产业与教育双优，京东加持，航天城如何决胜未来？

给你一个十年，你能蜕变成什么样子？

前十年，西安城市面貌变化较大的区域要数浐灞、航天、曲江。曲江二期和航天一期的连片发展，尤其是最近三年，航天的城市价值快速兑现，就业、居住、生活和办公价值也随之凸显。

随着大高新规划的出台，曲江新区中央文化商务区（CCBD）以及经开区政经中心面世，西安写字楼市场“三足鼎立”之势已逐渐明晰。与此同时，浐灞生态区和航天基地、沣东新城也开始陆陆续续出现了一些办公产品，成为西安市写字楼市场的有效补充。

复合型城市功能正在显现

作为补充之一的航天城其城市发展高地、置业居住热土、办公新选择的复合型城市功能正在显现。可以从6个层面看出：

航天基地的产业特色明显：高、精、尖。

时至2017年，航天基地已形成了完备的航天及军民融合产业、卫星及应用产业、新能源产业、新一代信息技术这四大产业集群。中国航天科技集团四院、五院西安分院、六院，中国兵器北方通用电子集团、中科院国家授时中心、中国普天西安产业园、中科院遥感与数字地球研究所、西安测绘研究所、中煤航测遥感局等众多足以代表该领域“中国巅峰”的“国家队”，在这里扎根。50余个军民融合项目落户西安航天基地，初步形成了体系较为完整的民用航天产业集群，成为名副其实的航天科技转化平台。

2017年，西安提出建设“世界硬科技之都”，航天基地也将为此扮演重要角色。

京东的落地，航天的产业发展迎来新的突破。2017年，世界500强之一的京东集团与航天签署协议，京东全球物流总部、京东无人系统产业中心、京东云运营中心落地航天。

| 京东与航天签约现场|

根据协议，京东集团将与西安航天基地展开深入合作，在智慧供应链领域进行全方位、系统性布局，发挥双方优势联合开展“334”工程，即建设“三个总部，三个平台，四大产业”，包括构建京东集团全球物流总部、全域无人系统产业总部、京东云陕西大数据运营总部；建立融合智慧物流平台、飞行运管平台、大数据运营三大平台；打造智能制造、智慧物流、云计算、特色小镇四大产业。京东的进入，将推动千亿级产业的集群发展。

与此同时，西安航天基地正在与北京航空航天大学科技园合作建设西安北航科技园，大力发展物联网、云计算、关键软件开发等产业集群。

逐步壮大的四大产业集群，显示出这个生机盎然的开发区，志在未来的产业发展战略，蕴含着强大的发展后劲。

特点鲜明的产业发展，一方面使航天的获得持续的经济量级增长，另一方面带动和促进了航天的人口流入。随之而来的生活需求，也推动航天了城市建设、教育、医疗、交通、商业等发展。

航天基地的规划比较超前，区内路网、功能分布相对合理，整体的感觉，舒适度较高。近几年，中湖公园、星河运动公园、揽月阁文化生态公园三大公园等陆续建成开放，道路绿化、增绿植绿，绿地面积达256万㎡。

|揽月阁文化生态公园 |

|揽月阁文化生态公园|

强化道路的通达性、景观化程度、市政绿化等，与曲江二期、浐灞核心区相比，已不相上下。航天一期的城市面貌、舒适度，正在成为居住办公的重要吸附价值之一。

教育资源的丰富程度，已成为区域竞争力的组成。

|航天小学庆祝六一节|

在解决区内孩子上学方面，航天按照“不让一个孩子没学上”的规划，在近几年，持续加大义务教育配套建设。截止目前，航天城小学、航天城第二小学、航天城第三小学、航天城初级中学、西安交大附中、交大附小等名校汇聚，还将有多所规划学校在建，“上学难”的问题，在航天已基本不存在。

地铁4号线与已经通车的地铁2号，以及规划的11号线、15号线穿越基地，形成了东西南北的地铁交通网络体系，加上与曲江二期接连的南北纵向的“神舟”系列道路打通、航天大道等与长安韦曲、高新西部大道的东西向贯通，接驳三环、绕城高速，20到城南、高新，40机场。

途径航天腹地的地铁4号线将于2018年通车，这将与地铁3号线通车给浐灞核心区带来的助力一样，在方便现有居住人群交通出行的同时，成为区域聚合力的新推手。

航天的医疗设施、健康服务资源较好。区域内有位于航天西路的航天总医院（中国航天科技集团公司第六研究院第七一四医院，），航天东路的西安市人民医院（三级甲等），还有雁翔路的西北妇女儿童医院也已经运营使用中，可满足区域内人群健康医疗服务需求。

|西北妇女儿童医院|

航天城位于西安东南，南依秦岭北麓，北接主城区，区位优势得天独厚，是西安打造内陆型改革开放新高地、建设国际化大都市的重要功能承载区。

宜居之城

区位优势助力航天基地成为宜居之城，吸引了众多市民前来置业，同时良好的区域环境和人居状况也为商业的滋生和发展提供了一片优渥的土壤，预计到“十三五”末，这里的常住人口将达到30万。

居住：正从刚需转变到改善

如果说，前几年航天的发展所吸附的主要是以区域内就业、工作的人群刚性自住需求为主，那么，自2017年开始，航天的置业需求已发生了较大变化，改善型、投资型置业的比例已增多。

与此相适应的是，楼盘开发定位，也逐步从满足刚需自住转变为满足改善型置业为主。表现为：楼盘品质提升，户型面积和功能趋于改善，洋房或类洋房产品增多，品牌房企涌入增多，如融创、龙湖、陕建、红星、大华、荣华，与航天实业等老牌本土房企形成合力共振。

截止2018年1月，陕建·翠园锦绣、紫御半山、大华·锦绣前城、龙湖·曲江畔、山水香堤·溪墅、南长街壹号、揽月府等新老楼盘成为改善置业的标志，高层房源主力均价已在9000-10000元/㎡，洋房的价格在11000-12000元/㎡。

|山水香堤·溪墅|

商办：迎来自用或投资的新契机

商办物业尤其是甲级写字楼，其需求潜力和价值，也是一个区域城市和房地产发展综合价值的体现。

住房的需求，反映了一个区域的就业趋势和综合环境；写字楼的需求和潜力是区域产业经济发展的现状和未来写照。

| 航天中心广场俯瞰图|

新趋势+攀附价值

航天基地的写字楼自用和投资的契机和价值体现在哪里？

一是办公中心的新趋势

西安的写字楼代表着一个城市的缩影。从最初的城内的西华门、北大街到南二环、小寨再到高新区一带，从经开区到曲江新区……翻开过去二十几年西安写字楼的发展历程，不难看出写字楼的发展布局紧跟着西安城市发展的轨迹——以钟楼为中轴线，中疏外扩，重点向南北方向发展。

而随着西安城市的发展，从一个中心到两个中心，到多中心，城市级中心、区域中心、区域副中心的不断涌现，办公聚集地分散的趋势，愈发明显。老的办公中心在弱化，在逐步被淘汰，而新的办公中心不断出现，多出现在二代城区、三代城区，即新兴城区，且多是区域发展的桥头堡地段。

地段决定了周边配套、交通优势以及人口密集度，这于商业办公的写字楼来说是十分重要的指标，而企业在选址时，也会重点考虑。便利的交通可以为企业节约各类成本、影响周边商务环境以及对人才的吸引力，是形成商圈的重要环境因素，更关系到企业能否能留住人才。

高新从科技路到唐延路到锦业路，经开从未央大道到凤八，曲江从一期到雁塔南路等，而沣东、浐灞、港务、秦汉等新兴城区，则是以管委会为核心的板块，航天基地稍有不同，则是以京东大道为核心的板块。在各个新区，都有自己的办公中心，跟着这一趋势去选投，无疑是正选。

二是综合的聚附价值

商务办公的时代特征是：已从过去的强调硬件到强调服务。过去是将配置，如电梯、层高、利用率等，其后是讲共享服务、共享空间，现在是讲生态办公、共享经济、经济能量和聚合价值。

目前写字楼逐步从以往的比硬件、比地段、比租金转向比软件、比环境、比服务。办公环境的绿色、健康、环保开始成为不少企业选择写字楼的硬指标。

现代人士需要的不是每天按时上下班的苛刻上班制度,也不是冷冰冰的房屋,他们需要的是一种释放情怀的孵化器，他们希望拥有一个更为人性化的办公环境，要个性化、要舒适度，在惬意的环境中为工作创造更多更大的价值。

加之西安限购政策执行，短期内难以解除，所以商务楼成为最为投资的热点，值得考虑。且航天城区域商务市场处于上升期，具有较强性价比，可塑性极强。

一座有价值的写字楼是不多的。在航天基地，位于东长安街与京东大道十字西南角的航天城中心广场，作为航天腹地商务范本，具有难以复制的区位优势和综合价值。

航天的写字楼标向在哪？

|航天城中心广场|

作为2017年最热的区域，航天城中心广场又是航天新城区域内国际级高端写字楼的首席代表，总占地39859平方米（约60亩），总建筑面积247317㎡。项目由5栋甲级写字楼组成的高端商务、商业集群，其中5号楼，已经被命名为“京东大厦”，2号楼和4号楼已整栋销售，3号楼待售，目前仅1号楼在售，总高22层写字楼，1到3层为商业，4-22层写字楼，面积53-1420平米的商务空间，可随需分割。项目颠覆以往办公模式，融入智能与科技，运用智能、安全、舒适系统，打造5A级智能写字楼办公体验。

|京东大厦|

项目处于航天管委会旁，自身拥有京东大厦，相应会形成写字楼的聚合效应，形成区域CBD核心板块，该项目距离地铁4号线500米，2号线2站路，双地铁办公，多条公交线路等组成立体化交通。

处于航天基地的核心位置，置身少陵塬，南望秦岭北麓，中湖公园、星河运动公园和揽月阁文化生态园环绕，这样的环境，可谓是环境优雅、风光秀丽、山环水绕。为办公人群提供了较好的生态办公环境。

350㎡、挑空11米的精装主题艺术大堂；4.2米超阔层高，营造舒适办公空间；6部国际品牌电梯，极速度到达每一层；1800个停车位，解决来访及办公商务停车需求；9大主题空中花园，1500㎡屋顶露台花园，绿化率高达22%，营造无法复制的绿色生态办公体验。

航天的产业发展大势，奠定了写字楼的需求基础，而京东西北总部入驻，则为相关企业提供了良好的自身和商务合作形象。航天城中心广场，未来不仅是一个办公中心，还是一个商务中心、经济中心。办公价值、投资价值，目前是区域内罕见的。

对于注重分享城市发展红利的投资考量而言，西安住宅限购，解除前景莫测，投选新兴城区聚合力较强的甲级写字楼，不失为一个重点。在城南，航天城中心广场投资焦点的态势已露头角。

航天基地不但有优美的宜居环境，而且具有强大的潜力。随着经济的增长、环境的不断优化、城市基础设施和商业配套的不断完善，京东及其他企业的产业聚集效应显现并逐步成熟，加上区域以科技产业为主导，聚集大部分有消费能力的科技人才，航天基地的城市发展高地、置业居住热土、办公新选择的复合型城市功能正在显现。

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编辑=周鑫 编审=徐红

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