2018年城市发展站到了新的起点。城市表象虽尚无更多直接蜕变，但“看不见”的变化已经势不可挡。综合影响所致的房价，经过了2017年“野蛮生长”之后，已告别“刚需价”、“白菜价”之说，在同类城市中已有了初步的“傲娇”资本。
新年看新点，城市价值和人居价值面临重新审视。数年前“看不上”、两年前“不想买”、将来“买不起”的浐灞核心区来，生态引领，交通改善、学校、医疗、产业及城市发展重大题材不断落地，置业结构正面临洗牌，错过当下，刚需或再无机会！
01
浐灞迎3年巨变关键期
年前，西安市长在一次接见外商投资的场合说，西安将举办2019年“一带一路”高峰论坛、2021年全运会，希望各界企业抓住机遇，融入大西安建设的“合唱团”。
| 2021全运会奠基现场|
2021年全运会主会场、全运村及相关配套场馆设施，在2017年已启动建设。地点在浐灞核心区的北翼。华润建设、绿城管理，这已家喻户晓。其连片14公里区域内的道路、绿化、交通升级已启动。直接的受益者是浐灞核心区。
2019年“一带一路”高峰论坛在西安举办，知道的人不多。但主会场已开建，落在浐灞世博公园主门里。与杭州G20峰会、北京首届“一带一路”高峰论坛主会场条件类似，交通便捷，有水，有湖，生态环境良好，代表城市新形象。
|“一带一路”高峰论坛-新闻会|
2017年初上海新天地商业综合体落地，年中浐灞半岛大型商业体启动建设，12月份投资20亿的浐灞国际金融中心项目签约。金融园区商务将迎来金融商务地标，集国内外金融机构聚集、商务写字楼、五星级酒店、综合商业体等诸多业态于一体的金融中心。商业商务氛围将更加完善。
2017年，陕西自贸区挂牌，港务-浐灞片区10多平方公里进入自贸区版图。浐灞核心区灞河以东、三环里几乎全部进入。坐落其间的西安新国际会展中心，由华润集团投资建设，2017年已开工。受此自贸区利好影响，浐灞入区企业在2017年成倍数增长。
|陕西自贸区挂牌仪式现场|
2016年开始的大型配套建设，浐灞核心区范围内的华夏文旅、砂之船奥莱、丝路梦工场、领事馆区、西安华康三甲医院、华海酒店、艾美酒店、宝能西北区总部大楼等10多个重点配套项目，已逐一建成并开始投入使用或开业，2018年呈现力度会更大。
|浐灞砂之船奥莱实景|
2017年10月，浐灞义务教育迎来新的利好。位于浐灞总部园区的浐灞三小、四小，位于浐灞世园园区的浐灞五小，分别启动建设，按照规划时间节点，将在2018年建成投入使用。届时，浐灞核心区在已有浐灞一小、二小、欧亚中学、西大附中浐灞中学的基础上，再添优质教育资源，孩子上学更方便。
两大城市任务在即，众多发展项目助推，浐灞核心区自2017年以来进入全新的升级发展周期，2018年势必将迎来重要的发展年，支撑浐灞核心区人居价值的交通、教育、商业等将迎来进一步升级。
02
改善置业时间开始
浐灞生态区是西安的第三代新城，用于房地产开发的土地是有限的，尤其是在核心区的三大园区板块范围内。随着城市价值的不断兑现，土地价值在不断提升，2017年及2018年初多宗土地的成交，核心区可开发用地日渐稀少。
前几年在生态建设的基础上，产业发展较为缓慢，大家看到的依然是房地产开发为主，但在2017年，这种感观已被改变。原本有大片可开发用地的灞河以东的世园园区板块用于自贸区建设之后，浐灞核心区住宅开发的用地已经趋紧。
这一态势，地产企业首先有“预感”。
2017年7月份，碧桂园在10多家外来品牌房企的“围追堵截”之下，以总地价超过20亿、楼面价超过7700元/㎡，拿下浐灞核心区三环内外世博大道沿线的两宗地。这不仅是浐灞的地价新高，也是西安新建城区历年来成交价！可看作是浐灞核心区的人居价值经十年厚积薄发后，被充分认识的标志性事件。
如果说碧桂园的地价还不具有普遍性，那么华远、万科、保利等房企的项目，从最初的毛坯房在5000-6000元/㎡的价格，在一年左右的时间里，卖到目前的11000-12000元/㎡，与其说是房企品牌和产品的价值体现，不如说更多地体现了区域价值，也更进一步说明购买客群对浐灞核心区发展的看好！
曾经的“刚需大盘”浐灞半岛，在2017年一改策略，以过去的追求流量为主，变为追求价值为主。不再做刚需产品，全面进入改善产品时代，从自然界·城墅组团开始，整体以洋房产品面市，则无疑是基于区域发展、地段价值以及未来居住人群的结构性变化而做出的颠覆性考量。
而中南置业项目、绿城管理及绿城服务合作项目联袂落子浐灞核心区，选择加入世园大公馆项目及后续地块建设，则无疑是这一变化的更直接体现。
03
刚需置业进入最后时刻
目前浐灞核心区三大板块内，多盘处于无房可售阶段。
总部园区板块内的保利心语花园处于整盘销售的尾期，房源渐少，开盘即遭“售罄”；万科金域蓝湾新房源推出时间未定；华远海蓝城六期已中小户型为主，毛坯房价在11000-12000元/㎡，成交量不如以前，但已不是卖产品而是卖价值。
金融园区板块内的自然界13号地块公寓产品尚未达到销售条件，其他组团产品目前未有具体推出时间。领馆1号目前仅剩少量大户型，价格已远超其价值；桃园漫步目前尚无新房源推出。河与墅价格在25000-30000元/㎡，别墅产品，适合客群有限。
世园园区板块的紫薇花园洲、振业泊岸目前无房可买，中南·樾府首期推出精装房房源，高层均价在11500元/㎡，洋房价在14000元/㎡，很快消化完毕。世园大公馆日前2号楼取得预售证，首次推出装修房源，从1月8日公示的情况看，其主力价在10000-11500元/㎡。
从浐灞核心区当下情况看，世园大公馆目前的产品及价格，比较适合刚需、刚改置业即时选择。一是装修房价格与区域内毛坯房价相差不大；二是综合价值有了新的提升；三是错过了，就没有这个价了。
|世园大公馆效果图|
世园大公馆项目在2017年以来经历了几个变化，一是后期的3、4号地块总体由绿城管理代建；二是3号地块的一部分卖给了中南置业；三是绿城服务集团接管小区的物业管理和生活服务。绿城的介入、浐灞五小的建设和与2019年“一带一路”高峰论坛主会场为邻，则是其产品及区域价值的新看点。
绿城的加持，无疑使世园大公馆迎来“质”变。据悉，从绿城代建签约之后不久，原操作团队全部退出，改由绿城团队正式接管项目的销售及运营。绿城服务无疑是项目价值的重要加分项，对前期业主来说也是个小惊喜。绿城服务对项目会带来什么？详见《绿城“另一半”进西安！这回带来的新样本影响更深远！》。
从楼市发展态势看，目前虽还有刚需产品，但价格已奔向改善。随着碧桂园等新项目的面市，浐灞核心区的刚需置业时代正在快速远去，2018年将全面进入改善置业新时代。
04
2018浐灞价值新看点
如果说，区域配套、产业发展变化是浐灞核心区2017年及之前的特色，那么，产品升级、商业商务氛围的变化，则无疑是2018年及后几年的新看点。
商业商务氛围的强化，不仅是浐灞核心区的未来服务2019年“一带一路”高峰论坛、2021年全运会两项重大活动的需要，也是区域人群日常生活和产业发展带来的商务交流的需要，也将补上浐灞核心区的最后短板。
|世园会实景图|
没有悬念的是，随着碧桂园2017年两宗新“地王”在2018年相继面市，其产品和价格必定会刷新浐灞核心区同类产品价格。受其和当前房价趋势影响，在其后相继拿地的项目，无论是高层还是低密住宅，毛坯还是装修房，首开价10000元/㎡应是底线。
所以，对刚需来说，买房趁早，买浐灞核心区更要趁早。这不是煽惑人，而是大实话。对改善置业来说，2018是否把浐灞作为重要选项，看看前面的文字，答案也显而易见。
编辑=周鑫 编审=徐红
与790余人互动
西安楼市小密圈欢迎你！
西安楼市2018-01-17 04:52:57
