

  • 楼市最走心的别墅测评 大明宫里的黑天鹅

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入100

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈