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西安晋升“国家中心城市” 我关心的是:房价还涨吗?

西安房帮 2018-02-10 18:42:11

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2018.02.09 | page.215

西安晋升国家中心城市!!

这则消息近两天刷爆西安人的朋友圈,各大报章网站也都在显著位置做了大篇幅报道,人们欢呼雀跃奔走相告,西安人期待已久的这个名头,终于在农历春节到来之前如愿以偿。

加冕的王冠 燃爆的情绪

西安在国家层面受到重视,其实,历史上这并不是第一次。早在一五时期,西安就是国家重点建设的八大城市之一,当时就上马了一大批超级项目,比如东郊的军工城,西郊的电工城,南郊的文教城等等,一大批肩负国家使命的企业就是那时候在西安建起来的。

而后来的西部大开发、一带一路、关天经济带、关中城市群以及西咸国家级新区等等,每一次国家层面的重大战略,西安的角色和地位都举足轻重。而这一次跻身全国九大中心城市之列,实至名归意料之中,但却让人分外惊喜,这或许与积蓄已久的城市复兴抱负有关。

大西安都市圈

改革开放40年,中国的城市格局发生了巨大变化,东部沿海经济飞速发展,一批具有世界影响力的超级城市诞生,这个过程中,经济水平成了划分城市等级的决定性指标,而深处内陆的西安只能憋屈地一直被称为“二线城市”,甚至有逐渐被边缘至三线的趋势。

相反,重庆、成都、郑州等相邻城市却一个个迈入新一线的行列,群雄并起之时,西安是惶恐和焦急的,普通西安人也是一直不服不忿的,毕竟城市的综合竞争力不能单单以GDP来衡量,然而现实就是这么骨感和残酷,经济水平现在是衡量实力的一道硬杠杆。

于是,怀着复兴的愿望和成为一线的希冀,西安一直在郁郁不得志中求索。当“国家中心城市”这顶王冠被中央加冕的这一刻,积蓄已久的情绪就瞬间燃爆,他就像申奥成功的那一刻,就像火炬传递到西安的那一刻,普通人的自信心、自豪感这一刻都被调动起来。

千万的人口 起飞的城市

就在一周前,西安市公安局开展了一场声势浩大的誓师大会,全市500多名户籍民警被紧急召集在一起,誓言即日起将推进为期三年的“人才、人口”争夺攻坚战,不达最优,决不收兵。这种阵势非常震撼也极其少见,刚看到照片的那一刻,我甚至以为是假消息。

据西安警方介绍:

从2018年至2020年底,实现西安市主城区人口规模达到1000万、全域人口达到1500万的目标任务;实现西安市户籍政策在全国达到最优;统一规范窗口硬件建设,优化窗口服务职能,强实现窗口服务最优。

三年主城人口过千万,这可是个不小的目标!根据西安市规划局去年9月发布的《西安规划范围图》,包括长安在内的城七区被明确划入西安主城区范围,而西咸、临潼、高陵、鄠邑、周至、蓝田并不在列。2016年末西安户籍人口824.93万,刨去其它5个区县人口数据,西安主城区的户籍人口大约只有600万不到。

当然西安警方的对外说辞是“主城区人口规模”,这个概念相对宽泛,不一定非得指主城区户籍人口,很可能是常住人口的概念,但即便这样,以常住人口与户籍人口数据每年60万左右的出入,目前西安主城区的常住人口也不会超过700万。

距离主城1000万的目标,目前至少还有300万的缺口,而这就是一个十分恐怖的数据。因为根据历年统计数据来看,2017年是近些年西安人口增长最多的一年,全年落户人口算上西咸也才86万左右,但是接管兼并的事儿不是年年都有。

要实现三年1000万的人口目标,每年主城人口需增加100万,这样才有可能达成目标。当然警方与规划局对于“主城”的定义或许有偏差,就看实际怎么理解了。

市域范围内,算上西咸,官方目前给出2016年末的常住人口基数是945.21万人,但是要达到全域1500万,也还有500多万的差距。所以数据的账不管怎么算,主城三年人口破千万都将是一个及其艰巨的目标,这样看的话,“抢人才”的集体宣誓就不难理解了。

关中城市群空间布局分析图

疯狂的楼市 忧心的房价

在史上最宽松的户籍政策刺激下,人口的爆发已是必然,当然这也是西安成为世界城市,并夯实“国家中心城市”地位的现实需要。对于这座伴我们成长的城市,你或许可以列出一堆槽点,当然你也能列出一万个喜欢的理由,但不管怎样,他吸附人口的潜力毋庸置疑。

当西安真正拥有了“国家中心城市”的皇冠,当大西安真正成了世所公认的一线城市,经济水平、城市基建、服务配套自然会有跳级似的急速发展,城市生活的便利性会大大提高,这是我们所有人都乐见其成的,也是城市自豪感得到释放的机会。

但是,发展带来的不只是耸入云霄的摩天大楼、穿梭城市的地铁公交、数量庞大的500强企业以及上万亿元的GDP,同时也会为楼市注入鸡血,越来越多的开发商已经盯上了大西安的机会。于我们普通人而言,收入能否成倍增长,房价是否继续走高,这才是最忧心的。

根据西安房帮统计,现已公布的九个国家中心城市,平均房价为25264元/㎡,房价在2万以内的城市有五个,按照从高到低的顺序分别是:武汉、郑州、成都、重庆和西安,西安和重庆的房价相差1000元左右,与成都相差4000元左右,与郑州相差5000元左右。

同样作为中心城市,其它城市的今天或许就是我们的明天,所以对于任何一个想在西安购房居住的普通人来说,房价是个敏感话题。毕竟,经历去年一年的房价暴涨,我们已经无法相信“楼市不会大起大落”的说法,会否“大落”还没遇到,但是“大起”是真有可能的。

房帮早前曾发过一篇文章来讨论房价问题(西安土拍摒弃“暗箱操作” 这四宗地块燃响房价信号弹),房价会否再涨,地价是一个重要指标。而目前来看,西安土地管控趋于严格和规范,基本都是通过透明的招拍挂来进行。虽然尚有最高限价约束,但是竞拍机制下,地价涨幅不小,目前成交地块的平均楼面地价大都在三四千以上,个别甚至达到六七千。

而楼面地价在一年前,一两千的还非常普遍,地价的上涨无疑是房价上涨的直接助推器。以楼面地价3000来大胆和粗略地估算,楼面地价3000+建安成本3000+营销成本1000+房企利润3000,一套房子的单价怎么都在10000上下了。

如果再算上三年人口1000万的目标,增量的人口也将产生巨大的住房需求。所以,对于未来西安房价能否稳定或者下跌,我深感悲观。不排除局部区域,未来在利好政策的刺激下出现强势上涨,但是对于个别人“房价两万时代”的叫嚣,我谨慎的表示不耻和鄙视。

“西安房价会继续上涨”已经越来越成为普遍认知,包括省房地产研究会的王圣学会长就直言:今后十年依然是房价的上升期。但是西安人也都不是傻子,为了赌未来而到荒郊野地、不通公交、没有地铁、没有生活配套的地方去买房子。发展是需要时间的,房价上涨也是一个逐步的过程,价格在某个阶段或许会偏离价值,但终归还要与价值相匹配。

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