2017年，西安土地市场备受关注，一系列的变化使得西安土地市场迎来质的变化。全年成交约199宗、1207.32万㎡、256.24亿，成交量排名进入前五。
2017年西安土地方面的动作有：1、尝试新规则，竞地价、竞配套。2、公布2017土地供应计划。3、启动土地二级市场。4、发布西安五年土地供地规划。
2017年西安土拍市场看点有：1、浐灞、沣东产生4块隐形“地王”。2、主城区大明宫、浐灞、航天、港务板块成为房企拿地热点。3、主城周边临潼、高陵成土拍新热点。
2017年西安土地价格环比2016年出现上涨，全市土地成交均价达1885元/㎡，按照“面粉决定面包价格”的理论，2017年的地价对2018年的房价将产生什么影响？
01
土地供应充足，成交活跃
2017年西安累计新增推出超过274宗地，成交201宗，全年成交1207.32万㎡，为近年来。数据显示，西安住宅用地供应量在2016年为498万㎡、2015年为522万㎡、2014年为660万㎡，2013年为722万㎡、2012年为1043万㎡。
具体来看，2017年各季度土地成交情况分别是：
季度合计推出土地86宗，供应土地面积378.60万㎡，成交土地67宗，成交土地面积714.97万㎡，为年度。其中：城东占比近四成，高陵、临潼、浐灞和长安次之。这一态势显然是受到了当时房价大热的影响。
第二季度合计供应90宗，供应土地面积374万㎡，共成交土地46宗，成交土地面积170万㎡，其中城西、浐灞、经开和城东为主力成交区。
第三季度合计供应69宗，供应面积415万㎡，环比上涨10.86%，成交土地64宗，成交土地面积240万㎡。经开、高陵和浐灞为主力成交区。
第四季度的10月、11月合计供应土地27宗，供应面积194.34万㎡，成交土地22宗，成交土地面积63.15万㎡。12月份土地成交11宗，成交土地面积19.2万㎡。
11月14日，西安市国土资源局公布了西安市2017年至2021年住宅用地供应计划。2017年到2021年，西安计划供应住宅用地92192亩，其中国有建设用地74615亩，集体土地17577亩。
2018年至2021年，西安计划供应商品住宅用地45022亩，双限房用地15456亩，租赁型保障房（含安置房）16801亩。其中，商品住宅用地占到总供应量的58%，平均每年商品住宅供应量在11255.5亩。
2017年西安市土地成交向航天城、浐灞世园、经开未央湖、沣东、沣西新城、临潼、高陵等三环以外区域和周边郊县聚集。未来住宅用地供应将主要集中于长安、沣东、临潼、高陵、高新和港务区。
但须注意的是：1、土地成交附加条件增多，拿地隐性成本较多，拿地门槛升高。如11月航天城的英郡年华国际社区地块，竞得单位需向航天城管委会支付地上建筑物价款；城内东大街锦业国际城地块，需由政府回购超过一半土地面积的地上建筑物等。2、龙头企业的行业集中度越来越高，未来销售集中度会进一步提升。
02
主城四大板块成交热
2017年西安主城区的大明宫、浐灞、航天、港务四大板块表现较热，周边区域临潼、高陵、鄠邑也开始趋热。
1、大明宫板块年内有中海、恒大、绿地、正荣、旭辉、万科、保亿等相继拿地，从拿地的情况看，大明宫板块的楼面地价根据位置和土地性质的不同，住宅楼面地价在2100元/㎡以上，个别已超过4000元/㎡：
中海项目名为“太华府”，已于12月前后开盘，高层装修房价在12000元/㎡左右起。而正荣地产的项目也处在随时可亮相的阶段。随着2017年多块土地成交，大明宫板块已再无更多建设用地可推，2018年将迎来豪门最后的盛宴。
2、浐灞板块在2017年7月份产生3宗隐形“地王”之后，12月份相继推出8宗地，因都要求建设四星级以上酒店，被四家非知名企业获得。亩单价在242-479万元/亩之间，楼面地价在2587-3515元/㎡之间：
浐灞的后续建设用地空间主要集中在核心区的金融园区和总部园区、南翼雁鸣湖板块西侧，从发展趋势看，2018年浐灞有望成为土拍的重点区域之一。
3、临潼板块在2017年也迎来了品牌房企拿地的“热潮”。中海、新城控股、蓝光、融创等加入逐鹿临潼的行列。目前看，新成交的土地，地段较好，容积率较低的，楼面地价基本在2455元/㎡起到3683元/㎡之间：
之前已入驻临潼的大牌房企有绿地集团、高新地产、德杰地产、红星置业等，受当前地价及未来房价的预期影响，加上目前西安主城区限购、限外，临潼能否真正意义上成为承接西安购买力的转移，值得关注。
此外，航天、高陵、鄠邑（户县）在2017年土地成交也较为活跃，但从城市发展态势看，航天一期目前正处于价值呈现阶段，高陵、鄠邑尚处于萌发阶段。而在2018年，值得关注的还有沣东新城，有望成为新的土地供应大户。
03
4宗隐形“地王”产生
2016年12月，融创以总价18.5亿元、每亩单价1350万元+、楼面价约7200元/㎡取得陕建机厂地块约137亩地之后，各界对2017西安土拍产生更多遐想。
陕建机厂地块是采用“无上限竞价”之后产生的西安“新地王”。在土拍规则上释放的信号很明显：西安将更多地采用新规则竞拍土地，有利于实力房企获地。
2017年西安土拍产生了四宗隐形“地王”，数量虽不多，但其楼面地价已引起业界和购房群体高度关注。
西安浐灞3宗地首度采用“网上竞拍+现场竞价+现场竞配（商业+义务教育设施代建）”模式，同样不设限价，引发众多房企争抢：
这4宗地都被有8-12家的品牌房企参与激烈争夺。浐灞3宗地首次网上竞拍时，曾因出价超过设定的限价而遭遇“熔断”，在采用新规则拍卖时，网上和现场竞价也是相当激烈。而沣东地块有12家品牌房企参与，竞价耗时111，经过366轮争夺才最终落定！
浐灞三宗地的楼面价都高于陕建机厂，沣东地块虽略低，但这四宗地的楼面地价都创下区域新高。对浐灞核心区板块、沣东新城昆明池公园板块的现有楼盘的房价的“坚挺”客观上起到了支撑作用，也将带动更多的房企进入这两板块拿地。
04
二级市场启动，存量土地有望盘活
11月23日，西安市国土资源局正式发布公告，启动土地二级市场，国有建设用地使用权可转让和抵押，这利于有实力的房企通过二级市场获取优质土地。
西安市土地储备交易中心在市政务中心（未央路凤城八路）开设土地二级市场业务受理窗口，受理全市范围内（不含西咸新区、蓝田县、周至县）国有建设用地使用权转让；全市范围内（不含西咸新区、阎良区、临潼区、高陵区、鄠邑区、蓝田县、周至县）国有建设用地使用权抵押登记。
国家出让土地就是土地一级市场。土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用者将取得的出让土地使用权进行转让或再转让，这就是土地二级市场。
西安不缺好地，即便是在目前的三环内。但鉴于过去土地获取的历史原因，不少好的在本土中小企业手上，产生的后果是，要么手握好地但做不出好产品，要么会因实力不济导致烂尾，交房延期。
而一些大牌开发商拥有充裕的资金和很强的开发实力，但进入西安一级土地市场拿地进行开发又是特别的困难，也导致一些外地品质与口碑俱佳的开发商迟迟不愿进入西安。
允许土地进行二级交易，有利于外来房企和本土中小企业之间的联姻和并购合作。实际上，二级交易在西安早已有之，如万科、融创等不少盘就是通过这种方式进行的，客观上也挽救了不少本地中小房企陷入开发僵局的楼盘。二级市场的启动，让这种交易从暗地里走向明面。
土地的二级交易会不会价格更高？这得客观来看，不论是一级市场还是二级市场，两者从来都是联动的，一级市场贵了，二级市场便宜不了。一级市场便宜了，二级市场也别想提价。但地价在逐步提高确实不争的事实。
05
2018房价看点
西安市主城区的土地均价已从2016年之前的1000-1200元/㎡跃升至当前的1500-2900元/㎡的水平。在2017年的大明宫、浐灞、沣东、临潼区域，局部土地均价已在3000元/㎡以上。对于房价有多大影响呢？
单纯从成本的角度看，约占房价三分之一的土地成本越高，对价格的影响是显而易见的，2017年“地王”频现拉高楼面均价环比上升39%，最终会在2018年房价上有一定体现。
另一方面，2018年土地供应结构发生变化，商品住宅用地占比缩减，而城改、棚改项目获将成重点补充。土拍新规影响楼面价上涨，而房价一般情况下为楼面价的2.5-3.5倍，最终导致房价在成本维度继续升高。
但，简单地说地价推动房价上涨，也不客观。在坚持调控不放松、当前政策保持稳定的态势下，2018西安房价走势还将会受到产品定位、购买力增量、房企实力、金融态势、货币增发等层面的影响。
从2017年的土拍成交结果及房企实力和产品打造力等综合看，大明宫板块、浐灞核心区板块、航天板块、沣东新城、临潼板块的房价走势，将充满悬念。
无论房价走势如何，及时买一套你自己比较满意的，能够满足自己工作居住生活需要的房子，终归是亏不了的。
编辑=周鑫 编审=徐红
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西安楼市2017-12-31 22:57:16
