昨天本微《买不到房？首付上调？谁在制造西安楼市的另一种“疯”？！》一文推出后，针对“楼友”们反映的情况，本微对所谓“全款才能买到房”的情况进行了小范围的基本调查，供买房人士参考。
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“全款付款才能买”的真相
多位“楼友”在昨天推文后留言及西安楼市知识星球里反映，说中南樾府、万科城市之光等楼盘开盘只通知全款付的客户选房，其它付款方式的客户一概不通知，被人为“排除”在外了！具体情况到底如何？
楼市君为此专门致电中南、万科相关工作人员，得知的回馈如下：
1、中南樾府目前没有可售房源，下批次最快要到4月中旬才能拿到预售证。近期只是根据意向置业人士进行了简单的摸底排查，看看多少人具备买房资格，而具备资格的人士中，拟首付3成、4成、5成、6成……甚至全款付的都有。从这位负责人的反馈看，目前不存在只接受全款付客户的情况。
2、万科金域蓝湾、万科城市之光开盘的情况比较“特殊”，采取了西安以前较少或没采取的一些做法：按照房源量1：1通知客户、邀请公证处现场公证。
万科相关工作人员介绍了开盘情况：一是按房源量1：1随机通知。开盘前，为防止本项目的置业顾问存在“舞弊”行为，把所有咨询客户的登记电话打乱，换了另一个案场无利害关系的置业顾问通知客户，确定购买的人达到房源量即停止。二是开盘现场邀请公证处公证员现场公证。三是购买的客户中，首付3成到全款付的都有。四是使用商贷和公积金贷款的都有。
按照可售房源数量，1：1接受客户认购，这也是2017年西安市房管的要求之一。在当年，中海沣东项目等，就已经开始执行。万科执行这一做法，不是个案。
开盘公证，在2017年南京等地的楼盘中已经开始。本次，万科开盘采取全程公证做法，这在西安的楼盘中还是首次，预计未来还将有更多的楼盘会采取类似措施。
虽说，当前楼盘更容易接受高首付甚至全款的购房人，但“只接受全款客户”的说法显然不完全吻合情况。但楼盘对客户的付款能力进行摸底排查又是为何？“全款才能买到房”为何被放大？
02
楼盘为何摸底客户的付款能力？
这与购房资格审核有关，也是对双方负责的一个动作。
对购房人进行买房资格审核，是2017年西安市房管局为规范市场销售行为的一项举措。2017年9月13日，西安年内发布第三次像限购政策，明确外地人暂停购买第2套，本地人购买暂停第3套，即“外地限2，本地限3”。对购房人进行购买资格审核，是保证该政策严格执行的必要环节。
当前，西安限购措施采取的是“认房不认贷”，而银行在房贷方面的审核，则要查个人征信和家庭名下按揭情况，变相采取的是“认房又认贷”。有些人虽然在住房套数上不属于限购对象，但在按揭记录和个人征信上，往往被限，如不能事先规范审核，一旦进入房管局“过件”环节，购房资格通不过被打回，对购房人是一个损害。
楼市君手头有现成的案例：西安楼市知识星球里有位圈友反映，在购买某楼盘时，采取了一次性付款方式，首付交了，但购房资格没能通过房管局审查，目前面临的情况是，退款吧要承担违约金，不退吧即便是把钱交了，房子也不能属于他。
还有不少人购房资格过了，银行面签也过了，但是在贷款审核时，还会遇到提高利率或迟迟放不下款来的情况，这除了银行的额度受限外，还与自己选择的首付比例和个人及共同抵押人的还款能力密切相关！
这样的情况在当前绝不是个别。前一种情况的，有些人是吃了亏不声张，有些是能和开发商友好协商解决，有些则“悬”在哪，问题迟迟解决不了。被银行明莫名其妙地“卡”着的更多些。不买不要紧，买了反而增加不少烦心事，这就不值。所以，买房之前先进行必要的资格审核和付款能力衡量，是十分必要的。
今天下午得到的消息，近期有银行将采取认房又认贷的新贷款政策，中国银行或将率先开始。
从对双方负责的角度来说，楼盘对意向购买人进行必要的购房资格和付款能力摸底分类，客观上也没有对错之说。虽然此举很令人“气愤”，感觉自己被人为分类了，甚至是被“歧视”了，有情绪和怨言，可理解。
对购房资格审查时每个楼盘都在进行的规定动作，采取多重举措进行摸底排查的楼盘不多，主要集中在一些“热”盘，品质不错、价格相对稳定有诱惑力，房源少，买的人多的。而更多的楼盘，只要符合基本条件，购买没那么“复杂”。
03
“全款才能买到”为何被放大？
购房人采取全款付方式买房，这在过去一直有，目前也有，不是新鲜事。但近期“全款付才能买到”为何被盛传？背后有何隐情？
有一则信息可知端倪，据说是从与万科项目有客群竞争性的楼盘案场散发出来的。无巧不成书，联想到今天上午楼市君接到周边某项目置业顾问的电话，主动告知项目在售房源及价格信息，再看上述“消息源”，不禁莞尔。
在当前状体下，敏感消息被传播的速度是极快的，产生的影响也是难以预计的。作为购房人来说，对相关情况和消息要客观面对、理性看待。
回到购房本身，除了具备购房资格外，当下及未来一段时间要注意的是：
1、公证选房，或将被更多楼盘使用。好的举措，一旦开头，很容易被快速普及。2018应是西安楼市更加规范的一年，销售行为规范永远在路上。
2、买房多几个选项，不宜盲目追“热”盘。如吊在一根桩上，一旦选不上，错失的可不仅是机会，而可能付出更多的房价成本。多几个选项较好。
3、对资金预算尽可能充足些，征信要干净。首付资金预算充足，首付比例“认房又认贷”是趋势，自有资金多加上征信好，房贷审批相对容易。
4、资金预算受限制，可把视野开阔些。主要是在板块和楼盘的选择上，根据自己的情况，采用“购房成本换空间/时间成本”，买房或会更轻松些、容易些。
编辑=周鑫 编审=徐红
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西安楼市2018-03-20 12:54:05
