中估联数据小区物业风险评级结果大揭秘，想了解你家小区风险如何，千万别错过！

今日揭秘的城市是西安，千年古都最近的房价一路上涨，然而小区风险却分化明显，这究竟是为什么呢？中估联数据带你一探究竟！

城市概述

中估联数据评定西安市的房地产风险等级为（B），评级展望为（风险较低）。

西安市在“十三五”时期（2016-2020）的目标是成为具有历史文化特色的国际化大都市、建设成为丝绸之路经济带新起点、打造内陆型改革开放新高地。在收入上，人均GDP突破10000美元，达到中等收入水平。

2016年，西安市地区生产总值为6257.18亿元，地区生产总值增长速度为8.5%。2017年前三季度累计生产总值为5049.7亿元，增速为7.8%，其中、二、三产业占比为3.3:32.0:64.7。

到2016年年末常住人口为883.21万人，比上一年增加12.65万人，其中户籍人口为824.93万人， 比上一年增加9.27万人。经济、人口增速强于平均水平。

小区风险评级结果分布

中估联数据对西安10区3县的5135个小区进行风险评级，按照ABCDE五个评级分段表示，西安主要城区结果如下：

从评级结果上看，全市A、B、C、D、E各个评级占比分别为6.97%, 21.60%, 32.58%, 28.80%,10.05%。

各个区县评级结果占比的分布情况如图所示：

从结果来看，雁塔区整体风险。雁塔区A级小区数量占全西安A级小区总数的55%，而区域内部超过半数的小区获得A级或B级。

灞桥区相对风险较大，因为灞桥区属于高速发展的区县，部分小区的配套还有待完善，租金水平相对低于房价水平。从风控的角度出发，建议加强该区的审查。

远郊区县评级结果集中在C级，主要原因在于其单价较低，总体风险一般。

另外，在研究过程中，我们把小区建成年代分成四个区段（1990年之前，1990年到2000年，2000年到2010年，以及2010至今），得到不同建成年代对应的风险评级结果如下：

仅从建成年代来看，楼盘的建成年代对风险的影响不大。但我们展开到评级的二级指标（租售比、房价支撑度、交易活跃度）则能得到更多信息。

1、租售比：西安市区多数区县，如灞桥区、长安区、未央区、新城区的租售比指标与建成年代呈负相关，位置相似的区域，新旧房的房价差距大于租金差异。

2、房价支撑度：灞桥区、长安区、未央区房价支撑度与建成年代呈现出较强的正相关性。房龄越小，房价支撑度评级为A、B的占比越大。从房价支撑度结果来看，支撑度的是雁塔区2000到2010年的房子，换句话说，这一类房子的风险。

3、交易活跃度：各区县小区活跃度评级为A、B、C的主要为2000年到2010年的房子。活跃度表现较弱的则是2010以后以及1990年到2000年的房子。1990年以前的房子样本量比较少，活跃度评级普遍在D、E等级。

租售比体现了使用价值与长期投资价值之比，反映了小区实物、区位等因素和小区价格之间的关系，使得小区与小区之间横向可比。

房价支撑度利用小区周边地理信息数据，结合GIS技术，反应小区周边的服务、配套对该小区价格的支撑度，体现了小区区位价值。

交易活跃度利用成交、挂牌、总量等数据，体现小区在市场上的成交预期，反映了小区变现难易程度的指标。

业务建议

小区风险评级可以作为抵押业务的重要参考数据，评级结果能够使金融机构快速判断小区总体情况，并结合单套的面积、朝向、楼层等因素，灵活判断是否放款以及放款成数。

根据上文研究分析，抵押贷款业务可重点考虑雁塔区、碑林区、莲湖区、经开区。而在灞桥区、高陵区开展业务时，风控部门则需要加强监控。从建成时间上看，2000年以后的小区更容易变现。

当然，金融机构在进行抵押贷款业务的时候，更科学更安全的方式是根据抵押物所在小区的具体评级结果，有针对性地实施贷款策略。

作者：中国房地产估价数据中心李超